Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

 

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки

 

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр недвижимости.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

 

Вопросы для самоконтроля

1. В каком году в нашей стране было положено начало реформы системы учета объектов недвижимости, направленной на создание единого государственного кадастра недвижимости?

2. Каким знаком разделяются элементы кадастрового номера?

3. Какое количество кадастровых округов создано на территории РФ?

4. Каким информационным ресурсом является государственный кадастр недвижимости?

5. Являются ли кадастровые сведения общедоступными?

6. На каких носителях осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости?

7. Подлежат ли сведения о вещных правах на объект недвижимости включению в запись о таком объекте недвижимости в Реестре объектов недвижимости?

8. С какого момента признается действующим аттестат кадастрового инженера?

9. Является ли необходимым для кадастрового инженера наличие лицензии на осуществление геодезической деятельности?

10. Сведения, содержащиеся в реестре кадастровых инженеров, являются -?

11. Кто выступает сторонами договора подряда по выполнению кадастровых работ?

12. Какие документы являются результатом выполнения кадастровых работ?

13. Какой документ передается заказчику при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет сооружения?

14. Чьей подписью заверяется акт обследования?

15. Каким образом устанавливается местоположение здания на земельном участке при составлении технического плана?

16. Cистематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных сведений- это…

17. Действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества – это…

18. Какие сведения о здании не могут быть указаны в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости?

19. Может ли основанием для указания сведений об объекте недвижимости в техническом плане являться декларация, составленная и заверенная кадастровым инженером?

20. На основании каких документов указываются сведения об объекте недвижимости в техническом плане?

21. Что устанавливают Требования к подготовке межевого плана?

22. Какой раздел подлежит обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ?

23. Назовите основные части межевого плана

24. Должен ли быть прошит межевой план, оформленный на бумажном носителе?

25. Какой метод может применяться при определении координат характерных точек границ земельных участков?

26. Продолжите предложение. «При согласовании местоположения границ земельного участка заинтересованное лицо не вправе…»

27. Проводится ли согласование местоположения границ земельных участков с гражданами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности?

28. Какой орган вправе осуществлять кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

29. Объектами кадастрового учета являются…

30. Под кадастровой стоимостью понимается:

31. Какой орган в нашей стране осуществляет нормативно-правовое регулирование в сфере кадастровых отношений?

32. Применяются ли положения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов?

33. Каким органом устанавливается порядок кадастрового деления территории Российской Федерации?

34. Кем устанавливается порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости?

35. Государственный кадастровый учет какого недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»?

36. Что считается кадастровыми отношениями?

37. Источником кадастровой информации может являться -?

38. К планово-картографическим материалам, используемым в кадастре, могут относиться…

39. Какая система координат в настоящее время является государственной при осуществлении геодезических и картографических работ?

40. На основе каких пунктов сети создаются постоянно действующие дифференциальные станции с целью обеспечения возможностей определения координат потребителями в режиме, близком к реальному времени?

41. Какая территория является наименьшей единицей деления кадастрового района?

42. Какова структура кадастрового номера кадастрового квартала?

43. Зависит ли от вида кадастровых работ перечень разделов, включаемых в состав межевого плана?

44. Из каких частей состоит межевой план?

45. Какие методы могут применяться при определении координат характерных точек границ земельных участков?

46. Каким образом устанавливается местоположение объекта незавершенного строительства на земельном участке при составлении технического плана?

47. Какой документ передается заказчику кадастровых работ при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета объекта незавершенного строительства?

48. Какой документ предоставляет право осуществления кадастровой деятельности?

49. Какой нормативно-правовой акт является источником правового регулирования кадастровых отношений?

50. Может ли основанием для указания сведений об объекте недвижимости в техническом плане являться декларация, составленная и заверенная правообладателем объекта недвижимости?

51. На каком листе межевого плана из перечисленных проставляются подпись и оттиск печати кадастрового инженера?

52. На листах какого формата оформляются разделы, входящие в состав текстовой части межевого плана?

53. На основании каких документов указываются сведения об объекте недвижимости в техническом плане?

54. Основой нормативно-правового регулирования государственной кадастровой оценки является:

55. Проводится ли согласование местоположения границ земельных участков с гражданами, которым смежные земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставлены в пожизненное наследуемое владение?

56. Продолжите предложение. «Предметом согласования местоположения границ земельных участков с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является…»

57. Что относится к результатам кадастровых работ?

58. Что представляет собой технический план?

59. Что является обязанностью кадастрового инженера по договору подряда на выполнение кадастровых работ?

60. Чьей подписью заверяется технический план?

 

 

Список литературы

 

а) основная литература

1. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Афонина А.В., Цисс Т.А. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», 2-е издание. М.: 2010.

3. Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Приказ Минэкономразвития РФ от 4.04. 2011 г. №144г. «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Приказ Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 №403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Приказ Минэкономразвития РФ от 29.12.2010 г. №583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

8. Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 г. №628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

9. Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 г. №627 «Об утверждении формы акта обследования и требований к его подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

10. Приказ Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 №388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

11. Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.2010 года №508. [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

12. Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» // БНА ФОИВ, 2007. № 21.

13. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6 тт. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости: Учебное пособие для вузов. М.: Изд-во «КолосС», 2007. ISBN 978-5-9532-0672-3.

14. Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: Изд-во «Маросейка», 2010. ISBN 978-5-903271-53-5.

15. Наназашвили И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справ. пособие. М., 2009. ISBN 978-5-06-006004-1.

16. Шеляков И.М. Справочник кадастрового инженера. Кадастр недвижимости (2-е изд.). М.: Изд-во «Даурия», 2009. ISBN 978-5-901066-44-7.

17. Энциклопедия кадастрового инженера. Учебное пособие / Под ред. М.И. Петрушиной. М.: Кадастр недвижимости, 2007. ISBN 978-5-903744-01-5.

 

б) дополнительная литература

1. Григорьев С.А., Атаманов С.А. Кадастр недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: http://geodesy.ru/books/book/1.

2. Юнусов А.Г., Ктиторов Э.М., Петрушина М.И., Сафиев А.А. Геодезические работы при землеустройстве. М., ГУЗ, 2003. ISBN 978-5-8291-1326-1.

3. Основы технической инвентаризации объектов капитального строительства: Конспект лекций/ Петрушина М.И., Красулина Т.В., Швайковская Е.В. М.: Кадастр недвижимости, 2006. ISBN 978-5-8291-879-2.

4. Основы государственной политики в области ведения государственного технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства. Правовое обеспечение кадастра объектов недвижимости: Конспект лекций / Кислов В.С., Петрушина М.И. М.: Кадастр недвижимости, 2006. ISBN 978-5-8291-1689-6.

5. Формирование объекта недвижимости как объекта кадастрового учета: Конспект лекций / Петрушина М.И. М.: Кадастр недвижимости, 2006. ISBN 978-985-6858-68-3.

4.