Развитие рынка недвижимости в России

В развитии российского рынка недвижимости в наст время рассм-т 2 этапа:1)создание, развитие, формирование рынка недвижимости в россии.объекты недвижимости преобретались для собственных нужд и выгодной их перепродажи.2)формирование рынка недвиж как инвестиционно-привлекательной сферы деят-ти,т.к. объекты недвижимости выгодные вложения ср-в для получ-я постоянного дохода, превышающего уровень ставок банков.

Принятие зем.кодекса РФ и фед.закона “Об обороте земель с/х назначения” от 24,07,02№101-фз ставила основной целью формирование инвестиционно-привлекательного климата в России.

Координально решить проблему развития р.н. возможно за счет активного участия гос-ва, финансовых и коммерческих струк-р:1)через создание системы эффективного ипотечного кредитования.2)возрождение жилищно-кооперативного стр-ва и его поддержка со стороны гос-ва.3)снижение % по кредитам на постройку жилья.4)льготное налогообложение.5)борьба с коррупцией.6)создание легальной цивилизированной конкурентной среды на р.н.7)гос.контроль за целевым использованием ср-в на стр-во жилья.

Сегменты рынка недвижимости

Рынок земли

Сфера действия экономических отношений, склад.в ходе купли-продажи и иных сделок по отношению к з.у. Специфика З.Р. обусл. тем, что земля выступает одновременно как товар и фактор производства. Земля как ср. пр. и пространственный базис размещения производительных сил и соц. об., явл. прир. огр. рес. Предложение земли – величина практически постоянная, это обусл. неэластичностью предложения земли по отнош. к спросу на неё.

Осн. источником роста цен земли в наст.вр. явл. инвистиции:

А) Для повышения продуктивности с/х угодий;

Б) для создания объектов нед-ти на землях не с/х назн.

Поэтому вложение в землю явл. одним их самых выгодных влож.кап. Цена на землю определяется путём капитализации ренты – она предст.собой сумму денег, положив к-ю в банк, бывший соб-к земли д. получить % аналог. на вложеннный капитал. Для опр. выкупной цены з.у. под приватиз. предпр., действ.на дату выкупа ставка налога на землю*на пл. участка и на коэф. на дату продажи. Продажа з.у. ихгос.имунцип. осущ. на торгах. Начальная цена уст.на осн. отчёта независимого оценщика.

Рынок жилья

По сравнению с др. сегментами рынка явл. наиболее активным. Функционирование рынка происходит на фоне:

1. Сохран. дефицита жилья;

2. Стабилизация ввода объёма жил.пл.;

3. Обострение жил.проблемы.

Улучшение жил.усл. м. происходить как рыночными так и нерыночными способами.

Способы улучшения жил.усл.:

1. Обмен;

2. Покупка;

3. Строительство;

4. Реконструкция;

5. Аренда;

6. Получение по наследству, сносу, выселению, очереди.

Для определения спроса используют след.индикаторы:

1. Цен продажи жилья и медленными годовыми доходами семей – показывает сколько лет нужно ср.семье, чтобы купить квартиру.

2. Приведённых цен строительства и медленным годовым доходам семей – хар-ся соотношением текущих стоимости строительства и дохода;

3. Цен продажи жилья и фактическим ценам строительства – показывает привлекательность инвестирования в жил.строй.;

Цены на жильё опр. двумя осн. показателями:

1. Качество жилья;

2. Место расположение.

 

Рынок нежилых помещений

Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников нежилой недвижимости в России.

Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений также четко выделяются две составляющие — рынок первичных и вторичных объектов. Преобладающим является рынок вторичных объектов, хотя в некоторых сегментах предложение первичных объектов недвижимости в последнее время существенно увеличилось. В целом на рынке нежилых помещений наиболее распространена такая форма сделок, как аренда.

Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений — один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. К основным сегментам рынка торговых помещений можно отнести: магазины в «торговых коридорах»; торговые комплексы в центре города; торгово-развлекательные центры на окраине города.

Основные особенности развития рынка торговых помещений:

1. Низкий уровень вакантных площадей.
2. Крайне высокая стоимость помещений.
3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами.
4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади.
5. Приход на рынок известных международных торговых операторов.

Производственные помещения и производственная недвижимость — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.

105. Сущность, содержание и организация бух чета

Бухгалтерский учёт — упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении о состоянии имущества, обязательств организации и их изменениях путём сплошного, непрерывного и документального учёта всех хозяйственных операций.

Объектами бухгалтерского учёта являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности.

Бухгалтерский учёт в соответствии с законом о бухгалтерском учёте может вестись: главным бухгалтером, принятым на предприятие по трудовому договору, генеральным директором при отсутствии бухгалтера, бухгалтером, не являющимся главным, либо сторонней организацией (бухгалтерское сопровождение).

Основной задачей бухгалтерского учёта является формирование полной и достоверной информации (бухгалтерской отчётности) о деятельности организации и её имущественном положении, на основании которой становится возможным:

· предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности организации;

· выявление внутрихозяйственных резервов обеспечения финансовой устойчивости организации;

· контроль соблюдения законодательства при осуществлении организацией хозяйственных операций;

· контроль целесообразности хозяйственных операций;

· контроль наличия и движения имущества и обязательств;

· контроль использования материальных, трудовых и финансовых ресурсов;

· контроль соответствия деятельности утверждённым нормам, нормативам и сметам.

 

В управлении организацией связанном с целенаправленным воздействием органа управления на управляемые процессы и их элементы важное место занимает управленческая функция, которая называется хозяйственным учетом.

Цель учёта – сбор, регистрация и обобщение информации во всех сферах хозяйственной деятельности организации.

В зависимости от назначения и характера отображаемых процессов в системе хоз.учета выделяют:

– бухучет (финансовый и управленческий)

– оперативный учет

– статистический учет

– налоговый и др.

Бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Основные задачи бухгалтерского учета:

– формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении.

– обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности для контроля за соблюдением законодательства РФ.

– своевременное предупреждение негативных ситуаций в финансово-хозяйственной деятельности организации.

– содействие конкурентоспособности хозяйствующих субъектов на рынке.

Содержание б/у

К внешним сис-м относится мировое хоз-во, экология, наука, техника, технология, для отдельных орг-ий внеш. среду образуют федеральные, отраслевые эк-е сис-мы их элементов. Управляемая подсистема и внеш. среда яв-ся объектами б/у. Деят-ть органа управления связана не только с орг-ей управленческих ф-ий, но и подлежит учету. Т. о. органы управления следует рассматривать в кач-ве объекта и субъекта б/у. В структуре управленческой подсистемы следует выделить: 1)технико-эк-е (производственно-хоз-е) процессы; 2)финансово-эк-е процессы.

Состав и взаимосвязи элементов технико-эк-х процессов

Ресурсы → Процесс → Результат

↓ ↓ ↓

Ср-ва труда технол. подготовка товар

Предметы труда произ-ва, снабжение продукция

Трудовые ресурсы произ-ва, сбыт, маркетинг услуги

Состав и взаимосвязь финансово-эк-х процессов

Ресурсы → Процесс → Результат

↓ ↓ ↓

Внеоборотные активы финансовые отношения доходы

(расходы)

Оборотные активы прибыль

Собственный капитал (убытки)

Заемный капитал

Финансовые ресурсы представлены внеоборотными и оборотными активами, объекты которых называют имуществом, и пассивами-собственными и заемными средствами(обязательствами). Прибыль определяется как разница м/у доходами и расходами.Финансовые отношения отражаются в расчетах хоз-го субъекта с партнерами:поставщиками, покупателями, банками и др. кредитными организациями, инвестиционными институтами, страховыми компаниями.Совокупность х/о посредством выполнения которых реализуется финансово-экономические процессы можно разделить на 3гр.:1)Б/у внеоборотных активов.Включает:основные средства, нематериальные активы, доходные вложения в нематериальные ценности, вложения во внеоборотные активы. 2)Б/у оборотных активов:производственные запасы, незавершенное производство, товары и готовую продукцию, ден. Средства и валютные ценности, дебиторская задолженность, финансовые вложения. 3) Б/у расчетных операций:состояние отношений:1)с поставщиками и подрядчиками;2)покупателем и законодательством;3)по налогам и сборам;4)отношения по оплате труда и прочих операций;5)с подотчетными лицами;6)с учредителями;7)кредиты и займы;8)с разными кредиторами дебиторами.