Тема 5. Аренда (имущественный наем)

Общие положения об аренде. Понятие, виды и правовое регулирование договора аренды; правовая природа арендных прав. Стороны, форма и государственная регистрация договора. Содержание договора. Условие об объекте аренды. Арендная плата: формы; размер и его изменение; порядок, условия и сроки внесения. Срок в договоре аренды.

Права и обязанности сторон. Предоставление имущества арендатору. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Пользование арендованным имуществом; совершение арендатором действий распорядительного характера. Содержание и возврат арендованного имущества. Судьба улучшений арендованного имущества. Порядок и условия выкупа арендованного имущества.

Особенности прекращения договора. Досрочное расторжение договора по требованию сторон: случаи, порядок, условия. Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок; возобновление договора на неопределенный срок. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.

Прокат. Понятие, правовое регулирование и особенности договора проката.

Аренда транспортных средств. Понятие, виды, правовое регулирование и особенности договора аренды транспортных средств. Тайм-чартер и бербоут-чартер. Отличия договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем от договора аренды транспортного средства без экипажа (обязанности сторон; договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства; ответственность за вред, причиненный транспортному средству и третьим лицам).

Аренда зданий и сооружений. Понятие, форма, государственная регистрация и содержание договора аренды зданий и сооружений. Здание, сооружение, помещение: соотношение понятий. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения; сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже. Права и обязанности сторон. Порядок передачи здания или сооружения. Проблема допустимости применения правил об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений. Особенности аренды жилых помещений.

Аренда предприятий. Понятие, форма, государственная регистрация и содержание договора аренды предприятий. Особенности прав и обязанностей сторон. Судьба улучшений, внесенных арендатором в арендованное предприятие. Механизмы защиты прав кредиторов при аренде предприятия. Особенности применения к договору правил о последствиях недействительности сделок, об изменении (расторжении) договора.

Финансовая аренда (лизинг). Понятие лизинга, договора финансовой аренды (лизинга) и лизинговой деятельности. Правовое регулирование, значение и сфера применения договора лизинга. Формы лизинга. Договор лизинга как вид предпринимательского договора. Субъекты лизинга и договора лизинга.

Форма и содержание договора; особенности прав и обязанностей сторон. Предмет договора и порядок его передачи. Переход риска случайной гибели (порчи) имущества. Текущий и капитальный ремонт имущества. Ответственность продавца и арендодателя перед арендатором. Права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению к продавцу.

 

Тезисы лекций

 

Договор аренды. Общие положения. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за пла­ту во временное владение и пользование или пользование. Договор является возмездным, двусторонним, консенсуальным.

Существенным условием является условие о предмете аренды. Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Условие об арендных платежах не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если:

- договор заключен на срок более одного года;

- однаиз сторон - юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества необходима государствен­ная регистрация, если иное не предусмотрено законом.

Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий:

- надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному догово­ру;

- готовность арендодателя заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

- письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продол­жить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязан­ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продол­жает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового до­говора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды счи­тается возобновленным на неопределенный срок.

Обязанности арендодателя:

- передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению. При неисполнении этой обя­занности арендатор вправе потребовать передачи имущества, принадлежностей и документов; расторжения договора.

В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непос­редственного удержания соответствующих сумм из арендной платы; досрочного расторжения договора.

- передать имущество арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок.

При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной платы.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установлен­ные договором, но не чаще одного раза в год.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арен­дной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендода­тель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

В случае использования арендатором имуществане по назначению арен­додатель вправе потребовать расторжения договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду;

- передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (пере­наем);

- передавать имущество в безвозмездное пользование;

- передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

- вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

- арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

- арендатор осуществляет текущий ремонт.

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества произ­водится следующим образом:

- отделимые улучшения остаются у арендатора;

- арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя.

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Особенности договора проката:

1. В качестве арендодателя по договору проката могут высту­пать коммерческие организации, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпри­нимательской деятельности, профессионально занимающихся прокатом имущества. Арендаторами по договору проката могут выступать как гражда­не, так и юридические лица, и индивидуальные предприниматели, для двух последних субъектов исключается возможность использования полученного в прокат иму­щества для извлечения прибыли.

2. Имущество, предоставленное по дого­вору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

3. Договор проката относится к категории публичных догово­ров.

4. В императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год.

5. К обязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применению предусмотренные общими положениями об арен­де правила о возобновлении договора аренды на неопределен­ный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление дого­вора аренды.

6. Договор проката может быть расторгнут по инициативе арен­датора в любое время при условии письменного предупреждения арендодате­ля не менее чем за десять дней о своем намерении отказаться от договора.

7. На арендодателя возлагается ряд дополнительных обязанностей. Арендодатель обязан:

- в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арен­датора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования;

- не позже чем в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном в аренду иму­ществе либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоя­нии;

- осуще­ствлять как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката.

8. Не допускается:

- сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката,

- передача аренатором своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу,

- предоставление этого имущества в безвозмездное пользование,

- залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

9. Договор проката заключается в письменной форме.

10. Помимо ГК, отношения, вытекающие из договора проката, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Договор аренды транспортных средств.

Предметом договора аренды транспортных средств являются технические устройства:

а) способные к перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов;

б) обладающие свойствами источника повышенной опасности;

в) использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами.

Виды договора аренды транспортных средств:

- аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставле­ние арендодателем арендатору за плату во временное владение, а также пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической эксплуатации;

- аренда транспортного средства без экипажа, то есть без предоставления услуг по управлению им и технической эксплуатации.

Особенности договора аренды транспортных средств:

- обязательная письменная форма договора;

- не применяются правила о продлении арендных отношений на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на зак­лючение нового арендного договора;

- арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транс­портное средство в субаренду, заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры;

- особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавли­ваются транспортными уставами и кодексами.

Отличительные черты договора аренды транспортного средства с экипажем:

- обязанность по производству как капитального, так и текущего ремон­та лежит на арендодателе;

- арендодатель обязан обеспечить нормальную и безопасную эксплуата­цию транспортного средства в течение срока договора;

- арендодатель обязан обеспечить транспортное средство экипажем, чле­ны которого являются работниками арендодателя;

- расходы по оплате услуг членов экипажа несет арендодатель, а расхо­ды, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства - арендатор;

- обязанность по страхованию транспортного средства и ответственность за ущерб, причиненный в связи с эксплуатацией транспортного сред­ства, лежат на арендодателе;

- арендатор отвечает за вред, причиненный транспортному средству, толь­ко если вред наступил по его вине или по вине лиц, за действия кото­рых он несет ответственность.

Отличительные черты аренды транспортных средств без экипажа:

- арендатор обязан производить как текущий, так и капитальный ремонт транспортного средства;

- арендатор своими силами осуществляет управление и техническую эк­сплуатацию транспортного средства;

- арендатор несет обязанности по страхованию транспортного средства и отвечает за вред, причиненный в связи с его эксплуатацией.

Аренда зданий и сооружений. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется предос­тавить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную догово­ром арендную плату.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом - нежилые строения. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды

Закон ограничивает аренду жилых помещений:

- юридические лица вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан;

- граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого поме­щения.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче. Отказ стороны от подписа­ния передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор здания или сооружения получаетправо пользования частью земельного участка, на которой находится объект аренды и которая необ­ходима для пользования им. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом

Арендатор не вправе производить капитальных преобразова­ний, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендован­ного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обя­занностям сторон по договору аренды.

Аренда предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арен­датору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользо­вание, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Особенности договора аренды предприятия:

- предметом аренды является предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательс­кой деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. п.), обо­ротные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслужива­ния), права требования и долговые обязательства;

- не могут передаваться по договору аренды права, полученные на осно­вании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом дея­тельности.

- обязательно уведомление кредиторов предприятия.

Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или дос­рочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убыт­ков. Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия;

- договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами;

- передача предприятия осуществляется по передаточному акту;

- обязательная государственная регистрация договора;

- арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субарен­ду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценно­сти и т. п., но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия;

- арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав предпри­ятия улучшения;

- арендатор имеет право возмещения расходов на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором и не противоречит принципам рациональности и экономичности.

Договор финансовой аренды (лизинг). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Особенности договора финансовой аренды:

1. Договор лизинга может преследовать исключительно предпринимательские цели.

2. Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). Сторонами в договоре лизинга могут быть лишь субъекты, обладающие правом на осуществление коммерческой деятельности, в том числе и некоммерческие юридические лица, когда коммерческая деятельность разрешена им законом.

3. Существенными условиями договора лизинга являются условия о предмете лизинга, о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды.

4. Срок договора финансовой аренды определяется по соглашению сторон. В зависимости от сроков, на которые передается в пользование предмет лизинга, лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет).

5. Форма договора финансовой аренды - письменная. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрации договоров аренды. Договор лизинга, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к лизингополучателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

6. В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя аренда­тор вправе потребовать расторжения договора лизинга.

7. Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании сро­ка аренды имущество переходит в собственность арендатора.

8. В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора куп­ли-продажи (нарушения условий о качестве, комплектности и т. п.) арен­датор наделяется правами и обязанностями,как если бы он был покупа­телем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя.

9. Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендодатель не несет перед арендатором ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по усло­виям договора лизинга продавца выбирал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом имущества ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.