Анализ ценообразующих факторов

На стоимость недвижимости (в том числе земельных участков) оказывает влияние множество факторов. Основные ценообразующие параметры, присущие объектам, приводятся ниже.

1. Передаваемые права:

Фактор учитывает юридический статус оцениваемого объекта недвижимости (набор прав на недвижимость: владение, пользование и распоряжение) – разный объём прав имеет разную стоимость. При прочих равных условиях рыночная стоимость объекта недвижимости, на которую оформлено право собственности, выше стоимости объектов недвижимости, отчуждаемых на праве аренды, праве требования и др.

2. Финансовые условия:

Фактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже оцениваемого объекта и разницу в условиях финансирования для объекта оценки и объектов-аналогов, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость – все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости.

3. Условия продажи:

Фактор учитывает отличия условий продажи объектов-аналогов от рыночных условий: ограниченность в сроках продажи, аффилированность покупателя и продавца, приобретение объектов с целью их комплексного использования с близлежащими объектами и др. – все эти факторы также существенно влияют на стоимость недвижимости.

4. Снижение цен в процессе торгов (уторговывание):

Характерной особенностью рынка недвижимости является тенденция к снижению цен на предлагаемые к продаже (аренде) объекты.

Как правило, объекты продажи выставляются на рынок с премией к рыночной цене аналогичных объектов. При осуществлении реализации объекта его цена может снизиться, что подтверждается консультациями с продавцами и их агентами.

Согласно данным аналитических агентств и агентств недвижимости в настоящее время в процессе торгов можно получить скидку на торг до 7%, которая, как правило, не превышает 200 – 300 тыс. рублей.

5. Дата предложения (дата публичной оферты):

Цены объектов недвижимости подвержены изменению во времени. При использовании информации по аналогу, дата предложения которого значительно отличается от даты оценки, требуется учёт этого обстоятельства.

Данный параметр может быть учтён по индексам, публикуемым на аналитических сайтах.

6. Местоположение объекта:

Характеристики района расположения объекта оценки оказывают значительное влияние на стоимость. К характеристикам местоположения относят:

- близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;

- окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона, промышленная зона и др.);

- ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта.

7. Общая площадь (с учётом балконов и лоджий):

Абсолютная величина рыночной стоимости оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности – чем выше стоимость и размер объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 м² площади уменьшается.

Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах.

8. Площадь кухни:

Как правило, планировка квартиры во многом оказывает влияние на её стоимость. Одной из основных характеристик планировки является площадь кухни. Большая кухня свидетельствует об улучшенной планировке квартиры и повышает её стоимость.

Специалисты ведущих компаний на рынке недвижимости установили зависимость удельной рыночной стоимости жилых помещений (квартир) от площади кухни в пределах ±5%.

9. Этаж расположения:

Этаж, на котором находится квартира, может влиять на её конечную стоимость, считают эксперты. Причём расположение может как существенно понизить, так и повысить цену объекта.

Однако даже при наличии такой зависимости цены внутри сегментов ведут себя по-разному. Если в эконом-классе квартиры на крайних этажах (первые или последние), как правило, оценивают с понижающим коэффициентом, то в категориях бизнес-класса и элитного такой зависимости нет. Причин тому несколько.

Во-первых, расположение на крайних этажах связано с некоторыми преимуществами. Например, наличие небольшой собственной придомовой территории повышает как привлекательность квартиры, так и её стоимость. Или, например, в высотных элитных домах и домах бизнес-класса на последних этажах располагаются пентхаусы — квартиры, имеющие большие площади, уникальные планировочные решения и видовые характеристики. Такие объекты обладают и рядом других преимуществ — например, здесь есть собственные лифты, террасы, зимние сады.

Во-вторых, в новостройках жилыми первые этажи делают достаточно редко. В случае же их наличия подобные помещения приобретают владельцы мелкого и среднего бизнеса, переводят квартиру в нежилой фонд и используют как коммерческую недвижимость.

По мнению специалистов, снижение стоимости квартир, расположенных на крайних этажах, относительно квартир, расположенных на средних этажах, для типовых домов составляет 5%.

10. Поправка на расположение окон:

Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на её стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. Далее – «распашонки», т.е. квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль. По мнению специалистов, было выявлено, что величина данной поправки находится в диапазоне 1-4%.

Таблица 12 – Поправка на расположение окон

Объект оценки Объект-аналог	на улицу	во двор	во двор и на улицу	на две во двор	на две на улицу	панорамный вид
на улицу
во двор	-1		-1		-1
во двор и на улицу	-1				-1
на две во двор	-1		-1		-1
на две на улицу
панорамный вид	-4	-2	-3	-2	-4

 

При применении поправки на панорамный вид могут вноситься изменения в величину корректировки. Это зависит от этажа, на каком расположена квартира (для высотных зданий), от класса недвижимости (для элитных квартир данная корректировка выше), от наличия вида на исторические и культурные памятники.

11. Поправка на смежные комнаты:

Одной из характеристик планировки является площадь смежность комнат. Если комната смежная (проходная или не изолированная), то это свидетельствует об устаревшей планировке квартиры и понижает её стоимость.

В результате специалистами, было установлено:

- если в квартире комнаты смежно-изолированные (3 и более комнат), то по отношению к квартире с изолированными комнатами её стоимость будет ниже на 1%;

- если в квартире комнаты смежные (двухкомнатные квартиры), то по отношению к квартире с изолированными комнатами её стоимость будет ниже на 2%.

12. Тип санузлов:

В ходе проведенного анализа цен предложений баз данных различных агентств недвижимости установлено, что при наличии дополнительного санузла стоимость квартиры увеличивается в среднем на 3-7%.

13. Наличие балконов (лоджий):

Специалистами, было установлено:

- Балкон, лоджия отсутствуют – 0%;

- Один балкон – 2%;

- Одна лоджия – 3%;

Иные летние помещения: мансарды, эркеры и т.д. считаются методом парных продаж.

14. Тип дома:

Тип дома, в котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на стоимость квартиры. Чем более современен и экологичен материал, из которого построен дом, тем более привлекательной для покупателей является квартира в нём. Как правило, квартиры в блочных и панельных домах дешевле квартир в кирпичных и кирпично-монолитных домах, даже если они схожи по всем остальным характеристикам.

Данный параметр может быть учтён по индексам, публикуемым на аналитических сайтах.

15. Внутренняя отделка квартиры и её техническое состояние:

Чем выше уровень отделки и ниже её износ, тем больше она повышает стоимость объекта недвижимости по сравнению с аналогичным неотделанным помещением, при условии, что затраты на её создание не превышают типичных разумных пределов.

Данный параметр подлежит учёту либо по стоимости проведения соответствующего объёма отделочных работ, либо по степени влияния на цены объектов (например, парными продажами).

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ