Глава 11. Аренда, лизинг, франчайзинг

Аренда

 

Практически каждый субъект хозяйствования в той или иной фор­ме участвует в арендных отношениях.

В настоящее время в России создана законодательная и норматив­ная база для развития аренды и лизинга. Арендные отношения в пред­принимательской деятельности на территории Российской Федерации регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. При этом по­нятие «предпринимательская деятельность» не может трактоваться ина­че, чем это определено статьей 2 ГК РФ. Гражданским кодексом РФ определены:

> объекты аренды как непотребляемое имущество, то есть как вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их ис­пользования;

> особенности договора аренды;

> способы установления арендной платы. Арендные отношения подразделены на следующие виды:

> прокат;

> аренда транспортных средств;

> аренда зданий и сооружений;

> аренда предприятий;

> финансовая аренда (лизинг).

В связи с тем, что глава 34 «Аренда» введена в действие с 1 марта 1996 года (с введением в действие части второй Гражданского кодекса РФ), при рассмотрении соответствующих статей следует учитывать по­ложения Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О вве­дении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Фе­дерации» в части применения отдельных норм, предусмотренных Ко­дексом.

Глава 34 ГК РФ регулирует правила, посвященные конкретным видам аренды.

Аренда - предоставление или принятие во временное владение и пользование различных природных и имущественных объектов (земли, предприятия и т. д.), за определённую плату на договорных началах.

В договоре аренды участвуют две стороны - арендодатель и арен­датор.

Арендатор - юридическое или физическое лицо, которое получа­ет во временное владение и пользование тот или иной объект аренды.

Арендодатель - юридическое или физическое лицо, сдающее во временное владение или пользование природные или имущественные объекты.

При нарушении условий договора аренды он может быть растор­гнут. Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору, в случае, если необходимость в использова­нии имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору третьему лицу - в данном случае заключатся договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются воз­можности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельнос­ти. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.

В договоре аренды должны быть оговорены форма и размер арен­дной платы, сроки и условия ее внесения.

Арендная плата - плата за имущество либо иной объект аренды, предоставляемый во временное владение и пользование, размер, перио­дичность и сроки внесения, которой определяются договором аренды. Наиболее распространённым методом является установление твер­дой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемо­го имущества или отдельно по каждой его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сро­ки. Однако возможна и единовременная выплата.

При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата устанав­ливается на единицу площади исходя из фактического размера передан­ного объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полу­ченных в результате использования арендованного имущества. Аренд­ная плата может вноситься путём передачи части продукции арендода­телю или посредством оказания определённых услуг - при недостатке денежных средств данный способ является наиболее предпочтительным для арендатора.

В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов.

Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания

данных форм оплаты.

При установлении размера арендной платы целесообразно учи­тывать:

• величину амортизационных отчислений, начисляемых на сто­имость арендованного имущества;

• доход, который мог быть получен при непосредственном исполь­зовании передаваемого имущества;

• затраты на проведение ремонта объектов после окончания сро­ков аренды;

• средний уровень арендной платы, сложившейся в данном регио­не на аналогичные объекты.

При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата дол­жна включать в себя стоимость пользования земельным участком, на котором они расположены.

Величина арендной платы не остаётся постоянной на протяжении действия договора, а изменяется в связи с изменением условий функцио­нирования предприятий, и в первую очередь, с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного исполь­зования арендованного имущества, поэтому размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и про­ведению текущих ремонтов для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечению сроков аренды в первоначальном состоянии с учётом нормального износа.

В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта.

В случае если арендатор произвёл улучшения арендуемого иму­щества, они становятся его собственностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость.

Капитальный ремонт объектов, как правило, осуществляется арен­додателем.

Договор аренды может заключаться как на определённый, так и на неопределённый срок. В последнем случае он может быть прерван любым участником с предупреждением за один месяц, а при аренде не­движимости - не менее чем за три месяца.

Досрочное расторжение договора производится судом в случае нарушений его условий: использование имущества не по назначению, ухудшения состояния имущества, не внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока и т.д.

После окончания срока аренды договор может автоматически продляться на неопределённый срок при отсутствии возражений со сто­роны арендодателя.

Арендатор, выполняющий все условия договора, имеет преиму­щественное право на его возобновление. Он может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если арендода­тель в течение года со дня прекращения срока договора заключил его с другим лицом.

При прекращении договора арендатор возвращает имущество арендодателю

При аренде с выкупом имущества на основании договора объек­ты могут переходить в собственность арендатора. Если данное условие отсутствует в договоре, то могут заключаться дополнительные согла­шения.

В случае аренды с выкупом арендатор может получить в собствен­ность имущество ранее указанного срока при условии внесения всей выкупной цены.

Лизинг Виды лизинга

Лизинг (от англ. leasing - аренда) - это комплекс имущественных и экономических отношений, возникающих в связи с приобретением в собственность имущества и последующей сдачей его во временное пользование за определенную плату.

Предметом лизинга в соответствии с Федеральным законом от 29.10.98 г. № 164-ФЗ «О лизинге» может быть любое движимое или не­движимое имущество, в том числе здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, относящееся по действую­щей классификации к основным фондам. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имуще­ство, запрещенное федеральными законами к свободному обращению на рынке.

Субъектами лизинга являются:

- лизингодател ь - физическое или юридическое лицо, осуществ­ляющее лизинговую деятельность, т.е. передачу по договору в финансо­вую аренду (лизинг) специально приобретенного для этого имущества. В качестве лизингодателей могут выступать банки, в уставе которых предусмотрен этот вид деятельности, специально создаваемые для осу­ществления этих операций лизинговые компании или физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица;

- лизингополучатель - физическое или юридическое лицо незави­симо от формы собственности последнего: государственное предприя­тие, кооператив, акционерное общество и т. д., которое получает по договору лизинга имущество в пользование;

- продавец имущества лизингодателю (поставщик) - как прави­ло, предприятие - изготовитель машин и оборудования либо другое фи­зическое или юридическое лицо, которое продает имущество, являюще­еся предметом лизинга.

2 Опосредованным участником лизинговой сделки является также банк, который по договору с лизингодателем (если сам таковым не явля­ется) осуществляет финансирование закупок передаваемого в лизинг имущества.

Схема лизинговой операции выглядит следующим образом. По­требитель (лизингополучатель ) нуждается в имуществе, для приобре­тения которого у него нет свободных финансовых средств. Тогда он находит лизинговую компанию, которая располагает достаточными финансовыми средствами, и обращается к ней с деловым предложением о заключении лизинговой сделки. Согласно этой сделке лизингополучатель выбирает продавца, располагающего требуемым имуществом, а лизингодатель приобретает его в собственность и передает лизингопо­лучателю во временное пользование за оговоренную в договоре лизин­га плату. По окончании договора в зависимости от его условий имуще­ство возвращается лизингодателю или переходит в собственность ли­зингополучателю. Помимо них в лизинговой сделке обычно принимают участие: банки (или другие кредитные учреждения), предоставляющие кредиты лизингодателю для приобретения оборудования; страховые компании, осуществляющие страхование имущества лизингодателя.

Состав участников сделки сокращается до двух, если продавец и лизингодатель или продавец и лизингополучатель являются одним и тем же лицом. Схема лизинговых отношений представлена на рис 11.1.

 

 

Рис. 11.1. Схема лизинговых отношений.

 

Основными видами лизинга, признанными во всем мире, являются финансовый лизинг (finance leasing) и оперативный лизинг (operative leasing), а критерием для такого разграничения служат срок использо­вания оборудования и объем обязанностей лизингодателя.

Оперативный лизинг характеризуется тем, что срок договора ли­зинга существенно короче, чем нормативный срок службы имущества, и лизинговые платежи не покрывают полной стоимости имущества.

Поэтому лизингодатель вынужден его сдавать во временное пользование несколько раз и для него возрастает риск по возмещению остаточной стоимости объекта лизинга при отсутствии спроса на этот объект. Поэтому при всех прочих равных условиях размеры лизинго­вых платежей в оперативном лизинге гораздо выше, чем в финансовом.

Для финансового лизинга характерен длительный срок аренды и амортизация всей или большей части стоимости имущества. В течение срока договора лизингодатель за счет лизинговых платежей возвраща­ет себе всю стоимость имущества и получает прибыль от лизинговой сделки. В российской практике наибольшее распространение получил финансовый лизинг.

Существует также понятие возвратного лизинга, при котором фир­ма-собственник имущества продаёт имущество финансовой компании, в качестве которой могут выступать банк, страховая компания или лизинговая компания.

Одновременно заключается соглашение о долгосрочной аренде имущества на условиях лизинга, которое превращает бывшего собствен­ника имущества в арендатора. Фирма, ранее владевшая имуществом, получает необходимые денежные средства от его продажи и продолжа­ет пользоваться им на правах аренды.

Покупатель имущества становится арендодателем и устанавли­вает лизинговые платежи на уровне, покрывающем стоимость его при­обретения и обеспечивающем его получение среднего уровня дохода на инвестированный капитал.

Возвратный лизинг позволяет предприятиям в условиях финансо­вой напряжённости привлечь дополнительные ликвидные средства и продолжать эксплуатировать свою бывшую собственность, а также ре­гулировать активы баланса путём продажи имущества по рыночной цене, превышающей его балансовую стоимость.

В зависимости от сектора рынка, в котором проводятся лизинго­вые операции, различают:

> внутренний лизинг, при котором все участники сделки пред­ставляют одну страну;

> внешний (международный), при котором участники находятся в разных странах.

Отличия договора аренды с последующим правом выкупа от до­говора лизинга (табл. 11.1).

 

Таблица 11.1