Результаты анализа достаточности предоставленной правовой и технической информации

Согласно п. 19 ФСО №1 «информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки Объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости Объекта оценки».

Таблица 5 – Данные и их источники

Перечень данных	Источники получения
Данные о правовом статусе	Предоставлены правоустанавливающие / правоподтверждающие (правоудостоверяющие) документы
Данные о местоположении	Адрес определен по документам, проверен при осмотре
Данные об окружении	По результатам осмотра
Технические характеристики	Определены по документам технического учёта и по результатам осмотра
- общая площадь; -материал стен; -инженерные системы
Рыночная информация	Проведен анализ рынка (см. далее в Отчёте), подбор аналогов с известными характеристиками и ценами приведен далее в соответствующих разделах

 

Таким образом, можно сделать вывод, что информации, предоставленной Заказчиком, полученной в ходе осмотра и анализа рынка, достаточно для проведения оценки.

 

Описание Объекта оценки

Далее приведена следующая информация:

− количественные и качественные характеристики объекта оценки;

− количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

− информация о текущем использовании объекта оценки;

− другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Таблица 6 – Описание объекта оценки

Имущественные права на Объект оценки	Право собственности
Правообладатель оцениваемого имущества	Шуклина Наталья Юрьевна
Существующие ограничения (обременения) права	Отсутствуют
Текущее использование	Жилое помещение, для целей проживания
Этаж расположения
Количество квартир на этаже	3 (три)
Общая площадь, м^2
Площадь жилая, м^2.	38,9
Кол-во комнат	Три комнаты
Площадь кухни, м^2	5,6
Санузел	Разделённый
Высота потолков, м	2,45
Вспомогательные и подсобные помещения	-
Лоджия / балкон	Балкон
Вид из окон	Во двор
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна (вышка)
Дополнительные системы безопасности	Домофон, металлическая дверь подъезда
Состояние объекта (визуальный осмотр Оценщиком)	Удовлетворительное
Внутренняя отделка и оборудование помещений	Полы	линолеум – коридор, кухня; деревянные без покрытия – комнаты; плитка – ванная, санузел;
Стены	обои – комнаты, коридор, санузел; плитка + окраска – ванная;
Потолок	обои – санузел, коридор; побелка – кухня, комнаты, ванная;
Окна	деревянные;
Входная дверь	двойная, наружная – металлическая;
Необходимые ремонтные работы	Требуется проведение отделочных работ (см. фото)
Объект подключен к системам электроснабжения, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, центральному отоплению	Подключен
Оборудование для вышеперечисленных систем	Установлено
Описание произведенного переустройства (перепланировки)	-
Возможность согласования	-
Стоимость согласования	-

Источник информации: личный осмотр объекта оценки документы, предоставленные Заказчиком

 

Таблица 7 – Описание здания, в котором расположен объект оценки:

Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки
Количество этажей в доме/секции	5 этажей
Материал стен	Железобетонные панели, облицованные белым гравием
Характеристика перекрытий	Железобетонные
Состояние подъезда	Хорошее
Организованная стоянка личного а/т или подземные гаражи	-
Дополнительные улучшения	Домофон
Справка о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается (текущий ремонт выполнен в 2011 г.)
Социальный состав жильцов	Смешанный

Источник информации: личный осмотр объекта оценки Оценщиком, документы, предоставленные Заказчиком

 

Физический износ объекта недвижимости:

В связи с тем, что объектом оценки является встроенное помещение (квартира), целесообразно определить износ и устаревания здания в целом.

В данном Отчёте используется метод срока жизни для расчёта физического износа. В рамках данного метода физический износ определяется по формуле 1:

 

И = ЭВ/(ЭВ + ОСЖ)

(1)

 

где	ЭВ –	эффективный возраст объекта;
	ОСЖ –	оставшийся срок жизни объекта недвижимости.

В рамках данной оценки в качестве эффективного принят хронологический возраст объекта недвижимости.

Таблица 8 - Вычисление

Наименование объекта недвижимости	Жилой дом
Год постройки
Хронологический возраст объекта
Нормативный срок службы
Физический износ объекта	И = 31/(31 + 19) =62%

 

Таблица 9 – Анализ местоположения объекта оценки

Область, район, населенный пункт	г. Лысьва, 12-й микрорайон (Копровый)
Преобладающая застройка микрорайона	Здание является частью жилого квартала, относящегося к так называемым «спальным районам»
Близость к скоростным магистралям	0,4 км до Проспекта Победы
Экологическая обстановка	Хорошая
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	На расстоянии более 0,51 км

Источник информации: личный осмотр объекта оценки и прилегающей территории Оценщиком.

 

 

Таблица 9 – Особенности локального местоположения объекта оценки:

Транспортная доступность	Удовлетворительная (в данном районе хорошо развита дорожная сеть, выезд осуществляется на север через ул. Чайковская и на юг через ул. Гайдара)
Качество обустройства двора	Хорошее, есть места для парковки автомобилей
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, школа, детский сад, больница, аптека, Сбербанк, почта
Состояние прилегающей территории	Хорошее, недалеко расположен Лысьвенский пруд и лес.

Источник информации: личный осмотр объекта оценки и прилегающей территории Оценщиком.

Таблица 10 – Фотографии

Фото 1. Жилой дом, в котором расположен Объект оценки	Фото 2. Адресная табличка на доме
Фото 3. Вход в подъезд	Фото 4. Табличка с номером квартиры

Продолжение таблицы 10

Фото 5. Прихожая	Фото 6. Жилая комната №1
Фото 7. Жилая комната №2	Фото 8. Жилая комната №3
Фото 9. Санузел	Фото 10. Ванная
Фото 11. Балкон (лоджия (указать № как на плане БТИ или указать площадь))	Фото 12. Вид с балкона

Схема расположения Объекта

Источник: информационно-поисковая система Яndex

 

Текущее использование объекта оценки – жилое помещение, используется для постоянного проживания.

По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования объекта оценки Оценщик пришёл к выводу, что текущий вариант использования (в качестве квартиры, используемой для проживания) является наиболее эффективным.

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Прогноз:

В октябре рынок особо оживился, но при этом практически во всех его сегментах цены особо не изменились. При этом наметившийся рост пока не стал явным трендом. Для изучения причин такого явления необходимо получить данные за несколько месяцев. Поэтому пока можно говорить только о колебательных процессах. Во всяком случае, наметившийся рост не компенсировал снижение цен.

Таблица 11 – Средняя стоимость недвижимости в Лысьве (за 7 последних лет) по данным агентства недвижимости «Удачный выбор» (г. Лысьва, пр. Победы, д. 40, оф. 1)

Годы Наим-ие
1-комнатные кв.	600 000 руб. – 700 000 руб.	700 000 руб. – 850 000 руб.	800 000 руб. – 900 000 руб.	800 000 руб. – 900 000 руб.	850 000 руб. – 1 000 000 руб.	750 000 руб. – 900 000 руб.	700 000 руб. – 850 000 руб.
2х-комнатные кв.	750 000 руб. – 850 000 руб.	900 000 руб. – 1 000 000 руб.	1 100 000 руб. – 1 200 000 руб.	1 000 000 руб. – 1 200 000 руб.	1 100 000 руб. – 1 350 000 руб.	900 000 руб. – 1 150 000 руб.	900 000 руб. – 1 050 000 руб.
3х-комнатные кв.	900 000 руб. – 1 100 000 руб.	1 050 000 руб. – 1 300 000 руб.	1 250 000 руб. – 1 400 000 руб.	1 150 000 руб. – 1 300 000 руб.	1 400 000 руб. – 1 600 000 руб.	1 200 000 руб. – 1 500 000 руб.	1 100 000 руб. – 1 300 000 руб.
Земельные участки (1 сотка)	40 000 руб. – 70 000 руб.	30 000 руб. – 50 000 руб.	25 000 руб. – 40 000 руб.	30 000 руб. – 50 000 руб.	55 000 руб. – 80 000 руб.	40 000 руб. – 70 000 руб.	40 000 руб. – 70 000 руб.
Частные дома	800 000 руб. – 1 000 000 руб.	800 000 руб. – 1 000 000 руб.	850 000 руб. – 1 000 000 руб.	750 000 руб. – 900 000 руб.	1 100 000 руб. – 1 400 000 руб.	1 300 000 руб. – 1 600 000 руб.	1 300 000 руб. – 1 600 000 руб.