Модуль 6. Зобов’язання щодо передачі майна в користування. Зобов’язання з виконання робіт

Тема 32. Договір майнового найму (оренди)

(4 години)

План

1.Поняття і юридична характеристика договору найму (оренди). Суб'єктний склад договору найму (оренди).

2.Укладання договору найму (оренди): істотні умови, форма.

3.Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди). Зміст і здійснення прав наймача щодо користування найнятим майном.

4.Припинення договору найму (оренди).

5.Договір прокату: поняття, юридична характеристика, сфера застосування, особливості правового регулювання. Зміст договору прокату.

6.Договір найму (оренди) транспортних засобів: поняття, види, особливості.

7.Договір найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди: поняття, юридична характеристика, форма. Права на земельну ділянку у наймі (оренді) будівлі.

8.Договір лізингу: поняття, ознаки, юридична характеристика, види лізингу. Основні елементи договору лізингу. Суб'єктний склад, предмет, форма, зміст договору лізингу.

9.Особливості оренди державного і комунального майна: правове регулювання, сфера застосування. Об’єкти та суб’єкти оренди державного і комунального майна. Порядок укладання й оформлення, істотні умови, виконання і припинення договору оренди державного і комунального майна.

Нормативно-правові акти

1. Господарський кодекс України від 16 січня 2003 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – № 21-22. – Ст. 144Про оренду державного та комунального майна: Закон України від 10 квітня 1992 р. в редакції від 14 березня 1995 р. // Відомості Верховної Ради України. – 1995. – № 15. – Ст. 99.

2. Про приєднання України до Конвенції УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг: Закон України вiд 11.01.2006 р. № 3301-IV // Відомості Верховної Ради України. – 2006. – № 16. – Ст. 138.

3. Про фінансовий лізинг: Закон України від 16 грудня 1997 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2004. – № 15. – Ст. 231.

4. Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду, яких не допускається: Декрет КМ від 31 грудня 1992 р. // Відомості Верховної Ради України. – 1993. – № 11. – Ст. 96.

5. Про затвердження договорів оренди: Наказ Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 р. № 1774 // Офіційний вісник України. – 2000. - № 52. – Ст. 2281.

6. Про затвердження методики оцінки вартості об’єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів: Постанова Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 // ЗП України. – 1995. – № 12. – Ст. 276.

7. Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV // Відомості Верховної Ради України. -1998. - № 46-47. - Ст.280.

8. Про особливості передачі в оренду чи концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності: Закон України вiд 21.10.2010 р. № 2624-VI // Відомості Верховної Ради України. – 2011. – № 11. – Ст.71.

9. Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно і пропорцій її розподілу: Постанова Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 // Офіційний вісник України. – 1995. – № 50. – Ст. 21.

10. Про затвердження Порядку надання Кабінетом Міністрів України згоди на передачу в оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств: Постанова Кабінету Міністрів України від 8 квітня 2009 р. № 317 // Офіційний вісник України. – 2009. - № 26. - стор. 46. – ст. 867.

11. Про затвердження Правил державної реєстрації та обліку автомобілів, автобусів, а також самохідних машин, сконструйованих на шасі автомобілів, мотоциклів усіх типів, марок і моделей, причепів, напівпричепів та мотоколясок: Постанова КМУ від 7 вересня 1998 р. № 1388 // Офіційний вісник України. – 1998.- № 36.

 

Судова практика

1. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням приватного підприємства "Автосервіс" щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна) від 10 грудня 2009 р. N 31-рп/2009 // Офіційний вісник України. – 2009. - № 98. - стор. 28. – ст. 3397.

2. Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням приватного підприємства „Науково-виробнича фірма „VD MAIS“ щодо офіційного тлумачення положень статті 786 Цивільного кодексу України від 3 липня 2012 р. № 14-рп/2012 // Офіційний вісник України. – 2012. - № 52. - стор. 107. – ст. 2094.

1. Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна": Роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 р. № 02-5/237. – Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua.

4. Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами (за матеріалами судової колегії Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов): Оглядовий лист Вищого арбітражного суду України № 01-8/442 від 12.04.2001 р. – Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua.

5. Кухар В.І., Афанасьєв В.В., Селіванова І.А. - Узагальнення судової практики вирішення господарськими судами спорів у справах, пов’язаних із пролонгацією договорів оренди державного та комунального майна, а також земельних ділянок (паїв) // Актуальні питання цивільного та господарського права. - 2011. - № 1. – Режим дступу: http://www.journal.yurpayintel.com.ua/2011/1/article09/

6. Про деякі питання практики застосування статей 785 та 786 Цивільного кодексу України: Лист Вищого господарського суду України від 29 травня 2012 р. № 01-06/735/2012 // Вісник господарського судочинства. - 2012. - № 4. - стор. 10.

 

Література

1. Витрянский В.В. Расторжение договора аренды // Хозяйство и право. – 1999. - №. 11. – С. 83.

2. Договір лізингу: В кн. Вінник О.М. Інвестиційне право. – К.: Юридична думка, 2005. – С. 454-468.

3. Договір лізингу: В кн. Безклубний І.А. Банківські правочини: цивільно-правові проблеми: Монографія. – К.: Київський університет, 2005. – С. 361-378.

4. Теньков С. Спори з приводу припинення і пролонгації договорів оренди // Вісник господарського судочинства. – 2005. - №2. – С.119-122.

5. Левенсон Д. С. Договор аренды транспортных средств / Д. С. Левенсон. – М.: Юрид. лит., 1969. – 121 с.

6. Красавчиков О. А. Договор имущественного найма / О. А. Красавчиков. – Свердловск, 1963. – 71 с.

7. Мороз М. Захист прав орендаря на орендоване майно // Право України. – 2009. - № 2. – С. 88.

8. Семенова А.П. Цивільно-правова кваліфікація договору прокату транспортного засобу // Право і безпека. – 2012. - № 4. – С. 295-299.

9. Мороз О.В., Мороз М.В. Цілісний майновий комплекс як предмет договору оренди майна державних підприємств // Право і безпека. – 2012. - № 3. – С. 310-315.

10. Мічурін Є.О. Дія механізму обмежень у договірному праві щодо права переважної купівлі // Право і безпека. – 2010. - № 5. – Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/pib/2010_5/PB-5/PB-5_57.pdf

11.Мороз О.В. Особливості відновлення орендованого майна // Право і безпека. – 2010. - № 3. – Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/pib/2010_3/PB-3/PB-3_49.pdf

12.Мороз О.В., Мороз М.В. Права та обов’язки сторін за договором найму // Право і безпека. - 2010. - № 2. – Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/pib/2010_2/PB-2/PB-2_45.pdf

13.Ольшанецька О.Б. Посвідчення договорів оренди // Держава і право. – 2010. – Вип. 49. – С. 347-356.

14.Логвинчук Р.П. Стадії укладення договору лізингу // Держава і право. – 2010. – Вип. 47. – С. 360-365

15. Рябко Л. Г. Правова природа договору лізингу // Право Україні. – 2000. – №1. – С. 70-73, 78.

16. Січко Д.С. Структура договірних зв'язків лізингу // Актуальні проблеми держави і права: Зб. наук. праць. Вип. 23 – О., 2004. – С. 302-307.

17. Дякович М.М., Тарасенко Л.Л. Припинення договору найму (оренди) та його правові наслідки // Адвокат. – 2012. - № 5. – С. 21-26.

Контрольні питання

 

1. Що може бути об’єктом майнового найму (оренди)?

2. В яких випадках договір оренди підлягає державній реєстрації?

3. Чи тягне зміна власника орендованого майна припинення договору оренди?

4. Кому належить право власності на плоди, продукцію, доходи, отримані орендарем в результаті використання орендованого майна?

5. Які форми, розміри, порядок оплати орендної плати можуть передбачати сторони?

6. На який строк може бути укладено договір оренди?

7. Які правові наслідки не передання майна наймачеві?

8. Які права має наймач, якщо в речі, переданій йому з гарантією якості, виявлені недоліки, які перешкоджають її подальшому використанню?

9. В яких випадках наймодавець має право відмовитись від договору найму та вимагати повернення речі?

10. В яких випадках наймодавець має право вимагати розірвання договору найму?

11. В яких випадках наймач має право вимагати розірвання договору найму?

12. Який максимальний строк договору піднайму?

13. Хто здійснює капітальний та поточний ремонт речі, переданої в найом?

14. Яка доля поліпшень майна, переданого в оренду?

15. Що може бути об’єктом при оренді державного та комунального майна?

16. Що таке єдиний майновий комплекс?

17. Хто може виступати в якості сторін договору оренди державного та комунального майна?

18. Яка доля договору оренди державного та комунального майна при приватизації майна?

19. Яка мета використання майна в договорі прокату?

20. На який строк може бути укладено договір прокату?

21. Хто здійснює капітальний та поточний ремонт речі за договором прокату?

22. Що означає публічність договору прокату?

23. в чому полягають особливості найму будівель та інших капітальних споруд?

24. Яка форма договору оренди транспортних засобів?

25. Які види договору оренди транспортних засобів?

26. Хто здійснює страхування транспортного засобу, що є предметом найму?

27. Хто відшкодовує шкоду, спричинену іншій особі у зв’язку з використанням транспортного засобу за договором найму?

28. Що таке чартер, фрахт?

29. В чому особливості договору лізингу?

30. Хто може виступати сторонами договору лізингу?

31. Що може бути предметом договору лізингу?

32. Хто несе ризик випадкового знищення чи пошкодження предмету договору лізингу?

 

Завдання

 

1. Складіть схему видів договорів майнового найму (оренди).

2. Проведіть порівняльно-правовий аналіз договорів купівлі-продажу та майнового найму (оренди), виявіть не менше 10 відмінностей.

3. Визначте, в чому схожість та відмінності договору прокату та договору найму транспортних засобів.

Проведіть порівняльно-правовий аналіз договорів лізингу та оренди державного та комунального майна, визначивши схожі та відмінні риси.

Практичні завдання

 

1. Збираючись у довготермінове відрядження, Іванов домовився з Петровим про те, він передасть Петрову у користування строком на 3 місяці за 1 тис. гривень свій домашній кінотеатр. 19 липня 2013 року Петров передав Іванову 500 гривень в якості передоплати, а 22 липня йому мав бути переданий домашній кінотеатр. 21 липня Іванов дізнався, що його відрядження скасовується та повернув Петрову отримані раніше 500 гривень. Натомість Петров відмовився забирати гроші та став вимагати передання йому домашнього кінотеатру.

Питання:

1) Чи був укладений між Івановим та Петровим договір оренди?

2) Які правові наслідки не передання майна наймачеві?

3) Чи правомірні в даній ситуації вимоги Петрова?

 

2. 25 червня 2013 року ТОВ «Айсберг» уклало з ТОВ «Спортивний клуб «Чемпіон» договір оренди спортивного комплексу. Строк дії договору було встановлено 5 років. 30 червня у спортивному комплексі сталося відімкнення електричної енергії, внаслідок чого розтанув лід на льодовому майданчику. ТОВ «Спортивний клуб «Чемпіон», посилаючись на те, що тренування його хокейної команди в орендованому комплексі стає неможливим, що зриває підготовку команди до змагального сезону вирішило відмовитись від договору оренди та звернулось до ТОВ «Айсберг» з вимогою про повернення сплаченої орендної плати. ТОВ «Айсберг» відмовилось повертати орендну плату, посилаючись на те, що по-перше, укладений договір оренди продовжує діяти, оскільки немає згоди обох сторін на його припинення, по-друге, на відновлення льодового покриття за висновком спеціалістів має знадобитися півтора місяці, що є невеликим строком у порівнянні з терміном оренди, по-третє, хокейна команда ТОВ «Спортивний клуб «Чемпіон» має змогу протягом часу відновлення льодового покриття користуватися тренажерними залами, які також знаходяться в орендованому спортивному комплексі.

Питання:

1) Які правові наслідки неможливості користування майном, переданим в оренду?

2) В яких випадках наймач має право вимагати розірвання договору найму?

3) В яких випадках наймач має право відмовитись від договору найму?

4) Чи підлягають вимоги ТОВ «Спортивний клуб «Чемпіон» задоволенню?

 

3. За договором майнового найму (оренди) орендарю СПД Носову було передано у користування орендодавцем одно етажна будівля строком на 5 років, з обов’язком орендаря здійснювати поточний ремонт та використовувати її в якості офісу. Зі спливом строку договору орендодавець став вимагати повернення будівлі. Орендар, посилаючись на те, що в процесі користування майном він провів реконструкцію та капітальний ремонт будівлі (добудував другий поверх, перепланував цокольне приміщення тощо), став вимагати переукладання з ним договору строком на 50 років або відшкодування витрат, пов’язаних з викладеними обставинами в сумі 100000 гривень.

Питання:

1) Які права у відповідності до законодавства має орендар?

2) Які обов’язки в орендаря у разі припинення договору оренди?

3) Чи зобов’язаний орендодавець відшкодувати витрати, пов’язані з капітальним ремонтом?

4) Що слід розуміти під капітальним ремонтом?

5) Яка доля поліпшень, проведених орендарем?

6) Чи правомірні в даній ситуації вимоги орендаря?

 

4. В результаті загоряння телевізора, який був отриманий в оплатне користування у фірми «Уют», Аросяну Г. була спричинена шкода на суму 15 тис. грн. Експертиза дала висновок, що причиною загоряння стали технічні несправності телевізора.

Питання:

1) Який договір було укладено між Аросяном Г. та фірмою «Уют»?

2) Чи зобов’язаний наймодавець гарантувати якість речі протягом всього строку дії договору оренди?

3) Хто несе відповідальність за шкоду, спричинену у зв’язку з користуванням річчю, переданою у найм?

 

5. Орендарю К. за договором оренди було передано ділянку землі площею 0,5 га з метою використання її для загону табуну коней строком на 10 років. У зв’язку з необхідністю, яка виникла протягом використання земельною ділянкою, орендар збудував на ній споруду для племінних коней. По закінченню строку дії договору орендодавець став вимагати повернення земельної ділянки разом з усіма будівлями.

Орендар розібрав будівлі та вивіз будматеріали. Орендодавець звернувся до суду з позовом про відшкодування збитків.

Питання:

1) Чи мав право орендар будувати споруди?

2) Яка доля збудованих споруд після закінчення строку договору оренди?

3) Яким повинно бути рішення суду?

 

6. Правління КСП уклало договір про надання на шість років в орендне користування Казімову С. з родиною с/г землі площею 10 га. В договорі передбачалось, що Казімов буде вирощувати на орендованій землі овочеві культури та 25% врожаю передаватиме в якості оплати КСП за оренду землі, а також виплачувати щорічну орендну плату в сумі 10 тис. грн. за один гектар. Крім того, умовами договору було передбачено, що КСП продаж орендарю за залишковою вартістю старий трактор «Білорусь» для робіт на орендованій землі. В реєстрації такого договору сторонам було відмовлено.

Питання:

1) На який строк може укладатись договір оренди землі?

2) Яка форма орендних платежів може бути використана за договором оренди землі?

3) Хто може виступати орендарем та орендодавцем у цьому договорі?

4) Чи правомірної є відмова у реєстрації договору?

7. За договором майнового найму СПД Зімов передав в користування ТОВ «Вихор» три автомобілі «Таврія» строком на 2 роки з обов'язком наймача застрахувати автомобілі і використовувати їх для перевезення кур'єрської пошти.

Через 2 місяці Зімов, дізнавшись, що два автомобілі ТОВ «Вихор» було передано за договором піднайму таксопарку з метою використання як таксі, без його на те згоди, зажадав розірвання договору найму і відшкодування збитків, упущеної вигоди. ТОВ «Вихор» відмовилося задовольнити вимоги наймодавця. Зімов звернувся за захистом своїх прав до місцевого суду.

Питання:

1) Хто може виступати стороною договору найму транспортного засобу?

2) Чи мав право наймач укладати договір піднайму?

3) Хто здійснює страхування транспортного засобу?

4) Чи правомірні вимоги наймодавця?

5) Яким повинне бути рішення суду?

 

8. Климов за договором оренди з магазином “Спорттовари” використовував вільне складське приміщення для зберігання будівельних матеріалів.

Оскільки з вини партнерів Климова поставка будівельних матеріалів за останні три місяці не проводилася, складське приміщення ним не використовувалося, тому Климов на власний розсуд за цей період сплачував щомісячно лише 1/3 обумовленої орендної плати.

Магазин звернувся до суду з вимогою про стягнення з Климова заборгованості за зазначений період.

Питання:

1) В які строки вноситься орендна плата?

2) В який випадках розмір орендної плати може бути зменшено?

3) Чи допускається законом одностороння зміна умов договору?

4) Чи правомірні дії Климова?

5) Чи підлягають вимоги магазина задоволенню?