Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.

Вопросы по предмету

«Экономика недвижимости»

Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ресторанно-гостиничного бизнеса. Виды и формы аренды.

Аренда – основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование ОН.

Факт сдачи имущества в аренду – акт о распоряжении имуществом. Арендатор, используя имущество, присваивает продукцию от результатов деятельности. Аренда при определенных условиях может выступать как форма отчуждения собственности (при договоре с правом выкупа). Субъектами аренды недвижимости выступают арендо­датели, арендаторы, посредники, субарендаторы. Объекты аренды — сооружения, земельные участки (за исключени­ем земель, занятых Федеральной службой безопасности), жилье, нежилые помещения.

Основные принципы аренды:

• смена хозяйствующего субъекта;

• возвратность недвижимости собственнику в нату­ральной форме;

• равноправие сторон;

• договорные отношения;

• материальная ответственность;

• платность;

• нерасторжимость договора при смене собственника;

• целевое использование объекта

• обычно – срок аренды не менее 5 лет

• отделимые улучшения за счет арендатора – его собственность

Виды аренды:

1) свободная аренда - не делается ограниче­ний в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.

2) целевая аренда - недвижимость используется в заранее определенных собственником целях, только после вы­полнения договорных обязательств арендатор может ис­пользовать недвижимость по своим планам.

Возможна дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъ­ятия арендной платы, степени аренды средств производ­ства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т. д.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному лицу. Арендаторами гос. и муниц. Собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но с согласия собственника. Обязательно: письменная форма договора и гос. регистрация.

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ог­раничена (ст. 129 ГК РФ) — атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду при­родных объектов.

Аренда ОН – аренда капитала и аренда рынка. Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отра­жают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество.

Арендная плата — это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению вновь создан­ной в процессе использования арендованного имущества стоимости.

Со­став арендной платы:

1)амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) — А;

2) средства на капитальный ремонт объекта в зави­симости от доли участия собственника в его проведении (Ск);

3) налог на имущество (Ни);

4) арендный процент — Па

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (В3):

В договорах арен­ды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных пла­тежей. Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (соору­жение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее переда­че арендатору.

Поскольку аренда предусматривает временное владе­ние и пользование недвижимостью, срок аренды опреде­ляется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком слу­чае каждая из сторон вправе отказаться от договора, пре­дупредив об этом другую сторону за три месяца

Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью

Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации" - ГУП МосгорБТИ является органом учета объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д.) в г. Москве.

Государственное унитарное предприятие г. Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации" создает информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и об изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и учета документов.

Технический учет объектов недвижимости - описание и индивидуализация недвижимых объектов или их совокупности, как объекта учета, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов путем осуществления работ по определению местоположения, технической паспортизации, технической инвентаризации, технической регистрации и документальному учету текущих изменений. ГУП МосгорБТИ осуществляет также официальный статистический учет жилищного фонда и представляет статистическую отчетность в Государственный комитет Российской Федерации по статистике.

Для обеспечения операций с объектами недвижимости ГУП МосгорБТИ предоставляет юридическим и физическим лицам по их письменным запросам сведения и справки в соответствии с установленным порядком.

Ежегодно ГУП МосгорБТИ выпускает краткие справочники о жилых и нежилых строениях г. Москвы по состоянию на первое января текущего года. Справочники создаются на основе информации базы данных "Жилищный и нежилой фонд". Информация базы данных является отображением сведений содержащихся в технических паспортах строений, учтенных в БТИ.

Краткие справочники предназначены для городских органов управления и позволяют дать статистическую информацию о жилых и нежилых строениях г.Москвы по следующим показателям:

· административным округам;

· категориям владельцев,

· типам квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т.п.)

· материалу стен, этажности, периоду постройки и техническому состоянию;

· обеспеченности видами благоустройства.

В справочнике содержится информация о количестве и площадях строений.

Цели и задачи, решаемые ГУП МосгорБТИ

ГУП МосгорБТИ осуществляет технический учет объектов недвижимости на территории г.Москвы в целях обеспечения:

· государственного и муниципального управления недвижимым имуществом;

· налогообложения и страхования недвижимости;

· государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· инвестирования недвижимости и градостроительной деятельности;

· государственного контроля использования объектов недвижимости;

· иных, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом деятельностью.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:

· обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль над осуществлением градостроительной деятельности;

· формирование обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;

· обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

· информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

 

Доход от операций с недвижимостью, факторы, виды и источники его формирования.

 

Вопросы по предмету

«Экономика недвижимости»

Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.

Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора. влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В случае если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

- своевременную уплату арендной ставки;

- в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц;

• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;

арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

• при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

• с согласия арендодателя:

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;

арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

2.Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами.

В целом по стране число таких объектов достигает 150000, из которых почти половина находится в законсервированном состоянии. Решением проблемы сокращения незавершенного строительства должна стать разработка самостоятельной целевой программы, которая предусматривала бы проведение сплошной инвентаризации объектов незавершенного строительства и оценку их состояния, а также условия реализации каждого объекта.

Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства. Инвестиционный потенциал этого рынка огромен. Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам.

В случае проведения коммерческого конкурса указывается начальная цена объекта, при проведении инвестиционного конкурса — доли собственника объекта и победителя конкурса в общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и объем инвестиций, необходимых для завершения строительства объекта.

Начальная цена объекта для коммерческого конкурса определяется на основе акта оценки стоимости объекта в размере фактических затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг по объекту). Сумма задатка для участия в конкурсе составляет 10 % от стоимости достройки объекта.

Победителем конкурса признается участник, предложивший минимальный срок завершения строительства и принявший на себя обязательства по выполнению условий конкурса.

Обязательными условиями коммерческого конкурса являются:

· завершение строительства объекта в установленный срок с правом продажи готовых к эксплуатации объектов;

· использование объекта, его отдельных частей помещений в соответствии с назначением, определенным проектной документацией;

· оплата затрат на организацию конкурса и комиссионных сборов.