Методика расчёта рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматриваются возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое даёт максимальный доход. Для этого проводится анализ лучшего и наиболее эффективного использования. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.

1. Методология затратного подхода:

Затратный подход основан на предположении, что затраты на создание объекта являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости.

Данный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на воспроизводство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Основная формула для расчётов по затратному подходу записывается следующим образом (формула 2):

 

,

(2)

 

где:	С –	стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом;
	Сзу –	стоимость прав на земельный участок, относящийся к оцениваемому недвижимому имуществу;
	Снс –	затраты на воспроизводство/замещение (новое строительство) объекта недвижимости с учётом прибыли предпринимателя, обладающего правами на застройку участка;
	Инак –	накопленный (совокупный) износ.

Величина износа и устареваний объекта оценки определяется величинами физического, функционального и экономического износов и устаревания по формуле 3:

 

,

(3)

 

где:	Инак –	накопленный (совокупный) износ;
	Ифиз –	физический износ;
	Ифунк –	функциональное (моральное) устаревание;
	Ивн –	внешнее (экономическое) устаревание.

2. Методология сравнительного подхода:

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В рамках сравнительного подхода, как правило, применяют следующие методы:

- метод сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж);

- метод корреляционно-регрессионного анализа.

Метод сравнительного анализа продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

- Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

- Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

- Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к оцениваемому объекту.

Метод корреляционно-регрессионного анализа применяется в случае, когда имеется обширная (статистически значимая) база данных по недвижимости аналогичного назначения, включающая достоверную информацию по ценам объектов и их ценообразующих параметрах.

3. Методология доходного подхода:

Оценка недвижимости по её доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от её использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по её доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Основной принцип доходного подхода – стоимость недвижимости определяется будущими доходами её владельца: то есть пересчет будущих денежных потоков, которые дает недвижимость, в стоимость в настоящий момент.

Так как в основе подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то есть право получать все регулярные доходы во время владения, а также доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия), то поэтому при оценке доходной недвижимости рассматривают два источника дохода:

- арендная плата от сдачи собственности в аренду (доход от эксплуатации);

- доход от продажи собственности после владения (реверсия).

Ограничение подхода – при неполной и недостоверной информации о сделках на рынке недвижимости, оценка объектов на основе доходного подхода с достаточной степенью достоверности может осуществляться только для жилых помещений и коммерческих объектов непроизводственного назначения, не требующих дополнительных капитальных вложений. На эти помещения существует стабильный спрос и их можно сопоставить по ряду ключевых параметров.

Преимущества методов оценки, используемых в рамках доходного подхода, следующие:

- только доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д.;

- учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода или коэффициент капитализации дохода вычисляется с использованием реальных рыночных данных;

- доходный подход обеспечивает измерение экономического устаревания.

Недостатки доходного подхода состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих событий.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и неизысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость:

- метод дисконтирования денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов;

- метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

4. Метод дисконтирования денежного потока:

Данный метод предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость.

Рыночная стоимость определяется суммарной текущей стоимостью дисконтированных денежных потоков в течение заданного периода прогноза по ставке дисконта на дату оценки.

Дисконтирование денежного потока представляет собой метод, используемый для конверсии будущих доходов в текущую стоимость путём дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода по соответствующей ставке дохода или по заранее определенной общей норме, которая точно определяет динамику дохода на инвестиции, изменение в стоимости и ставку дохода.

Расчёт текущей стоимости выглядит следующим образом (формула 4):

 

,

(4)

 

где:	PV –	текущая стоимость недвижимости;
	NOI –	чистый операционный доход;
	FV –	стоимость реверсии;
	i –	ставка дисконтирования;
	n –	количество периодов (обычно, лет) владения недвижимостью.

Метод представляет собой технику, которая превращает будущие выгоды, ожидаемые инвестором от вложения денег в недвижимость, в текущую стоимость недвижимости.

Эти выгоды совмещают в себе:

- Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости, которые являются чистым операционным доходом или чистыми денежными потоками. Они не включают амортизацию или подоходные налоги владельца недвижимости.

- Денежный поток от продажи недвижимости в конце предполагаемого периода владения, представляющий выручку от перепродажи за вычетом всех издержек по оформлению сделки.

Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышала размер первоначальных капиталовложений. Необходимо взвешивать риск инвестиций по сравнению с их потенциальным ростом стоимости.

Ставки дохода частично являются функцией ожидаемых рисков. Различные доли прогнозируемого будущего дохода могут иметь различную степень риска, а потому и различные ставки дохода.

Применение метода требует знания:

- величины и динамики будущих доходов;

- времени получения этих доходов;

- величины стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода спрогнозированного времени владения активом);

- значения ставки дохода на капиталовложения (ставка дисконта, норма прибыли);

- уровня риска, характерного для инвестирования подобных активов.

5. Метод прямой капитализации:

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Чтобы воспользоваться этим методом, необходимо иметь следующие данные:

- абсолютные суммы будущих доходов;

- временные периоды получения этих доходов;

- продолжительность времени получения доходов.

Процесс пересчета описывается формулой 5:

 

,

(5)

 

где:	V –	стоимость оцениваемого имущества;
	I –	доход, приносимый имуществом;
	R –	коэффициент капитализации.

При использовании метода предполагается, что время получения доходов будет достаточно долгим, а сам поток стабильным или равномерно меняющимся.

При оценке рыночной стоимости объекта оценки был использован сравнительный подход (метод сравнения продаж).

Итоговое значение величины рыночной стоимости объекта оценки получено согласованием результатов оценки полученных на основе использованных подходов.