Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.

Как и любой др. товар на рынке, НД имеет стоимость и цену.

Цена объекта НД – цена конкретно свершившейся сделки купли-продажи объекта НД.

Цена в любой реальной сделке связана со стоимостью. Часто эти термины используются как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта. Эта разница именуется «поправка на сделку» и зависит от ряда причин:

- стабильность рынка

- наличие объектов-аналогов и др.

Так, например, во время кризиса 1998г. ради срочного получения денег продавцы охотно снижали цены на 10-20% ради скорости продаж. Часто начальная цена на рынке сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом эту сумму уступить в процессе торга.

Понятие стоимости НД имеет множество различных аспектов. Важнейшими из них являются:

1. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект НД может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

2. Потребительская стоимость - =стоимость в использовании; отражает ценность объекта НД для конкретного собственника, который не собирается больше выставлять объект на рынке.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципов наилучшего использования, то потребительская стоимость – исходя из текущего использования объекта по прямому назначению.

3. Восстановительная стоимость – определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

4. Стоимость замещения – определяется расходами на строительство объекта в текущих ценах, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но строится он по новому архитектурно-конструктивному решению с использование элементов декора, современных строй. материалов и технологий, а также соврем. технологич. оборудования.

5. Страховая стоимость – рассчитывается на основе восстановительной стоимости объекта, который подвержен риску: разрушению или уничтожению.

6. Налогооблагаемая стоимость – базируется на основе рыночной или восстановительной стоимости, по нормативной методике и путем инвентаризации объекта.

7. Ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта НД или при его принудительной продаже.

8. Первоначальная стоимость – фактич. затраты на создание или приобретение объекта НД на момент начала пользования.

9. Стоимость объекта при существующем использовании – основана на продолжении формы функционирования объекта при предположении возможности его продажи

10. Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

11. Залоговая стоимость – стоимость объекта НД для обеспечения кредита.

12. Стоимость специального объекта – т.е. такого объекта, который в силу своей специфики на может быть продан.

13. Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения объекта.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Факторы, влияющие на цену НД:

1. Объективные факторы. Как правило, это факторы, к-ые определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами НД.

· макроэкономические (связаны с общей конъюнктурой рынка):

- налоги

- пошлины

- динамика курса валют

- инфляция

- безработица

- потребность в объектах НД

· микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок).

2. Факторы психологического характера:

· массированная реклама

· инфляционные ожидания

· осведомленность и симпатии

3. Физические факторы:

· местонахождение

· степень развития инфраструктуры

· транспортное удобство

· архитектурно-конструктивные решения

· состояние объекта НД

· наличие коммунальных услуг (электро-, водо-, тепло- и газоснабжение)

· экологические факторы (в т.ч. данные санитарно-техн. инспекции, наличие парков, водоемов и т.д.)

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартиры:

· количество аналогичных предложений

· их соотношение со спросом именно на тот тип квартиры и в той же части города

· объективные недостатки здания (первый и последний этажи, окна во двор или на шумную улицу, планировка квартир)

· престижность района

· юр. «чистота» объекта

 

Ипотека и её виды. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости, в том числе гостинично-ресторанных комплексов. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.

Ипотека - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решению соц. и эк. проблем, прежде – в обеспечении населения жильем.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотеки» было введено в 1992г. – закон РФ «О залоге». В 1998г. был принят закон «Об ипотеке».

Согласно ГК РФ и выше принятым законам, кредитные организации предоставляют денежные средства заемщику, а заемщик в соответствии с договором обязался уплачивать деньги + % за кредит.

При невозврате кредита в установленный срок заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. С введением закона «О залоге НД» появилась «закладная», как свободно обращающаяся на рынке ценных бумаг.

Закладные – это юр. документы, которые гарантируют кредиторам получение платежей по кредиту за счет реализации объекта залога, если заемщик не выполняет своих обязательств по кредитному договору. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по должностному обязательству, и с обеспечивающему ипотекой имущества.

В качестве залога по договору об ипотеке могут быть заложены:

- зем. участки;

- предприятия, здания, сооружения;

- жилые дома, квартиры;

- дачи, садовые дома, гаражи и др.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке обращаются первичные закладные. На вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы посредством ипотечного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.