Сущность и порядок проведения экономической экспертизы

Экономическая экспертиза — исследование (анализ рынка недвижимости) в области конкретного сектора уровня конкуренции, степени риска, дисконтирования, динамики изменения цен, местоположения инвестируемого объекта недвижимости и правового статуса субъекта.

Экономическая экспертиза как результирующая при оценке объекта недвижимости производится после всех других экспертиз.

Экономическая экспертиза проводится последовательно по следующим стадиям:

— финансовый анализ

— оценка степени риска

— расчётная ставка дисконтирования с использованием всеохватывающей, полной и достоверной информации и подтверждённых документов о форме и праве собственности на недвижимость.

Исследуют также инвестиционные возможности инвестора (платежеспособность) и реальные технические возможности по завершению строительства объекта в нормативный договорной срок.

Важнейшей из задач экономической экспертизы является анализ (исследование) действий субъекта с недвижимостью в сравнении с наиболее эффетивным использованием данного варианта.

На основании проведённых исследований готовится экспертное заключение, где отмечается степень соответствия инвестиционного проекта основным критериям наиболее эффективного использования, т.е.проект должен быть юридически разрешенным, техническии физически возможным и экономически целесообразным. При этом максимальному ЧОД от различных вариантов использования объекта недвижимости на долгосрочной основе будет соответствовать наиболее эффективному использованию.

Проведению расчётов по определению стоимости недвижимости по 3м подходам должен предшествовать этап определения НЭИ объекта.

Целью экономической экспертизы в сфере недвижимости является оценка, основанная на использовании принципа максимизации пользы, замещения и ожидания.

В соответствии с принципом максимизации пользы пользователь стремится за одну и ту же цену приобрести другой объект недвижимости, который обеспечит ему максимальную пользу.

Из принципа возрастающих и убывающих доходов убыванию полезности непосредственно следует принцип сбалансированности, по которому, чтобы приносить максимальный доход недвижимость должна оптимально выполнять социально-экономические функции, иметь оптимальную экономическую величину.

На стадии предварительного анализа экономической экспертизы изучают определяющие факторы по другим инвесторам:

1. финансовый анализ деятельности заказчика, застройщика при котором рассматриваются показатели ликвидности, оборачиваемости капитала и деловой активности предприятия.

2. исследование рынка: спрос, продажи, конкуренция

3. полная стоимость проекта – материальные затраты, связанные с реализацией проекта в объёмах замысла.

4. местоположение инвестируемого проекта

5. накладные расходы (административные, коммерческие)

6. кадры – уролвень соответствия их подготовик, уровень оплаты и численность

7. сроки осуществления проекта – определение рентабельности, сокращение сроков введения объекта недвижимости в эксплуатацию.

8. финансовый аспект – инвестиционные затраты, источники финансирования, денежные потоки, издержки производства и коммерческая прибыль, оценка возможных рисков и способы их предупреждения.

Основные задачи экономической экспретизы:

— анализ эффективности системы управления недвижимостью

— оценка объектов недвижимости

— определение экономических результатов воспроизведённых мероприятий

— анализ эффективности предпринимательского или инвестиционного проекта.

Экономическая экспертиза объекта недвижимости должна осуществляться систематически, начиная с преднатального периода и вплоть до утилизации объекта.