Принципы, процесс и этапы оценки недвижимости

Принципы оценки – это модель экон.поведения собст-ка в рын.условиях.

Принципы, основанные на представлениях собственника:

- Принцип полезности - объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он м.б. полезным потенциальному пользователю (владельцу) или может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей

- Принцип замещения – покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

- Принцип ожидания – стоимость объекта оценки определяется ожидаемыми от него доходами.

Принципы, связанные с объектами недвижимости:

- Принцип остаточной продуктивности – чистый доход, относимый к земле определяется после того, как из общего дохода оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

- Принцип вклада – в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта.

- Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: добавление ресурсов к основным фондам имеет тенденцию к увеличению прибыли, уменьшение же ресурсов как правило снижает прибыль

- Принцип сбалансированности – максимальная стоимость любого объекта заключается в оптимальном сочетании его факторов.

- Принцип оптимальных величии: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

- Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой:

- Принцип зависимости – различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

- Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

- Принцип конкуренции. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

- Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта.

Оценка ст-ти нед-ти – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из неск. этапов:

1) опр-е целей оценки, составление плана оценки, заключение договоров. После опр-я целей составляется план, в нем указ-ся прод-ть сроков оценки и послед-ть проведения оценки.

2) сбор и анализ инф-и обобъекте оценки. Кач-во инф-и зависит от объекта оценки.

3) расчетный этап: непосредств.расчет или оценка собс-ти, при этом стандарты оценки требуют применять не менее 3х подходо к оценке собс-ти:

- доходный – совокуп-ть методов оценки объекта, основанный на опр-и ожидаемых доходов от оценки объекта;

- сравнительный – совокуп-ть методов оценки ст-ти объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичным в отношении кот-го имеется рын.инф-я о сделках;

- затратный – совок-ть методов оценки ст-ти объекта, осн. На опр-и затрат необх.для воспр-ва или замещения объекта оценки с учетом его износа.

4) согласование рез-в оценки собст-ти получ.разл.подходами. при этом выделяют 2 группы методов согласования: экспертная и аналитическая.

5) составление отчета об оценке и представление его зак-ку. При произ-ве оценки д.б соблюдены осн.треб-я к процессу оценки:

- правильная идентиф-я объекта оценки и связанных с ним прав;

- необх-мо обяз.ознакомление зак-ка с ограничениями по оценке;

- д.б четкое опр-е соотв-я цели и сферы примен-я рез-в оценки;

- оптимальное соизмерение масштабов необх.инф-и и затрат на ее сборы.