Операции на рынке недвижимости, понятие, виды и условия сделок с недвижимым имуществом.

Отношения собственности и вещные права субъекта рынка НД реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность граждан возникает в момент их рождения, а дееспособность – по достижению совершеннолетнего возраста.

Сделка – осознанное действие граждан и юр. лиц, направленное на устранение, изменение и прекращение прав и обязанностей.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель – основание. Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка считается действительной при соблюдении 4 условий:

· создание и прав. последствия не противоречат законам и норм. актам

· совершается дееспособными и правоспособными лицами

· волеизъявление лиц соответствует их действительной воле

· форма сделки письменная нотариально заверенная и зарегистрирована в едином гос. реестре.

Основные виды действующих сделок:

· купля-продажа

· приватизация

· пожизненный наследственный вклад

· дарение, наследие, обмен

· рента и др.

Недействительные сделки:

- оспоримая – сделка, недействительная по решению суда

- ничтожная – изначально недействительная независимо от суда.

К основным видам сделок с недвижимостью относятся:

– купля-продажа;

– мена и обмен;

– дарение;

– наследование;

– рента;

– ипотека;

– аренда;

– лизинг;

– доверительное управление (траст);

– взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;

– постоянное пользование;

– полное хозяйственное ведение и оперативное управление;

– приватизация.

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими помещений в домах гос., муниципального/ведомственного жилого фонда.

Условия:

- добровольность

- бесплатность

Жилые помещения приватизируются в 1 из 4 форм собственности:

1. индивидуальная – единоличный собственник – 1 член семьи

2. общая долевая – все члены семьи, принявшие участие в приватизации имеют определенные доли

3. общая совместная – без указания доли собственников

4. долевая – опр. доля в коммунальной квартире.

Передачу в собственность гражданам жил. помещений осуществляют:

· соответствующие органы власти района, города

· предприятия, за которыми закреплен жил. фонд на праве хоз. ведения

· учреждения, в оперативное управление которому передан жил. фонд.

Приватизация формирует первичный рынок жилья, а все остальные операции формируют вторичный рынок жилья.

Деприватизацию проводят 3 способами:

1. Расторгнуть договор передачи квартир в собственность по соглашению

2. Обратиться в суд о признании договора о приватизации жилья недействительным.

3. Подать в Районное Эксплуатационное Управление (РЭУ) заявление с просьбой принять в дар муниц. собственности приватизированную жил. площадь и выдать орден на нее.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно. При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Технология купли-продажи квартиры вкл. с себя этапы:

1. Определение стоимости жил. помещения

2. Проведение рекланой кампании по поиску покупателей/продавцов

3. Просмотр вариантов, торг по цене

4. Подготовка необходимого пакета документов

5. Проверка документов на подлинность и правильность оформления

6. Подпись договора гос. регистрации сделки

7. Передача денег

8. Подписание акта приема-передачи НД

9. Регистрация (прописка по новому месту жительства).

Обмен – сделка:

1. между нанимателями жил. помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право.

2. между нанимателем и собственником жил. помещений.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в другом населенном пункте.

Мена – обмен собственности на собственность в жил. сфере.

По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Дарение явл. договором, т.е. 2сторонней сделкой, по которой даритель безвозмездно передает одариваемому жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность.

Не допускается дарение жил. помещений от имени малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными; работникам лечебных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении; гос. служащим в связи с их должностным положением.

Даритель имеет право отменить дарение в случаях:

- если одариваемый совершил покушение на его жизнь;

- умышленное причинение телесных повреждений дарителю и др.

Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной.

Для сделки дарение есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости. В сделке дарения одариваемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему НД к одному или нескольким лицам. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Завещать имущество могут дееспособные граждане; завещание должно быть составлено письменно, собственноручно подписано завещателем; должны быть указаны дата и место подписания; удостоверяется нотариусом. Безвозмездная передача жил. помещений, как и др. объектов НД, родственникам целесообразнее путем наследования, а не дарения, ибо расходы и налоги на дарение в 2-3 раза выше, чем при наследовании.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Ипотека – получение кредита под залог недвижимого имущества. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и заемщика в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности заемщика на закладываемую недвижимость.

Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения объекта недвижимости.

Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.

Предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.

Лизинг – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости, допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продлевает срок договора, либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.