Порядок укладення договору оренди

Стаття 284 Господарського кодексу України та Закон Украї­ни "Про оренду державного та комунального майна" регламенту­ють процедуру укладення договору оренди, аст. 761 Цивільного кодексу України встановлює право передачі майна в оренду. Відповідно до цього законодавчого акту фізичні та юридичні осо­би, які бажають укласти договір оренди майна підприємств, над­силають заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України. У разі надходження до орендодавця заяви щодо оренди нерухомого майна, що перебуває у державній власності, або підприємства, заснованого на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, орендо­давець у п'ятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваже­ному управляти відповідним майном.

Розліл 12. Правове регулю вання оренли лержавного... _____ | 183

Якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зай­няти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, переви-щуютьпоказники, визначені законодавством,—орендодавець над­силає копіїпроектудоговору оренди таіншихотриманихдокументів такождо органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти відповідним майном дер­жавної власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п'ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умовдоговору оренди. Уразі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укла­дення договору оренди вважається погоджениміззазначенимиорга-\нами.

Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим уп­равляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комі­тету України, ау випадках, коли заява про оренду майна не потре­бує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації даєзгоду або відмовляє вукладеннідоговору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Закон "Проорендудержавноготакомунального майна" містить перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:

— прийняття рішення компетентним органом про привати­зацію цих об'єктів;

—включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням КМУ чи місцевих органів влади;

—відсутність згоди органу Антимонопольного комітету Украї­ни наоренду;

—відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відпо­відним майном, на виділення структурного підрозділу.

184 | С.Й, Кравчук. Госполарське право України

У випадку відмови в укладенні договору оренди, а також не­одержання відповіді у встановлений термін зацікавлені особи ма­ють право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи гос­подарського суду.

Важливе значення при укладенні договору оренди мають умови оренди. Відповідно до ст. 284 Господарського кодексу Ук­раїни істотними умовами договору оренди є:

—об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за "Методикою оцінки вартості об'єктів оренди", затвердженої постановою КМУ від 10 серпня 1995 р. № 629. Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обо­в'язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до " По­ложення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються ", а також майна державних підприємств та орга­нізацій;

—термін, наякийукладаєтьсядоговіроренди, що визначаєть­ся за погодженням сторін (ст. 763 Цивільного кодексу України). У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення термі­ну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після за­кінчення терміну договору оренди орендар, який належним чи­ном виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

—розмір плати за оренду. Річна орендна плата не може пере­вищувати п'яти відсотків вартості орендованого майна. Методи­ка розрахунку і порядок використання плати за оренду держав­ного майна затверджені постановою КМУ від 4 жовтня 1995 р. № 786. Строки внесення орендної плати визначаються в дого­ворі, проте методика рекомендує в договорі оренди майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в п'ятиден­ний термін від дати, встановленої для подання квартальних бух­галтерських звітів (балансів), а за IV квартал — в десятиденний термін віддати, встановленої для подання річного бухгалтерсько­го звіту (балансу).

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за

Розліл 12. Правове регулювання оренли лержавного... І 185

згодою сторін вона може встановлюватись в натуральній або гро­шово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути зміне­но за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Відповідно до ст. 286 Господарського кодексу України орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені до­говором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

Порядок використання амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишають­ся у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придба­не орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено догово­ром оренди.

Відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії та відмови від його продовження або банкрутстві орендаря ос­танній зобов'язаний повернути орендований об'єкторенди на умо­вах, зазначених у договорі оренди. Відповідно до ст.ст. 779-780 Цивільного кодексу України у випадку погіршення орендарем стану орендованого майна або його загибелі, він повинен відшко­дувати орендодавцеві збитки, якщо недоведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

У випадку поліпшення орендарем стану орендованого майна орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість покращень стану орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендо­давця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компен­сації не підлягає.

Нривиконанні договору оренди орендодавець зобов'язаний: — передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, ви­значених у договорі оренди. У разі порушення цього зобо­в'язання орендар має право вимагати від орендодавця пе­редачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затри­манням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням до­говору оренди;

186 | _____________ С.Й. Кравч ук. Госполарське право України

— проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в
оренду майна, якщо інше не передбачено законом або до­
говором.

Орендар зобов'язаний:

— використовувати та зберігати орендоване майно відповідно
до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуван­
ню;

— вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'яз­ки сторін. Відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії догово­ру і у випадках, коли після його укладення законодавством вста­новлені правила, які погіршують становище орендаря.