Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ресторанно-гостиничного бизнеса. Виды и формы аренды.

Аренда – основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование ОН.

Факт сдачи имущества в аренду – акт о распоряжении имуществом. Арендатор, используя имущество, присваивает продукцию от результатов деятельности. Аренда при определенных условиях может выступать как форма отчуждения собственности (при договоре с правом выкупа). Субъектами аренды недвижимости выступают арендо­датели, арендаторы, посредники, субарендаторы. Объекты аренды — сооружения, земельные участки (за исключени­ем земель, занятых Федеральной службой безопасности), жилье, нежилые помещения.

Основные принципы аренды:

• смена хозяйствующего субъекта;

• возвратность недвижимости собственнику в нату­ральной форме;

• равноправие сторон;

• договорные отношения;

• материальная ответственность;

• платность;

• нерасторжимость договора при смене собственника;

• целевое использование объекта

• обычно – срок аренды не менее 5 лет

• отделимые улучшения за счет арендатора – его собственность

Виды аренды:

1) свободная аренда - не делается ограниче­ний в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.

2) целевая аренда - недвижимость используется в заранее определенных собственником целях, только после вы­полнения договорных обязательств арендатор может ис­пользовать недвижимость по своим планам.

Возможна дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъ­ятия арендной платы, степени аренды средств производ­ства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т. д.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному лицу. Арендаторами гос. и муниц. Собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но с согласия собственника. Обязательно: письменная форма договора и гос. регистрация.

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ог­раничена (ст. 129 ГК РФ) — атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду при­родных объектов.

Аренда ОН – аренда капитала и аренда рынка. Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отра­жают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество.

Арендная плата — это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению вновь создан­ной в процессе использования арендованного имущества стоимости.

Со­став арендной платы:

1)амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) — А;

2) средства на капитальный ремонт объекта в зави­симости от доли участия собственника в его проведении (Ск);

3) налог на имущество (Ни);

4) арендный процент — Па

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (В3):

В договорах арен­ды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных пла­тежей. Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (соору­жение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее переда­че арендатору.

Поскольку аренда предусматривает временное владе­ние и пользование недвижимостью, срок аренды опреде­ляется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком слу­чае каждая из сторон вправе отказаться от договора, пре­дупредив об этом другую сторону за три месяца

Продажа объектов недвижимости. Основные способы продажи.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой прода­вец обязуется передать товар в собственность покупате­ля, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Право собственности возникает у приобретателя с момента госу­дарственной регистрации сделки.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор куп­ли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обя­занности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обя­зательств продаваемого предприятия, и делается это на основе не­зависимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредито­ров на продажу, а если долги были переведены на покупателя пред­приятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Спо­собы купли-продажи: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий кон­курс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкуре, неорганизованные сделки,

Выбор способа продажи зависит от целей:

1) быстрая продажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аук­ционных торгах.

2) Инвестиционный конкурс преследует цель - подобрать наиболее эффективного собственника, вкладывающего деньги в реконструкцию объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом.

3) Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональными и федеральными властями участники.

4) Коммерческий конкурс представляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетво­рить ряду условий (социальных и/или инвестиционных), выдвигае­мых организаторами конкурса.

5) Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижи­мости, коммерческий конкурс — для мелких и средних предпри­ятий, инвестиционный конкурс проводится для крупных предпри­ятий.

Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и вне­сение залога. Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно выполнение условий конкурса (минимальная цена,, сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта не­движимости, обеспечение занятости, финансирование и использо­вание объектов, социальной сферы и пр.), а также дополнение их своими предложениями по использованию и развитию приобретае­мого объекта.

Для инвестиционного конкурса обязательно еще наличие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижимости. Предложения направляются в конкурсную комис­сию в запечатанном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога и копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться информацией о сделанных предложе­ниях, а сведения об участниках сохраняются в тайне до вскрытия конвертов.

Любая форма сделок с недвижимым имуществом всегда закан­чивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей: 1) права собственности на недвижимость; 2) вещные права на не­движимость (право пожизненного наследуемого владения земель­ным участком, право постоянного бессрочного пользования зе­мельным участком-, право хозяйственного ведения имущества, пра­во оперативного управления имуществом); 3) ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управ­ление, аренда и др.).