Тема 6. Житлове законодавство України

Категорії: житло, право на житло, житлова площа, житловий фонд, розподіл житла, наймач житлового приміщення.

 

Основними завданнями житлового законодавства є регулювання житлових відносин з метою забезпечення права громадян України на житло, належного використання й схоронність житлового фонду, а також зміцнення законності в області житлових відносин. Головним нормативним актом, що регулює зазначені відносини є Житловий кодекс України (ЖК).

Право на житло. Право на житло гарантується Конституцією України. Це найважливіше соціально-економічне право, воно характеризує певний ступінь соціальної захищеності громадян у нашій країні. ЖК України закріплює право на житло громадян України. Це право забезпечується розвитком і охороною державного й суспільного житлового фонду; сприянням кооперативному й індивідуальному житловому будівництву; справедливим розподілом (під суспільним контролем) житлової площі.

Цивільний кодекс України закріплює право громадян мати в особистій власності житловий будинок, мати право користування житловими приміщеннями в будинках житлово-будівельних і житлових кооперативів, у будинках державного й суспільного житлового фонду.

Конституційне право на житло вважається забезпеченим лише тоді, коли громадянин має самостійну житлову площу у будинку того або іншого житлового фонду, плюс якщо ця житлоплоща відповідає встановленим нормам і придатна для проживання. При відсутності цих умов громадянин є нужденним у житлі й вправі претендувати на одержання іншої житлової площі.

Ст. 31 ЖК вказує: громадяни, що потребують у поліпшенні житлових умов (ЖУ), мають право на одержання й користування житлового приміщення, як правило, у вигляді окремої квартири на родину, якщо постійно проживають у даному населеному пункті.

У ст. 32 ЖК зазначено, що громадяни самостійно здійснюють право на одержання житла з 18 років, а якщо ще немає 18 років, то із часу вступу в шлюб або надходження на роботу в передбачених законом випадках. Інші неповнолітні (з 14 до 18) здійснюють це право за згодою батьків або піклувальників.

 

Договір наймання житлового приміщення. ЖК говорить, що користування житловим приміщенням у будинках державного й суспільного житлового фонду здійснюється відповідно до договору наймання житлового приміщення.

Договір наймання житлового приміщення - угода, у чинність якої власник державного й суспільного житлового фонду (наймодавець) на підставі адміністративного акту (ордера) за кошти надає в постійне користування громадянинові (наймачеві) житлове приміщення, а наймач зобов'язується використати його по прямому призначенню, забезпечити належну схоронність і вносити квартирну плату й плату за комунальні послуги.

Договір наймання житлового приміщення в будинках державного й суспільного житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем - житло-експлуататорською організацією (або підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім'я якого виданий ордер. Наймачем житлового приміщення може бути тільки громадянин, юридичні особи не можуть. Права й обов'язки за договором здобуває не тільки наймач; суб'єктом такого договору є вся родина.

Типовий договір наймання житлового приміщення й правила користування житловою площею затверджується Кабінетом Міністрів України. Умови даного договору, що не відповідають законодавству, недійсні.

Ст. 63 ЖК передбачає, що предметом договору наймання житлового приміщення може бути окрема квартира або інше ізольоване приміщення з однією або декількома кімнатами, а також одноквартирний або жилий будинок. Не можуть бути предметом договору житлового приміщення менше ніж для 1-го людини, частина кімнати або кімната, пов'язана з іншої загальним входом, а також підсобні приміщення. Ст. 91 передбачає піднаймання житлового приміщення за згодою проживаючих у цьому житловому приміщенні плюс згода наймодавця. Договір піднаймання укладається в писемній формі й реєструється в ЖЭО. Ст. 103 вказує, що зміна договору наймання житлового приміщення може здійснюватися тільки за згодою наймача, членів його родини й наймодавця, за винятком випадків, передбачених законодавством. Розірвання договору наймання житлового приміщення може здійснюється наймачем у будь-який час за згодою членів родини, у випадках вибуття в інший пункт на постійне проживання або в інше житлове приміщення. Договір уважається розірваним від дня вибуття наймача. Розірвання договору наймання житлового приміщення на вимогу наймодавця може проводитися лише на підставах, установлених законом і тільки в судовому порядку (крім будинків, що перебувають в аварійному стані). Виселення громадян може здійснюватися лише на підставах, установлених законом, у судовому порядку (в адміністративному порядку - з будинків, що грозять обвалом, або осіб, що самоправно зайняли житлова площа - із санкцій прокурора) - з наданням іншої житлової площі.

Порядок формування житлового фонду і порядок розподілу житла. Житловий фонд України, згідно ст. 4 ЖК, включає:

1) державний житловий фонд - житлові будинки й житлова площа в інших будовах, що належать державі;

2) суспільний житловий фонд, що належить колгоспам і іншим кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням, профспілковим і іншими громадськими організаціями;

3) фонд житлово-будівельних кооперативів;

4) індивідуальний житловий фонд (особиста власність громадян).

5) житлові будинки державно-колгоспних і державно-кооперативних організацій.

У житловий фонд не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових і інших потреб непромислового характеру.

Житловий фонд - це сукупність житлових будинків, а також житлові приміщення в інших будовах на території України, призначених для проживання громадян.

Житлові будинки - це будови зі зручностями для людини, що забезпечують можливість круглогодичного проживання (на відміну від житлових будинків для тимчасового проживання поза місцем постійного проживання: готелю, інтернати, дачі). До державного житлового фонду відносять: 1) житловий фонд місцевих Рад; 2.) відомчий житловий фонд (міністерстві, державні комітети й відомства) - він підлягає поступовій передачі в містах і селищах міського типу місцевим Радам.

Керування житловим фондом місцевих Рад здійснюють виконкоми й утворені ними органи. Відомчий житловий фонд управляється міністерствами, відомствами, державними комітетами й підприємствами, установами, організаціями, у власності яких він перебуває.

Порядок розподілу житла. Виконкоми обласних і міських Рад, що є замовниками по житловому будівництву, щорічно після затвердження державного плану економічного й соціального розвитку становлять і затверджують плани розподілу житлової площі, що підлягає уведенню в експлуатацію цього року. У цих планах виділяється житлова площа для підприємств, установ і організацій, що передали виконкому кошти в порядку участь на паях у житловому будівництві, а також для виконкомів місцевих рад, що ведуть квартирний облік. Житлова площа в будинках, побудованих із залученням коштів підприємств, установ, організацій, розподіляються для заселення між учасниками будівництва пропорційно переданим коштам. Виконкоми місцевих рад письмово повідомляють підприємствам, установам, організаціям про розмір виділеної їм житлової площі. Виконком веде облік громадян, що бідують у поліпшенні житлової площі за місцем проживання. На підприємстві здійснюється облік за місцем роботи.

Для постановки громадянина на квартирний облік, документально повинне бути підтверджене одна з передбачених у ст. 34 ЖК України підстав визнання громадянина нужденної в поліпшенні житлових умов. Згідно ст. 43 до громадян, що знаходяться на обліку та потребують в поліпшенні житлових умов, житлові приміщення надаються в порядку черговості. Згідно ЖК облік громадян, що бідують у поліпшенні житлових умов здійснюється в порядку першочергового надання, позачергового надання й загальної черги.

Житлові, права й обов'язки громадян. До житлових прав громадян відносять наступні права:

- громадяни мають право на одержання у встановленому порядку житлової площі в будинках державного або суспільного житлового фонду, або в будинках житлово-будівельного кооперативу;

- житлова площа надається в безстрокове користування; громадяни мають право на приватизацію квартир (будинків);

- громадяни можуть мати в особистій власності будинок (частина будинку);

- ніхто не може бути виселений або обмежений у праві користування житловою площею інакше, як по підставах і в порядку, передбаченому законом.

Житлові права громадян охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності із призначенням цих прав або з порушенням прав інших громадян, або прав державних і громадських організацій. Законодавство передбачає суб'єктивні права наймача, які забезпечують йому безперешкодне й безстрокове проживання в наданому житловому приміщень: по-перше - право користування, по-друге, право вселення на житлову площу чоловіка, дітей,батьків, інших осіб - з письмової згоди всіх проживаючих (при вселенні неповнолітніх дітей до батьків згода не потрібна); по-третє - на збереження за ним житлової площі при тимчасовому виїзді протягом 6 місяців. Понад 6 місяців відсутності житлоплоща зберігається у випадках заклику на дійсну військову службу, тимчасового виїзду за умовами й характером роботи, знаходження дітей на вихованні (у державній дитячий установі, у родичів, у опікуна), виїзд у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника), висновок під варту.

Громадяни також мають право на обмін житлової площі - з письмової згоди всіх проживаючих, а також право здавати житлоплощу в наймання, шляхом укладання договору піднаймання.

Житлові обов'язки громадян:

- громадяни зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, у якому проживають (у т.ч. забезпечити схоронність житлового приміщення плюс поточний ремонт житлового приміщення за свій рахунок);

- використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення;

- дотримуватись правил користування житловим приміщенням і правил гуртожитку (у т.ч. вчасно вносити квартплату й плату за комунальні послуги);

- ощадливо витрачати воду, газ, електричну й теплову енергію.

Житлові приміщення не можуть використовуватися з метою особистої наживи, витягу нетрудових доходів, в інших корисливих цілях, а також на шкоду інтересам суспільства.

 

Права й обов'язки членів родини наймача. Згідно ст. 64 ЖК України членами родини наймача є чоловік, діти, батьки (і інші особи, якщо проживають постійно й ведуть із наймачем спільне господарство). Члени родини наймача, що проживають разом з наймачем, мають усі права й несуть всі обов'язки за договором наймання житлового приміщення (навіть якщо перестали бути членами родини наймача, але живуть у даному житловому приміщенні). Наймач не має переваг, він лише представник перед наймодавцем. Закон передбачає рівність прав і обов'язків всіх проживаючих не тільки при оплаті й відшкодуванні збитків, але й при користуванні (тимчасова відсутність, бронювання, обмін, зміна умов договору наймання житлового приміщення і його припинення) житлом. При припиненні договору наймання житлового приміщення припиняються права і обов'язки члена родини наймача. Член родини наймача може вимагати, за згодою інших проживаючих з ним членів родини наймача, висновку окремого договору наймання житлового приміщення, якщо житлова площа, що доводиться на його частку, може бути виділена в житлове приміщення, що відповідає вимогам закону.

Відповідальність за порушення житлового законодавства. Особи, винні в неналежному використанні житлового фонду, а також в інших порушеннях житлового законодавства, несуть карну, адміністративну й матеріальну відповідальність. Адміністративна відповідальність наступає при:

- порушенні правил користування житловою площею, санітарного змісту місць загального користування, сходових кліток, під'їздів, придомових територій;

- самовільному переустаткуванні й переплануванні житлових будинків і житлових приміщень і використанні їх не по призначенню;

- порушенні правил експлуатації житлових будинків і житлових приміщень, у безгосподарному їхньому змісті.

Кримінальна відповідальність наступає у випадках:

- заняття житлової площі опікуваного внаслідок зловживання опікунами правами;

- переуступки за винагороду житлового приміщення в будинку державного або суспільного житлового фонду. Згідно ст. 190 ЖК підприємства, установи, організації й громадяни, що заподіяли збитку житловим будинкам, житловим приміщенням, інженерному встаткуванню, об'єктам благоустрою й зелених насаджень, зобов'язані відшкодувати заподіяний збиток, винні в цьому посадові особи несуть матеріальну відповідальність у встановленому порядку. Статті ЖК також установлюють санкції до осіб, що порушують правила користування житловою площею й не виконують зобов'язання за договором наймання житлової площі.

- При самовільному переустаткуванні або переплануванні приведення житлової площі в колишній стан провадиться за свій рахунок. За систематичне руйнування або псування жилої площі, використання не по призначенню, порушення правил гуртожитку, що унеможливлює спільне проживання з ними інших, (а заходи попередження й суспільного впливу - безрезультатні) може бути застосоване виселення в судовому порядку без надання іншого житлового фонду. Ст. 116 ЖК передбачає за самоуправне заняття житлової площі виселення, без надання іншого житлового приміщення. За порушення договору наймання житлового приміщення передбачається цивільно-правова відповідальність.

Питання до самоконтролю:

1. Право на житло і його реалізація

2. Договір найму житлового приміщення

3. Житловий фонд

4. Житлові права громадян.

5. Житлові обв’язки громадян України.

6. Відповідальність за порушення житлового законодавства.

 

Теми рефератів:

1. Договір найму житлового приміщення.

2. Житловий фонд України

3. Житлові права та обов’язки громадян України

 

Нормативні акти:

Конституція України. –Х., 2005.

Житлове законодавство України. – Х.:Конус, 1997.

Цивільний кодекс України: Коментарій. – В 2 тт. – Х.:Одісей, 2003

Література:

Житлове законодавство України. – Х.: Конус, 1997.

 

О.В.Соболєв, Є.О.Мічурін, С.О.Сліпченко. Житлове законодавство України / Науково-практичний посібник. – Х.: Еспада, 2001.

 

Седугин П.И. Жилищное право. Учебник дл я вузов. – М., 1998.

Основи держави і права: Навч. посібник / Л.Л. Богачова; В.А. Бігун; Ю. П. Битяк; та інші; За ред. Вячеслав Васильович Комаров; Нац. юридична академія України ім. Ярослава Мудрого. - X.: Б.в., 2001. -260 с.

Основи права України: Навч. посібник для неюрид. спец, вищих навч. закладів / Володимир Ярославович Бурак; В. К. Грищук; О. В. Грищук; та інші; За ред. В. Л. Ортинський. - 2-ге вид., доп. і перероб.. - Львів: Оріяна-Нова, 2005 - 368 с.

Основы государства и права Украины: Учебник / Н. А. Бахтин; П. Н. Говенко; И.И. Каракаш; и др.; Под ред. Н. Пахомов. - 2-е изд., испр. и доп.. - X.: Одиссей, 2001 - 320 с.

Касынюк Л. А. Основи конституционного права Украиньї: Учеб. пособие для вузов Украины и преподавателеи основ конституционного права Украины / Л. А. Касынюк; Ин-т содерж. и методов обучения; Харьк. гос. техн. ун-т строительства и архитектурьі. - 3-є изд., перераб. и доп.. - X.: Одиссей, 2003-256 с.

Правоведение: Учебник / С. 3. Демский; В. С. Ковальский; А. Н. Колодий; и др.; Под ред. Владимир Владимирович Копейчиков. - К.: Юринком Интер; X.: Фолио, 2002-752 с.

Правознавство: Підручник / С. Е. Демський; В. С. Ковальський; Анатолій Миколайович Колодій; та інші; За ред. В. В. Копєйчиков. - 7-е вид., стереотип.. - К.: Юрінком Інтер, 2003 - 736 с. -

Правознавство: Навч. посібник для неюридичних спец. / Й. Г. Богдан; Володимир Ярославович Бурак; В. К. Грищук; та інші; За ред. Пилип Данилович Пилипенко. - Львів: Новий Світ-2000, 2003-592 с, іл. - (Вища освіта в Україні)