Доходный метод оценки недвижимости

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости, основанных на опре-делении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Он используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой являет-ся получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания;

- принцип замещения.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

 

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: сумму будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность по-лучения дохода.

Определяется по формуле:

где ЧД – ожидаемый доход, чистый операционный доход; К – коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравни-мых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчисле-ний, налогов платежей и т.д.);

- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

- метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов ка-питализации и техники остатка;

- метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техни-ки и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

95. Организационно-правовые основы образования предприятий.

Предпринимательская деятельность - действия граждан и их объединений, направленная на получение прибыли на свой риск и под имущественную ответственность. Субъектами предпринима­тельства являются отечественные и иностранные граждане. Пред­принимательская деятельность с применением наемного труда - предприятие, без применения наемного труда – индивидуально - тру­довая деятельность.

Предприятие осуществляет любой вид деятельности, предусмот­ренной уставом и не запрещенной законодательством. Для некоторых видов деятельности требуется лицензия.

Предприятие самостоятельно планирует свою деятельность на ос­нове договоров с потребителями, поставщиками. Оно реализует свою продукцию по ценам и тарифам, установленным в условиях рынка и за­крепленным на договорной основе. Источниками финансовых ресур­сов являются прибыль, амортизационные отчисления, средства от про­дажи акций, кредиты. Предприятие открывает расчетные и другие счета в любом коммерческом банке для хранения денежных средств, кредитно-расчетных операций. Предприятие несет ответственность за ис­полнение кредитных договоров, расчетной дисциплины. Отношения наемного работника и предприятия регулируются Трудовым кодексом РФ. Предприятие самостоятельно определяет формы, систему оплаты труда и премирования, а также другие виды доходов. Обеспечивается гарантированный законом, отраслевым тарифным соглашением мини­мальный размер оплаты труда. Предприятие ведет бухгалтерскую и ста­тистическую отчетность, установленную законодательством, предо­ставляет информацию для налогообложения. Ревизию деятельности осуществляют налоговые, антимонопольные государственные органы. Предприятие несет ответственность за нарушение договорных, расчет­ных и налоговых обязательств, качество товаров.

Управление предприятием осуществляется в соответствии с уста­вом в пределах законодательства. Предприятие самостоятельно уста­навливает структуру и службу управления и затраты на их содержание. Найм (назначение, избрание) руководителя предприятия производится учредителем или коллективом. Основным органом управления пред­приятием является формально общее собрание коллектива. В период между собраниями функции управления, полномочия делегируются правлению предприятия.

Трудовой коллектив предприятия может заключить коллективный договор с администрацией, участвует в реорганизации структуры, изме­нении формы деятельности, корректировке устава предприятия. Взаи­модействие предприятия и коллектива регулируется законодательст­вом, уставом, внутренними положениями деятельности.

В зависимости от источников образования имущества, принадлеж­ности собственности и способа хозяйствования различают следующие организационно-правовые формы предприятий: государственное, му­ниципальное, индивидуальное (семейное) частное предприятие, обще­ство с ограниченной ответственностью (ООО), акционерное общество (АО). Существуют разные формы товариществ - объединений юриди­ческих и физических лиц для совместной деятельности на основе дого­вора. Также на договорной основе создаются объединения предприя­тий - союзы, ассоциации, концерны, холдинги, межотраслевые и региональные объединения.