Расчёт стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

- Изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее подходящие по своим характеристикам к оцениваемому объекту. Еще одним условием является то, что эти сопоставимые объекты должны быть проданы недавно.

- Собирается и проверяется информация по объектам–аналогам; анализируется собранная информация и каждый аналог сравнивается с оцениваемым.

- Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов в зависимости от степени их отличия от оцениваемого объекта.

- Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

1. Выбор объектов-аналогов:

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствует свободный доступ к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости. Поэтому Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу.

2. Внесение поправок:

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Передаваемые права, финансовые условия и условия продажи всех аналогов предполагаются типичными рыночными (без обременений, без учёта каких бы то ни было скидок, рассрочек и т.п.)

Оценщик учёл следующие виды корректировок:

3. Снижение цен в процессе торгов (уторговывание):

Величина корректировки принята на среднем уровне (см. Раздел «Анализ рынка объекта оценки») и составляет 5%.

4. Дата предложения (дата публичной оферты):

Все выбранные аналоги предлагались к продаже в период времени, незначительно отличающийся от даты оценки. поправка не требуется.

5. Местоположение объекта:

Данная поправка не применялась, так как объект оценки и аналоги имеют сходное местоположение.

6. Общая площадь (с учётом балконов и лоджий):

В данном случае общие площади аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) общей площади объекта оценки, корректировки составляет 0%.

7. Площадь кухни:

В данном случае площади кухни аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) площади кухни объекта оценки, корректировки составляет 0%.

8. Этаж расположения:

Объекты-аналоги расположены на 5-х этажах 5-ти этажных домов. Объект оценки расположен на 5-м этаже 5-ти этажного дома. То есть все сравниваемые объекты расположены на последних этажах. Величина корректировки составляет -5%.

9. Поправка на расположение окон, на смежные комнаты, тип санузлов, наличие балконов (лоджий), тип дома:

В данном случае используя данные таблицы 12 определяем поправки для объектов аналогов. В итоге для аналогов №1, №2 и №4 поправка составляет 1%, а для аналога №3 поправки не требуется.

10. Состояние и уровень отделки квартиры:

Величина данной поправки определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Для определения стоимости затрат на отделочные работы были проанализированы цены различных строительных фирм, осуществляющих отделку и ремонт помещений.

Таблица 13 – Стоимость работ и материалов по ремонту квартир

Параметры	Стоимость работ по ремонту квартир, руб./м^2.	Источник информации
Респондент 1		«Евроремонт», https://www.avito.ru/lysva/predlozheniya_uslug/evroremont_864650113
Респондент 2		«Ремонт квартир», https://www.avito.ru/lysva/predlozheniya_uslug/remont_kvartir_842113821
Респондент 3		«Ремонт квартир и домов», https://www.avito.ru/lysva/predlozheniya_uslug/remont_kvartir_i_domov_829806195
Итого округленно, средняя* стоимость работ, руб./м^2.
Стоимость материалов, долл./м^2.		http://www.stroygarantplus.ru/ page_pid_165.aspx
Стоимость материалов, руб./м^2.	4 500
Итоговая стоимость работ по ремонту, руб./м^2.	4 867

*К расчётам применяется средняя величина, так как практика показывает, что зачастую цены, относящиеся к нижней границе диапазона, указанные в объявлениях, являются маркетинговым приёмом, направленным на привлечение клиентов, при этом более высокие цены, наоборот, могут показывать, что строительная организация уже наработала себе имидж.

Эта величина применяется в качестве понижающей поправки к стоимости всех аналогов, так как качество и состояние отделки в Объекте оценки существенно хуже, чем в аналогах.

11. Веса аналогов:

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости права аренды 1 м² нежилых помещений определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Данные коэффициенты рассчитывались по формуле 6:

,

(6)

 

где:	–	общая валовая коррекция i-ого аналога;
	n –	количество объектов-аналогов.

 

Таблица 14 – Расчёт величины рыночной стоимости объекта оценки

Элементы сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Адрес	-	г. Лысьва	г. Лысьва	г. Лысьва	г. Лысьва	г. Лысьва
Источник информации	-	-	https://www.avito.ru/lysva/kvartiry/3-k_kvartira_53_m_55_et._840394915	https://www.avito.ru/lysva/kvartiry/3-k_kvartira_59.1_m_55_et._825031221	https://www.avito.ru/lysva/kvartiry/3-k_kvartira_59_m_55_et._855633984	https://www.avito.ru/lysva/kvartiry/3-k_kvartira_52_m_55_et._834339051
Контактный телефон	-	8-919-466-54-84	8-951-949-98-70	8-902-644-02-00	8-908-241-77-02	8-908-279-38-57
Цена	руб.	-	1 750 000	1 450 000	1 600 000	1 500 000
Площадь	м^2.			59,1
Цена за единицу	руб./м^2.	-	33 019	24 535	27 119	28 846
Внесение поправок:
Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)	-	предполагаемая цена сделки	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта
Корректировка	%	-	-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	31 368	23 308	25 763	27 404
Дата предложения (дата публичной оферты)	-	-	Октябрь 2016 г.	Август 2016 г.	Октябрь 2016 г.	Октябрь 2016 г.
Корректировка	%	-
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	31 368	23 308	25 763	27 404
Местоположение объекта	-	Ул. Перовской, д. 5, кв. 12	Ул. Металлистов, д. 18	Ул. Металлистов, д. 21	Ул. Садовая, д. 27	Ул. Металлистов, д. 18
Корректировка	%	-
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	31 368	23 308	25 763	27 404
Общая площадь (с учётом балконов и лоджий)	м^2.			59,1
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	31 368	23 308	25 763	27 404
Площадь кухни	м^2.	5,6		5,8	5,6	5,1
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	31 368	23 308	25 763	27 404
Этаж расположения	-
Корректировка	%	-	-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	29 800	22 143	24 475	26 034
Поправка на расположение окон	-	на две во двор	во двор и на улицу	во двор и на улицу	во двор	во двор и на улицу
Корректировка	%	-	1%	1%	0%	1%
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	30 098	22 365	24 475	26 294
Поправка на смежные комнаты	-	-	нет	нет	нет	нет
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	30 098	22 365	24 475	26 294
Тип санузлов	-	разделённый	разделённый	разделённый	разделённый	разделённый
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	30 098	22 365	24 475	26 294
Наличие балконов (лоджий)	-	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон
Корректировка	%	-	2%	2%	2%	2%
Скорректированная цена	руб./м^2.	-	30 700	22 812	24 965	26 820
Тип дома	-	панельный	панельный	панельный	кирпичный	панельный
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./м^2	-	30 700	22 812	24 965	26 820
Состояние и уровень отделки квартиры	-	требует ремонта	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	руб.	-	-4 867	-4 867	-4 867	-4 867
Скорректированная цена	руб./м^2.		25 833	17 945	20 098	21 953
Валовая коррекция	%		21,76%	26,86%	25,89%	23,90%
Весовой коэффициент	-		0,2596	0,2424	0,2456	0,2524
Рыночная стоимость	руб./м^2.	21 457
Всего	руб.	1 265 963
или округленно:	руб.	1 250 000