Правове регулювання оренди державного та комунального майна.

Орендодавцями, що цілісності майнових комплексів, нерухомо­сті, структурних підрозділів є Фонд державного майна, його регіона­льне відділення,представництво, органи уповноважені Верховною Ра­дою АРК, органами місцевого самоврядування, щодо окремого інди­відуально визначеного майна - підприємства.

Орендарями є фізичні та юридичні особи. Фізична особа пови­нна бути зареєстрована як підприємець.

Об'єктом оренди можуть бути цілісні майнові комплекси під­приємств (господарські об'єкти з завершеним циклом виробництва), їх структурні підрозділи, нерухоме майно, а також майно, що не увійшло до статистичних фондів господарського товариства, створеного в про­цесі корпоратизації.

Не можуть бути об'єктами:

· цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх струк­турні підрозділи, які здійснюють діяльність, пов'язану з виготовлен­ням, реалізацією наркотичних засобів, військовою зброєю і боєприпа­сів до неї, вибухових речовин, охороною об'єктів державної власності;

· цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

Особи, які бажають укласти договір, направляють заяву і проект договору орендодавцеві які у п'ятиденний термін надсилає матеріали органу уповноваженому управляти цим майном, а також до Антимо- нопольного комітету в таких випадках:

1) якщо ініціатор договору або цілісний комплекс є монополістами;

2) якщо внаслідок укладання договору підприємець може зайняти

монопольне становище на ринку;

3) якщо сумарна вартість активів об'єкту оренди і ініціатора дого­вору перевищують показники, визначені законодавством.

Антимонопольний комітет і орган, уповноважений управляти

майном, в 15-тиденний термін надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди. Якщо ці органи у встановлений термін не нада­дуть висновки, то вважається, що вони погоджуються.

Орендодавець протягом 5-ти днів після закінчення терміну по­годження умов договору дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди.

У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:

· було прийнято рішення про приватизацію;

· об'єкт потребує залучення іноземних інвестицій;

· не дає згоду Антимонопольний комітет або орган, уповнова­жений управляти майном;

· орендодавець прийняв рішення про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою.

У випадку подачі заяви двох або більше осіб орендар визнача­ється на конкурсних умовах.

Істотними умовами договору оренди є:

· об'єкт оренди (складові, вартість майна);

· орендна плата з урахуванням індексації. Орендна плата вно­ситься не залежно від наслідків господарської діяльності орендаря. Методика розрахунку визначається Кабінетом Міністрів, органами місцевого самоврядування. Стягнення заборгованості по орендній платі проводиться в безспірному порядку. Орендна плата може бути визначена у грошовій, натуральній, грошово-натуральній формі. Роз­мір орендної плати може бути змінений за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї сторони у випадку істотної зміни обставин;

· відновлення орендного майна;

· забезпечення виконання зобов'язань;

· порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

· відповідальність сторін;

· страхування;

· обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки.

Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення

згоди і підписання тексту договору сторонами.

Орендар має право передати в суборенду лише нерухоме та ін­дивідуально визначене майно.

Ризик випадкової загибелі речі несе орендодавець.

Страхування проводить орендар.

Припинення договору: 1) за погодженням сторін;

1) в разі закінчення строку дії договору;

2) у випадку приватизації об'єкту орендарем;

3) у випадку банкрутства орендаря;

4) у випадку загибелі об'єкта оренди;

5) за рішенням суду, у разі невиконання зобов'язань однією із сторін.

Правове регулювання лізингу (види та форми лізингу, істотні умови лізингу).

Договір лізингу - це угода, за якою одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності на певний строк і за встановлену плату. До договору лізингу застосовуються загальні положення про найм і Закон України «Про фінансовий лізинг».

Договору лізингу притаманні певні ознаки, які дозволяють ви­ділити його в окремий вид:

1) у якості учасника договору виступає продавець лізингового майна;

■ 2) лізингодавець у непрямому лізингу не завжди є власником майна на момент укладання договору, а зобов'язується при­дбати його за вказівкою лізингоодержувача;

3) строк договору повинен бути спів розмірним зі строком амо­ртизації об'єкта.

Залежно від наявності майна у власності лізингодавця лізинг поділяють на:

прямий (коли майно належить на праві власності лізингодавця і було набуте ним без попередньої домовленості з лізингоодержувачем);

непрямий (коли майно спеціально придбане лізингодавцем у продавця відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфіка­цій та умов).

Сторонами договору є лізингодавець і лізингоодержувач. Учас­ником є продавець лізингового майна. Сторонами можуть бути лише суб'єкти підприємницької діяльності.

Істотними умовами договору лізингу є предмет, строк дії дого­вору, а також розмір лізингових платежів.

Предметом договору виступають неспоживчі речі, які викорис­товуються для підприємницької діяльності і які відносяться до основ­них фондів. Не можуть бути предметом лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти.

Договір найму житла.

Відповідно до договору найму житла наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Отже наймодавець – це той, хто передає житло в найм, а наймач – той, хто отримує його в найм.

Договір найму житла може укладатися між фізичними (тобто громадянами) та юридичними особами (підприємствами, установами, організаціями тощо).Якщо за договором наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому громадянина.

Договір найму житла, що належить до державного або комунального житлового фонду, укладається між житлово-експлуатаційною організацією та наймачем на основі ордеру.

За договором найму житла, що належить до державного або комунального житлового фонду в найм може здаватись квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше 13,65 метрів квадратних на одну особу, частина кімнати або кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо)

Договір найму житла укладається у письмовій формі.

Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років. Після завершення цього терміну сторони можуть подовжити строк договору житлового найму.

Договір найму житла за строком може бути:

• короткостроковим – до 1 року;

• середньостроковим – від 1 до 5 років;

• довгостроковим – більше 5 років.

Обов’язки наймача, наймодавця

1. Використовувати житло лише для проживання у ньому.

Тобто забороняється використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Такий обов’язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб, які прожи-вають разом з наймачем, тимчасових мешканців, піднаймачів.

2. Забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під цим обов’язком слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов’язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до об’єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо.

3. Своєчасно вносити плату за житло.

4. Самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін.

До обов’язків наймодавця належать:

• передача наймачеві житла придатного для постійного проживання в ньому;

• здійснення капітального ремонту, якщо інше не встановлено договором.