Развитие права собственности на землю – от национализации земель до их приватизации.

 

Национализация, переход из частной собственности в собственность государства земли, промышленности, транспорта, связи, банков и т.д. Национализация имеет различное социально-экономическое и политическое содержание в зависимости от того, кем, в интересах какого класса и в какую историческую эпоху она проводится. В феодальную эпоху огосударствление служило централизации власти в борьбе с отдельными феодалами, укреплению монархии, сосредоточению в руках государства главного богатства — земли. В ходе буржуазных революций Национализация земель способствовала ликвидации экономической базы феодализма и ускорению капиталистического развития.

Слово приватизация - от латинского privatus частный.

Приватизация - это:

передача государственной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, банков и других финансовых учреждений, средств транспорта, связи, массовой информации, зданий, акций, культурных ценностей и т.п.) в частные руки или компаниям;

передача управления сервисом от государства в частный сектор.

Обратный процесс называется национализацией или муниципализацией.

Приватизация может быть

скрытого характера – когда осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями;

частичной - когда распродаётся, например, лишь определённая часть акций.

Реприватизация (денационализация) – передача национализированного прежде имущества в частную собственность прежних или иных владельцев.

По сути, приватизация – это процесс разгосударствления (предоставления права собственности).

Муниципализация имущества – передача государственного имущества в собственность органов местного самоуправления.

Приватизированный земельный участок – это земля, находившаяся в собственности у государства (федерации, республики, города, посёлка и т.д.) и впоследствии переданная гражданину.

Собственный земельный участок - тот, что был приобретён у частного лица.

 

Приватизации (передаче в частную собственность) подлежат не все земельные участки.

Перечень земель и земельных участков, изъятых из оборота (не подлежащих приватизации и сделкам, указан в ст. 27 (п.п. 4 и 6) Земельного Кодекса РФ (земли, на которых размещены государственные природные заповедники, национальные парки, действующие объекты Вооружённых Сил РФ, военные суды, объекты ФСБ, воинские и гражданские захоронения, инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникаций, обеспечивающих защиту и охрану Государственной Границы РФ и др.).

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы водоёмов.

Ограничивается оборот земель из состава земель лесного фонда, земель в пределах особо охраняемых природных территорий, общего пользования и тех, что указаны в п.5 ст27 Земельного Кодекса РФ.

Приватизация земли проводится как на платной, так и безвозмездной основе. Решение по этому поводу принимается органами местного самоуправления или тем органом, который уполномочен на распоряжение земельными участками.

Приватизация земли на безвозмездной основе (бесплатно) осуществляется в отношении:

участков, фактически используемых гражданами и на которых есть частные (то есть находящиеся в оформленной, зарегистрированной, собственности) жилые дома, приобретённые гражданами в результате сделок (купли-продажи, дарения и др.), а также - перешедшие по наследству или были построены для себя - до введения Земельного Кодекса РФ (до 31 октября 2001 года), но права на сами земельные участки не были оформлены и зарегистрированы;

земельные участки, которые были предоставлены в аренду для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до введения Земельного Кодекса РФ (до 31.10.2001 года);

земли, которые были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования и на которых расположены жилые дома, находящиеся в оформленной собственности;

дачные земельные участки, которые были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При проведении приватизации земли на безвозмездной основе не взимается стоимость участков, но оформление документов зачастую может потребовать немалых средств, в частности на межевание. Последнее обстоятельство касается ситуаций, когда в территориальных отделениях Роснедвижимости (кадастровых палатах) отсутствуют сведения об участках (местоположение, размеры, границы и др.). Такие сведения формируются на основе регулярно проводимой в районах работы по инвентаризации земель.

Приватизация земли на возмездной (платной) основе проводится во всех других случаях.

Решение о необходимости приватизации принимает его владелец (пользователь). Уместно заметить, что, в частности, земельные участки, предоставленные в пожизненное наследуемое владение и не прошедшие приватизацию, детям или внукам придётся или оформлять в аренду или выкупать, так как им пожизненное наследуемое владение землёй будет не положено, - приватизировать участки бесплатно они уже не смогут.

Земельный Кодекс РФ предоставляет право на приватизацию земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений. Они имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке и соответствии со ст. ст. 5,15, 28 и 36 Земельного Кодекса РФ.

 

Частная собственность на землю исторически почти всегда появлялась после общинной собственности и почти нигде не была абсолютной.

Сделки с недвижимостью и, в частности, с землей совершались по особым правилам, различавшимся для разных стран и исторических периодов. Но всегда государство, в силу особой публичной значимости земли, в той или иной мере регулировало такие сделки.

Так, в законодательстве Солона (Афины, VI век до н.э.) было впервые употреблено выражение «ипотека», где оно означало столб, врытый в землю должника для того, чтобы всякий знал, что эта земля служит обеспечением прав кредитора. Это своеобразный первый шаг на пути к гласной системе государственной регистрации прав на недвижимость, касающийся, однако, только залога земли.

В республиканский период Древнего Рима земля республики - главное достояние граждан - находилась в общей собственности (ager publicus) и предоставлялась гражданам во владение и пользование.

При этом устанавливались ограничения на максимальные размеры земельного участка для отдельного лица (закон Лициния-Секстия от 367 г. до н.э.). Целый ряд недвижимых вещей в силу того, что они находились в общественном пользовании, служили государственным целям или находились в государственной собственности - публичные вещи (res publicae), - не могли находиться в частной собственности и были изъяты из частного (гражданского) оборота.

Предоставление римским магистратом публичной вещи в аренду рассматривалось не как сделка частного права, а как административное распоряжение, что выводило ее из сферы гражданского (частного) законодательства.

Сделки с земельными участками совершались по особой сложной процедуре. Нарушение этой процедуры могло быть основанием для признания сделки недействительной.

По существу, такая процедура заменяла государственную регистрацию прав на важнейшие вещи. Рим не знал института государственной регистрации недвижимости. Исключением являлся Египет, где, начиная с I века н.э. (тогда - одна из Римских провинций), существовала система поземельных книг, куда заносились записи о вещных правах на землю, в частности, о залоге земельных участков.

В позднем республиканском и императорском периодах Римского государства существовали государственная, общинная и частная собственность на землю, которая впоследствии стала доминирующей.

В древнегерманском праве передача прав собственности на недвижимость совершалась не иначе как посредством заявления в публичном месте - перед судом, общиной или в церкви. Этот обряд сопровождался символическими действиями и вводом во владение (инвеститура), направленными к тому, чтобы переход права как можно сильнее запечатлелся в памяти присутствующей публики.

В средние века в Германии для закрепления прав на недвижимость производились записи в особые книги. С конца XIX века (1897 г.) в Германии действует «ипотечная система». При судах ведутся ипотечные книги, содержащие описание экономического и юридического положения недвижимости, находящейся в данном округе.

Каждому объекту недвижимости соответствует отдельный лист, содержащий все необходимые записи. Вещное право на недвижимость приобретается посредством и с момента внесения соответствующей записи в ипотечную книгу. Знакомство с содержанием ипотечных книг и получение выписок из них доступно каждому.

В России изначально не существовало частной собственности на землю. Древнейший памятник российских законов - Русская Правда - не признает недвижимость в качестве предмета сделок. Первоначально субъектом права было не физическое лицо, а род или община, и отношение их к земле было фактическим, а не юридическим.

После крещения Руси развитию идеи частной собственности на землю способствовала церковь - стали появляться частные церковные земли.

В отношения по передаче прав на поземельную собственность российская государственная власть начинает вмешиваться с XVI века - предписывалось при совершении таких сделок предъявлять в приказы особые документы - купчие. В VI веке акты, основывающие переход вещных прав на недвижимость, совершались специальными лицами - площадными подьячими.

По совершении такого акта должна была быть записана «крепость» (договор): в поместном приказе - если объектом была земля; в земском приказе - если объектом был дом и двор; у воевод - если объектом была недвижимость в городах.

Приобретателю выдавалась «справка», состоявшая из описания приобретаемого имения и принадлежности его тому лицу, от которого оно

отчуждалось. После взятия пошлин акт записывался в книги приказа и имение считалось «справленным».

Петр I ввел новый «крепостной» порядок с целью пресечения многочисленных злоупотреблений со стороны подьячих и, главным образом, с фискальными целями. В 1701 г. было отобрано 24 наиболее добросовестных подьячих, образовавших «Палатку Крепостных Дел».

Деятельность Палатки контролировалась Юстиц-Коллегией. Каждый акт совершался при участии правительственных органов и с привлечением к подписи свидетелей. Акты вносились в особые крепостные книги.

В 1714 г. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию - «недвижимые имущества». Хотя в 1731 г. этот закон был отменен, слияние поместий и вотчин, а также термин «недвижимое имущество», сохранились..

В царствование Екатерины II с 1775 г. происходит децентрализация регистрации сделок с недвижимостью - совершение крепостных актов было возложено на губернские Гражданские Палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел.

С этого момента действует следующая норма: «Если одно и то же имение будет продано двум разным лицам, то имение утверждается за тем из них, которого купчая крепость совершена прежде. В пользу же другого покупщика взыскивается с подложного продавца цена, ему заплаченная, со всеми убытками покупщика».

С 1886 г. в России действует нотариальная система совершения сделок с недвижимостями. Нотариус ведет крепостные книги и реестр крепостных дел. Крепостные книги составляются из утвержденных старшим нотариусом актов, относящихся к недвижимостям.

Реестр крепостных дел ведется по недвижимостям и для каждого объекта имеет отдельный лист, содержащий:

название, состав, местонахождение и размер недвижимости;

сведения о собственниках;

ограничения права собственности;

залоги, долги, денежные требования, обеспеченные запрещениями. Ответственность за ведение крепостных книг и реестров возлагалась

на старшего нотариуса. Сделка с недвижимостью может быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходит не иначе как по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости.

Крепостные книги не подлежали гласности. Только с 1899 г. старшим нотариусам было предписано выдавать всем желающим справки об имеющихся на имении запрещениях.

Нотариальная система была весьма громоздкой и имела ряд недостатков по сравнению с ипотечной системой (неопределенность момента укрепления; неопределенность момента приобретения вещного права; большие затраты времени и денег для участников сделки; недостаточная гласность). Устранить эти недостатки был призван проект Вотчинного Устава -земельного кодекса Российской Империи, разработка которого велась около сорока лет и была закончена в 1893 г. К сожалению, проект этот так и не вступил в силу.

Одной из наиболее прогрессивных из существующих в настоящее время систем регистрации прав на недвижимость считается система Торренса (Torrens title), действующая со второй половины XIX века в Австралии и заимствованная целым рядом государств.

Объем правомочий собственника земли в России был различным в разные периоды российской истории.

В Московском государстве в XVI- XVII вв. получило широкое развитие поместное право, которое в экономическом смысле было жалованьем натурой за несение службы государю, а в юридическом смысле поместное право состояло из правомочий владения и пользования землей при условии несения государственной службы.

В Московском государстве существовало также вотчинное право, которое давало неограниченное право собственности на землю, позволяло обладателю такого права осуществлять полицейскую и судебную власть, собирать налоги и пошлины.

Петр I установил ряд ограничений в праве частной собственности. Начиная с 1703 г., вводятся ограничения на земли, занятые лесами. Так, за порубку дуба и некоторых других пород древесины вблизи сплавных рек назначалась смертная казнь.

В 1714 г. Указом о единонаследии была прекращена обращаемость имений. В 1719 г. право собственности на землю перестало распространяться на недра, добыча ископаемых стала регалией казны. Даже естественные плоды земли не были признаны принадлежащими собственнику.

В период от Петра I до Екатерины II политика правительства колеблется то в сторону ограничений, то в сторону свободы собственности. При Екатерине II торжествует идея абсолютной собственности на землю, включая недра под и воздушный столб над земельным участком.

Кстати, именно Екатерина II ввела в своих указах и сам термин «собственность». Устраняются ограничения в пользовании и распоряжении лесами и другими угодьями. В пределах поверхности принадлежавшего ему участка собственник последнего мог даже запретить проведение над его землей телеграфных или телефонных проводов.

Однако, несмотря на достаточно продолжительный период существования частной собственности на землю в России, непосредственный производитель сельскохозяйственной продукции - российский крестьянин -только в начале XX века Указом от 9 ноября 1906 г. в результате проведения реформы, реализующей взгляды П. А. Столыпина по вопросам о земле, был признан субъектом права собственности на землю.

После революции 1917 г. в России устанавливается государственная собственность на землю и лицам предоставляются только правомочия пользования и владения землей