Тема 33. Зобов’язання з договору найму житлового приміщення та інші житлові зобов’язання

(6 годин)

 

План

1.Єдиний житловий фонд і його правовий режим (поняття, структура, управління).

2.Договір найму житлового приміщення, що знаходиться у державній чи комунальній власності: поняття, джерела права, сторони, особливості, предмет, строк договору; члени родини наймача; права й обов'язки наймача і членів його родини; виселення з займаного приміщення.

3.Договір найму житлового приміщення, що знаходиться у приватній власності: поняття, джерела права, сторони й особливості їх суб’єктного складу, особливості вимог до предмета, строк; виконання і припинення.

4.Договір найму соціального житла: джерела права, поняття, елементи й особливості.

5.Підстави і порядок збереження житлових приміщень за тимчасово відсутніми наймачами. Бронювання житла.

6.Приватизація державного житлового фонду, правові основи її регулювання.

Нормативно-правові акти

1. Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 р. 1983 р.: введений в дію Указом Президії Верховної Ради Української РСР від 21 грудня 1983 р. // Відомості Верховної Ради УРСР. – 1984. – № 1. – Ст. 2.

2. Про приватизацію державного житлового фонду: Закон України від 19 червня 1992 р. // Відомості Верховної Ради України. – 1992. – № 36. – Ст. 524.

3. Про житловий фонд соціального призначення: Закон України № 3334-IV від 12 січня 2006 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2006. – № 19-20. – Ст. 159.

4. Про житлово-комунальні послуги: Закон України від 24 червня 2004 р. № 1875-IV // Відомості Верховної Ради України. – 2004. – № 47. – Ст. 514.

5. Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків: Закон України вiд 4 вересня 2008 р. № 500-VI // Відомості Верховної Ради України. – 2008. – № 46. – Ст. 323.

6. Правила бронювання жилих приміщень в УРСР: затв. постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. № 342. – Режим доступу: http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/342-85-%D0%BF

7. Правила обміну жилих приміщень в УРСР: затв. постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986р. № 31. – Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/31-86-%D0%BF

8. Про Єдиний державний реєстр громадян, які потребують поліпшення житлових умов: Постанова Кабінету Міністрів України вiд 11 березня 2011р. № 238 //Офіційний вісник України. – 2011. – №19. – Ст. 795.

9. Про службові житлові приміщення: затв. постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. № 37. – Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua

10. Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів Української РСР і Української республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. № 470. – Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua

11. Положення про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива: затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 1997 р. // Урядовий кур’єр. – 1997. – 25.09.97. – № 177-178

12. Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями: затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (в редакції Постанови Кабінету Міністрів України № 45 від 24.01.2006 р. // Офіційний вісник України. – 2006. – № 4. – Ст.159

13. Примірне положення про гуртожитки: затв. Постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. № 208 //http://zakon1.rada.gov.ua

14. Примірний статут житлово-будівельного кооперативу: Затверджено Постановою Ради Міністрів УРСР от 30 квітня 1985 р. //http://zakon1.rada.gov.ua

15. Про встановлення норм користування житлово-комунальними послугами громадянами, які мають пільги щодо їх оплати: Постанова КМУ від 1 серпня 1996 р. // Зібрання Постанов Уряду України. – 1996. – № 16. – Ст. 421.

16. Про затвердження Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій: Постанова Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 р. № 529 // Офіційний вісник України. – 2009. - № 40/ № 42. – Ст.1352.

17. Порядок оренди житла з викупом: затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. № 274 // Офіційний вісник України. – 2009. – № 23. – Ст. 754.

18. Примірний договір оренди житла з викупом: затверджений Наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня 2009 р. № 252. – Режим доступу: http://www.minregionbud.gov.ua.

19. Деякі питання реалізації Закону України "Про житловий фонд соціального призначення": Постанова Кабінету Міністрів України від 23 липня 2008 р. № 682 // Офіційний вісник України.— 2008.- № 56.- Ст.1885

20. Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затв. постановою Ради Міністрів України від 26 квітня 1984 р. № 189. – Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua

21. Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян: затв. наказом Державного комітету з житлово-комунального господарства України від 15 вересня 1992 р. – Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua

22. Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги: Постанова Кабінету Міністрів України від 1 червня 2011 р. № 869 // Офіційний вісник України. – 2011. - № 62. - стор. 17. – ст. 2472

23. Типовий договір найму житла в будинках державного та громадського житлового фонду: затв. постановою Кабінету Міністрів України 11 серпня 1998 р. № 243 // Офіційний вісник України. – 1998. – № 25 (09.07.98). – Ст. 925.

24. Про затвердження Типового положення про соціальний гуртожиток для осіб, які потребують соціального захисту: Постанова Кабінету Міністрів України від 30 травня 2007 р. № 783 // Офіційний вісник України. – 2007. - № 41. - стор. 140. – ст. 1620

 

Судова практика

1. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням 45 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень пункту 2 статті 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (справа про приватизацію державного житлового фонду) від 28 вересня 2000 р. № 10-рп/2000 // Офіційний вісник України. – 2000. - № 40. - стор. 78. - стаття 1709.

2. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням Ярового Сергія Івановича та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) від 2 березня 2004 р. № 4-рп/2004 // Урядовий кур'єр. - № 50. – 2004. – 17 березня.

3. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням громадянки Власової Ганни Іванівни щодо офіційного тлумачення положення пункту 5 статті 5 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (справа про безоплатну приватизацію житла) від 10 червня 2010 р. № 15-рп/2010 // Офіційний вісник України. – 2010. - № 52.- стор. 21. – ст. 1745.

4. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням громадянина Гуляка Володимира Олександровича щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 9 листопада 2011 р. № 14-рп/2011 // Офіційний вісник України. - № 89. - стор. 96. – ст. 3248.

5. Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України: Постанова Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2. – Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/card/v0002700-85

6. Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право): Роз’яснення Верховного Суду України від 26.05.2001 р. // Юридичний вісник України. – 2001. – № 21. – 26 травня.

7. Про деякі питання застосування статей 7 і 8 Житлового кодексу Української РСР при вирішенні спорів щодо переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі: Інформаційний лист Вищого господарського суду України від 07.06.2005 р. № 01-8/1051 // Бізнес: законодавство та практика – 2005. – № 12.

 

Література

1. Галянтич М.К. Житлове право України: Навчальний посібник. – К.: Юрінком Інтер, 2008. – 528 с.

2. Галянтич М. К. Житлове законодавство України: стан та шляхи вдосконалення: Монографія. — К.: КВІЦ, 2006. – 564 с.

3. Слома В. Договір найму житла за цивільним законодавством України // Юридична Україна. – 2010. – №7. – С. 63-68.

4. Бернацький М.В. Правовий режим непридатного для проживання житла // Держава і право. – 2011. – Вип. 53. – С. 395-401.

5. Лисенко І.В. Щодо підстав набуття права приватної власності на житло // Право і безпека. – 2010. - № 1. – Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/pib/2010_1/PB-1/PB-1_32.pdf

6. Блошко В.В. До проблеми класифікації житлового фонду // Право і безпека. – 2011. - № 1. – Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/pib/2011_1/PB-1/PB-1_55.pdf

7. Абрамова О. Понятие жилья и его правове значение // Предпринимательство, хозяйство и право. – 2000. - № 6. – С 37-42.

8. Тилик Т. Правові підстави припинення житлових відносин / / Юридична Україна. – 2009. - № 3. – С.46-47.

9. Тимощук І. Право наймача на вселення інших осіб у займане ним жиле приміщення // Юридична Україна. – 2004. – №1. – С.91-92

10. Давидова Н. Види договору найму житла // Бюлетень Міністерства Юстиції України. – 2008. – №3 (77). – С. 47-54.

11. Івашова І.П. Особливості правового регулювання оренди житла з викупом // Держава і право. – 2010. – Вип. 49. – С. 373-379

12. Шишка О. Порядок укладення договору найму житла з житлового фонду соціального призначення // Підприємництво, господарство і право. – 2011. – № 3. – С.18-21.

13. Галянтич М. Соціальне житло чи житло соціального забезпечення [Електронний ресурс] // Юридичний журнал. – 2007. - № 10. – Режим доступу: http://justinian.com.ua/article.php?id=2778.

14. Галянтич М. Особисте немайнове право на житло (цивільно-правовий аспект) // Право України. – 2007. - № 5. – С. 32-35.

15. Солом’яний В. Забезпечення громадян житлом: юридичні аспекти вдосконалення механізму [Електронний ресурс] // Юридична газета. – 2006. - № 22 (82). – Режим доступу: http:// www. yur-gazeta.com.

16. Галянтич М. Розмежування договору соціального та комерційного найму (оренди) житла // Підприємництво, господарство і право. – 2007р. – № 8. – С. 3- 6.

17. Хіміч С. Право на житло відповідно до норм Конституції України // Юридична Україна. - № 9. - 2009р. – С.55-59.

18. Манцевич Ю.М. Соціально-економічні проблеми розвитку житлового законодавства України і стратегія його удосконалення: Монографія. – К.: Профі, 2007. - 388 с.

19. ШишкаО.Р. Реалізація права громадян на житло з житлового фонду соціального призначення // Форум права. – 2010. – № 4. – С.966-970.

20. Галянтич М.К., Махінчук В.М. Реалізація права на житло як особисте немайнове благо // Підприємництво, господарство і право. – 2004. − № 1. – С. 44–46.

Контрольні питання

 

1. Що таке єдиний житловий фонд?

2. Дайте визначення договору найму житла

3. Чим відрізняються договори найму житла та майнового найму (оренди)?

4. Який суб’єктний склад сторін в договорі найму житлових приміщень, що знаходяться в державній або комунальній власності?

5. Кого слід визнавати членами сім’ї наймача?

6. Чи існують відмінності суб’єктивних прав наймачів та членів їх родин?

7. Які вимоги висуваються до предмету договору найму житлових приміщень, що знаходяться в державній або комунальній власності?

8. На який строк укладається договір найму житла, що знаходиться у приватній власності?

9. Який максимальний можливий строк договору піднайму житла?

10. Які підстави та порядок заміни наймача в договорі найму житлових приміщень, що знаходяться в державній або комунальній власності?

11. Який порядок виселення з житлових приміщень, що знаходяться в державній або комунальній власності?

12. Які підстави виселення без надання іншого житла?

13. Які підстави збереження житлового приміщення за тимчасово відсутніми громадянами передбачені законодавством?

14. Який порядок та строки бронювання житлового приміщення?

15. Що є доказом бронювання житлового приміщення?

16. Який порядок реалізації права на обмін житлового приміщення?

17. Як права у членів родини власника житлового приміщення?

18. Чи мають право проживати в житловому приміщенні власника колишні члени його родини?

19. Що може бути об’єктом приватизації державного житлового фонду?

20. Які існують способи приватизації державного житлового фонду?

21. Хто має право на приватизацію?

 

Завдання

1. Проведіть порівняльно-правовий аналіз договорів майнового найму (оренди) та житлового найму, визначивши не менш 10 східних рис та відмінностей.

2. Складіть схему «Єдиний житловий фонд в Україні».

3. Складіть схему «Права та обов’язки сторін за договором житлового найму».

4. Складіть схеми:

- «Підстави виселення без надання житлового приміщення»;

- «Підстави виселення з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення»;

- «Підстави виселення з наданням іншого житлового приміщення»;

5. Складіть перелік документів, необхідних для приватизації житла.

6. Складіть схему «Порядок та строки оформлення приватизації житла».

 

Практичні завдання

 

1. Ярушкина С. з родиною дев'ять років стояла в черзі на отримання житлової площі. У 2003 р. їй, на сім'ю з чотирьох чоловік, надали квартиру розміром 24,1 кв.м. і, на цій підставі, зняли з черги осіб, що потребують поліпшення житлових умов (середня забезпеченість житлом в даному населеному пункті на 1 людину складає 9,1 кв.м.). Ярушкина С. звернулася зі скаргою до міської адміністрації.

Питання:

1) Що є підставою для постановки на чергу для отримання житла?

2) Де особа, яка потребує поліпшення житлових умов може бути поставлена на чергу, який передбачений для цього порядок?

3) Який порядок зняття з черги на поліпшення житлових умов; хто ухвалює рішення?

4) Які норми житлового законодавства порушені?

5) Проаналізувавши ситуацію, дайте правову оцінку.

2. Лаврушин Д., інвалід 2 групи, звернувся в нотаріальну контору для оформлення договору дарування управлінню житлового господарства міста, належного йому на праві власності 2-х поверхового житлового будинку. У бесіді з нотаріусом він пояснив, що в будинку живе із матір’ю похилого віку, їм важко утримувати будинок, в якому пічне опалювання. У зв'язку з чим, він просив надати квартиру з централізованим опалюванням, але йому було пояснено, що, як виняток, це можна зробити, якщо вони відмовляться від свого будинку на користь держави, подарують його. У нотаріальній конторі відмовили в посвідченні договору дарування.

Питання:

1) Чи має рацію нотаріальна контора у відмові?

2) Чи може Лаврушин Д. отримати квартиру без дарування будинку державі?

3) Хто має право на першочергове отримання житлової площі?

4) Яким чином можна вирішити дану ситуацію?

3. Сім'ї Русових, з шести чоловік, у зв'язку із зносом житлового будинку (житловою площею 81 кв.м.), що належить їм на праві власності, і вилучення земельної ділянки для державних потреб, були надані дві двокімнатні квартири. Для батька з матір’ю загальною площею – 28 кв.м., дочки з чоловіком і двома дітьми – 36,6 кв.м.

Русови від переселення відмовилися, мотивуючи тим, що квартири знаходяться в різних кінцях міста, житлова площа квартир не відповідає необхідною, немає гарячої води.

Питання:

1) Чи можна Русових виселити в примусовому порядку?

2) Які права Русових порушені?

3) Як повинна бути дозволена дана ситуація?

4) Які норми ЖК регулюють дані відносини?

4. Наймачеві Розову після закінчення терміну договору найму житла було відмовлено наймодавцем в укладанні договору на новий строк за мотивами необхідності здійснення капітального ремонту. Через півроку Розову стало відомо, що дане житло є предметом договору купівлі – продажу, укладеного з громадянином Франції.

Розов звернувся до суду з вимогою відшкодування йому збитків, заподіяних відмовою наймодавця укласти з ним договір на новий строк.

Питання:

1) Яким повинне бути рішення суду?

2) На який термін може укладатись договір найму житла?

3) Хто може виступати як наймач і наймодавець за договором найму житла?

4) Які переважні права має наймач житла у разі закінчення договору найму житла?

5) Які права має наймач у разі продажу житла, яке було предметом договору найму?

5. Кузина Р. є наймачем чотирикімнатної благоустроєної квартири, житловою площею 46,5 кв.м. Проживає вона з дочкою. Дочка вийшла заміж і попросила матір дозволити чоловікові проживати в квартирі, на що дістала відмову. Тоді дочка звернулася до міського голові для отримання дозволу на реєстрацію її чоловіка в квартирі, і по його вказівці реєстрація була оформлена.

Кузина Р. звернулася до суду з позовом про виселення зятя, вказавши, що його реєстрація і вселення незаконні без її згоди.

Питання:

1) Чи допущено порушення житлових прав Кузиною Р.?

2) Чи може бути виселений зять з квартири?

3) Які права в даній ситуації у дочки?

4) Яким повинне бути рішення суду?

 

6. Лебедев, який проживає в кімнаті комунальної квартири, систематично п'янствував, бешкетував, не приймав участі в прибиранні місць загального користування, мав 2х-річну заборгованість по комунальних платежах. Сусіди по квартирі, разом з мешканцями декілька інших квартир, яких Лебедев ображав і чиї квартири залив водою, пред'явили до нього позов про виселення через неможливість спільного проживання.

В процесі розгляду справи позивачі змінили свої позовні вимоги і погодилися на обмін Лебедевим займаної ним кімнати. Лебедев представив суду варіант обміну. Проте, мешканці квартири, в яку Лебедев повинен був в'їхати по обміну, заявили, що вони категорично проти вселення в їх квартиру п'яниці, бешкетника, нероби, від якого інші хочуть позбавитися.

Питання:

1) Які права і обов'язки у наймачів житлових приміщень?

2) Які передбачені законодавством підстави виселення з житлового приміщення, і який порядок виселення?

3) Які види обміну житловими приміщеннями передбачені законодавством?

4) У чому особливість примусового обміну?

5) Яке рішення повинен винести суд?

 

7. Петрова звернулася до суду з вимогою про визнання її колишнього чоловіка таким, що втратив право користування житловим приміщенням, а саме – двокімнатною квартирою, яка належить Петровій на праві власності та в якій подружжя проживало протягом їхнього шлюбу. Свої вимоги Петрова аргументувала тим, що їх розлучення відбулось більше року тому, а її колишній чоловік вже більше 6 місяців не проживає у вказаній квартирі. Натомість Петров проти заявлених вимог заперечував, мотивуючи це тим, що протягом 5 місяців він знаходився у закордонному відрядженні, а одразу після повернення внаслідок проблем зі здоров’ям змушений був провести півтора місяці у лікарні на стаціонарному лікуванні.

Питання:

1) Чи є припинення родинних відносин підставою для припинення права особи на проживання у житловому приміщенні, яке належить колишнім членам його родини на праві власності?

2) В яких випадках особа може бути визнана такою, що втратила право користування житловим приміщенням?

3) В яких випадках житлове приміщення може зберігатися за тимчасово
відсутніми громадянами?

4) Чи підлягають вимоги Петрової задоволенню?

 

7. Комаров, який один проживає за договором найму державного житла у двокімнатній квартирі загальною площею 60 кв. м. вирішив її приватизувати. Підготувавши необхідні документи він звернувся до органу приватизації - департаменту житлово-комунального господарства міської ради з відповідною заявою, проте у приватизації йому було відмовлено. Свою відмову орган приватизації мотивував тим, що площа квартири значно перевищує норму приватизації в розрахунку на одну особу та запропонував Комарову укласти договір найму іншої, меншої за площею квартири, а згодом її приватизувати.

Питання:

1) Що може бути об’єктом приватизації?

2) Які існують способи приватизації?

3) Хто має право на приватизацію державного житлового фонду?

4) Чи правомірне рішення органу приватизації?

8. За договором оренди житла між Сомовим та Сидоровим наймачеві Сомову була передана у користування двокімнатна квартира строком на 12 місяців. Через 4 місяці в результаті того, що Сомов забув закрити кран у ванній в квартирі стався потоп, були зіпсовані дерев’яні поли та спричинена шкода на суму 7,5 тисяч гривень. Наймодавець став вимагати розірвання договору на відшкодування збитків. Сомов відмовився відшкодувати суму шкоди, посилаючись на те, що здійснення капітального та поточного ремонту є обов’язком наймодавця. Наймодавець звернувся за захистом своїх прав до суду.

Питання:

1) На який строк може укладатись договір найму житла?

2) Які є обов’язки в наймача та наймодавця за вказаним договором?

3) Яким повинно бути рішення суду?