Тема 1. Понятие и история развития кадастра в России

ОРЕЛ – 2012

Введение

В результате изучения данной дисциплины необходимо ориентироваться в вопросах ведения кадастра объектов недвижимости и порядка его ведения, кадастровой оценки недвижимости, присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, кадастровой деятельности.

Кадастр (фр. cadastre) — список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению. Само это слово происходит от средневекового лат. catastrum, то есть capitastrum (от caput — голова), которое означало регистр душ, подлежавших поголовной подати.

Земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения различных объектов.

В условиях города земля является в основном не средством производства, а базисом для размещения городских объектов. Осуществление инвестиций, строительство, предпринимательство и т. д. невозможно без предоставления земельных участков.

Земельные ресурсы — земли, которые используют или могут быть использованы в отраслях народного хозяйства.

Согласно основным принципами земельного законодательства земля признаётся:

· основой жизни и деятельности человека;

· природным объектом, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы;

· природным ресурсом, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве;

· основой осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации;

· недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав на землю.

По Конституции земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

На основе изучения дисциплины «Кадастр и оценка земельной собственности» специалист должен:

знать:

- основные понятия, задачи, принципы ведения государственного кадастра недвижимости;

- методы получения, обработки и использования кадастровой информации;

- структуру кадастрового номера объекта недвижимости и кадастровое деление территории РФ;

- порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров (кадастровый учет объектов недвижимости);

- состав сведений кадастра недвижимости об объекте недвижимости;

- понятие «кадастровый инженер»;

- технологии сбора, систематизации и обработки информации, заполнения кадастровой документации, текстовых и графических материалов для целей кадастра;

- порядок осуществления кадастровой деятельности;

- методологию, методы, приемы и порядок ведения государственного кадастра недвижимости;

- организацию деятельности и порядок информационного взаимодействия государственных органов власти и местного самоуправления в области государственного кадастра недвижимости;

- нормативно-правовую основу оценки объектов недвижимости;

- основные методы оценки недвижимости.

уметь:

- проводить анализ законодательной базы решения задач и технологий государственного кадастра недвижимости;

- квалифицированно осуществлять сбор информации об объектах недвижимости, проводить ее обработку, анализ и систематизацию;

- выполнять работы по государственному кадастровому учету объектов недвижимости;

- осуществлять аналитические и информационные процедуры по

формированию и ведению кадастра недвижимости и обосновывать использование различных видов стоимости;

- осуществлять кадастровую оценку объектов недвижимости;

- управлять информационными потоками и кадастровыми автоматизированными базами данных;

- применять полученные знания в производственной деятельности по регулированию кадастровых отношений;

- анализировать и применять кадастровую информацию для различных государственных и иных целей.

владеть:

- способностью к правильному ориентированию и поиску правовых источников, необходимых для регулирования отношений при осуществлении кадастровой деятельности;

- основными методами и принципами осуществления кадастровых и мониторинговых действий;

- методикой проведения кадастровых работ по отводу земельных участков и оформлению исходно-разрешительной и иной кадастровой документации;

- навыками работы с современными автоматизированными кадастровыми системами.

Литература:

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

 

http://geodesy.ru/books/book/1/ - электронная книга «Кадастр недвижимости», авторы С. А. Григорьев, С. А. Атаманов

 

http://www.rosreestr.ru/about/printing_editions/land_bulletin/ - архив номеров журнала «Вестник Росреестра»

Тема 1. Понятие и история развития кадастра в России

 

План

История возникновения и развития кадастровой деятельности в России

Реформирование системы учета объектов недвижимости 2008-2011 гг.

Источники кадастровой информации

4. Определение местоположения объектов недвижимости, нормативная точность определения координат

 

История возникновения и развития кадастровой деятельности в России

Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учета земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. до н. э.). Термин «кадастр» происходит со времен римского правителя Августа (27 г. до н. э.), когда была утверждена единица учета сбора дани за землю и введена перепись населения. В Средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились — съемка земель оставалась чисто линейной и проводилась с помощью веревки и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г., по образцу римского кадастра, Джовани Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности этот кадастр, называемый миланским, был введен в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии.

Кадастр в России

В начале освоения восточнославянских земель, когда свободных, никем не занятых территорий было еще так много, что всякий мог ими пользоваться в любом количестве, и когда земля ценилась не сама по себе, а по вкладываемому в нее труду, вопрос о разграничении земель в отдельные владения практически не стоял и разрешался сам собой.

Со временем на Руси появились специальные межевые знаки — большие камни, валуны, иногда с символами в виде крестов. У земледельцев участки делились бороздами, которые, как и любые другие обозначения границ, получили название меж. Отсюда и появилась необходимость в межевании - разграничении земель не только технически, но и юридически. Так границы приобретают законность и могут быть восстановлены во всех случаях их нарушения.

Причиной начала земельного кадастра стало татаро-монгольское иго.
Для верного учета и сбора дани в то время проводилась перепись жителей и их имущества, а поскольку главной доходной статьей являлась земля, то при раскладе дани учитывалось ее количество и качество, т.е. проводился кадастровый учет. Учитывались пространства целых княжеств и поземельное владение каждого частного лица.

Истоки земельный кадастр берет с Киевской Руси, о чем свидетельствуют некоторые статьи "Пространной Русской правды" Владимира Мономаха.

Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении длин граничных линий «мерной вервью», которые разделяли землю по угодьям и различались по «добротности» на «добрую», «среднюю» и «худую».

В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в.

На рубеже XVII в. в России составляли документы учета и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков.

Первое на Руси межевание стало проводиться с появлением первых поместий.
Поместная система - это вознаграждение за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение. Поместья появились на Руси при Иване III.

Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв.

При царе Иване IV (Грозном) были описаны почти все земли России, а некоторые из них - даже по нескольку раз. Однако владелец поместья имел значительные ограничения в правах распоряжения земельным участком. "Поместная изба" - первый в истории российского государства орган, ведающий землеустройством.
В последствии "Поместная изба была преобразована в "Поместный приказ".

Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области – г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47.

Руководитель - главный государственный регистратор – Малыгина Татьяна Юрьевна, сайт: http://www.to57.rosreestr.ru

Единая система регистрации прав и кадастрового учета, должна обеспечивать реализацию следующих принципов:

· открытость (публичность) предоставления услуг;

· минимизация сроков предоставления услуг с учетом возможностей системы;

· доступность услуг для всех категорий пользователей, включая малообеспеченные слои населения (ценовая, территориальная и т.п.);

· снижение издержек участников оборота недвижимости и издержек государства на оказание услуг;

· комфортность обслуживания потребителей услуг;

· полнота и достоверность информационных ресурсов;

· недискриминационный доступ пользователей к информационным ресурсам единой системы регистрации прав и кадастрового учета.

 

План

Характеристика Федерального закона № 221-ФЗ от 27.07.2008 г. «О государственном кадастре недвижимости» как источника правового регулирования кадастровых отношений

Характеристика Федерального закона № 221-ФЗ от 27.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» как источника правового регулирования кадастровых отношений

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ установил порядок учета недвижимого имущества в едином государственном кадастре недвижимости. Закон, за исключением некоторых норм, вступил в силу с 1 марта 2008 года. Норма Закона, регулирующая учет участков лесного фонда, вступает в силу со дня официального опубликования Закона, а норма, регулирующая создание информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, вступает в силу с 1 января 2012 года.

План

1. Основные термины и понятия кадастровой деятельности

Кадастровыми округами

Сведения об узловых и поворотных точках границы	Сведения об участках границы
Номер точки	Координаты*	Описание местоположения точки	Направле-ние участка границы	Длина участка границы (км)	Описания прохождения участка границы
Х (или B)	Y (или L)
1 (184)	5948,6	6698,0	В лесу южнее н.п. Романовка в 3,1 км северо-западнее высоты 249,0, в 2,8 км юго-западнее высоты 242,1 –стык границ Калужского, Орловского и Тульского кадастровых округов	Юго-восточное	1,2	По прямой до безымянного ручья.
Восточное	0,5	По руслу безымянного ручья по течению.
Юго-восточное	1,2	По лесу по прямой до пересечения с лесной дорогой.
Восточное	0,9	По лесу по прямой.
Юго-западное	1,9	По лесу, пересекая грунтовую просёлочную дорогу.
Общее южное	6,1	Извилистой линией, пересекая лесные массивы и безымянный ручей, до места пересечения с грунтовой просёлочной дорогой.
	5941,0	7303,9	На грунтовой просёлочной дороге.	Общее северо-восточное	2,3	Извилистой линией по суходолу, пересекая безымянный ручей, до места пересечения с грунтовой просёлочной дорогой.
Общее юго-восточное	1,8	Извилистой линией северо-восточнее н.п. Голубовский, до ручья Лобасынь.
Юго-восточное	1,7	По руслу ручья Лобасынь по течению до места пересечения с автомобильной дорогой.
Восточное	0,5	По суходолу.
Юго-восточное	2,1	По суходолу и грунтовой просёлочной дороге вдоль юго-западной стороны леса.
Общее юго-восточное	3,0	По лесу и грунтовой просёлочной дороге юго-западнее н.п. Алтуховский (Тул. обл.).
Северо-восточное	5,0	По грунтовой просёлочной дороге и суходолу юго-восточнее н.п. Артёмовка, реки Плиска (Тул. обл.), пересекая лесной массив, до пересечения с рекой Ока.

 

 

Пример изображения прохождения границы кадастрового округа

 

 

Кадастровое деление территории кадастрового округа на кадастровые районы и кадастровые кварталы осуществляют органы кадастрового учёта на основании разрабатываемых проектов кадастрового деления соответствующих территорий.

 

На территории Российской Федерации в соответствии с утвержденной схемой расположения кадастровых округов и перечнем наименований и номеров кадастровых округов созданы 89 кадастровых округов.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы.

Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района.

Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации.

Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера, который состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

 

Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).
Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

Номер участка в кадастровом квартале представляет собой порядковый номер записи о земельном участке в журнале учета кадастровых номеров.

Таким образом, кадастровый номер земельного участка имеет следующий вид:

A:Б:В:Г

А — 2-х разрядный номер кадастрового округа;

Б — 2-х разрядный номер кадастрового района;

В — 7-ми разрядный номер кадастрового квартала;

Г — номер земельного участка в кадастровом квартале.

: — разделитель составных частей кадастрового номера земельного участка.

Кадастровый номер земельного участка может записываться как с указанием, так и без указания ведущих нулей, например: кадастровый номер 50:05:123456:0004 равнозначен кадастровому номеру 50:05:123456:4.

 

 

План

Вопросы для самоконтроля

 

1. Для чего необходим кадастровый учет объектов недвижимости?

2. Что такое государственный кадастр недвижимости

3. Что такое государственный кадастровый учетом недвижимого имущества

4. Перечислите объекты кадастрового учета

5. Что содержит в себе квалификация «кадастровый инженер»?

6. Назовите основных участников кадастровых отношений

7. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и её территориальные органы

8. Принципы информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости

9. Кто имеет право на обращение с заявлениями о кадастровом учете и предоставлении сведений ГКН?

10. Саморегулирование в сфере кадастровой деятельности

 

 

План

1. Понятие государственного кадастрового учета, способы образования объектов недвижимости

Заключение договора с заказчиком

По договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований настоящего Федерального закона, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы.

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.

Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором.

Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ.

 

2. Подготовительные работы (сбор информации об объекте недвижимости):
При этом кадастровый инженер запрашивает и собирает большой массив документов, в том числе:

Выписки из кадастра объектов недвижимости,

Кадастровый план соответствующей территории,

Каталоги (списки) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС),

Сведения, содержащиеся в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;

Картографические материалы,

Материалы дистанционного зондирования и материалы инвентаризации земель,

Сведения о правообладателях смежных земельных участков и инженерных коммуникаций (линий электропередач, газопроводов, водопроводов и т.п.).

3.Полевые работы (определение объекта на местности):

Полевое обследование – изучение фактической ситуации в месте нахождения объекта недвижимости,

Составление предварительной схемы расположения земельного участка,

Уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении кадастровых работ,

Согласование местоположения границ земельного участка с заинтересованными лицами,

Определение местоположения границ земельного участка с использованием инструментальных или картометрических методов – непосредственно геодезическая съемка границ земельного участка, или здания, сооружения.

4.Камеральные работы (подготовка необходимых документов).

Если объектом кадастровой деятельности является земельный участок, проводится межевание.

Подготовительный этап межевания заключается в сборе и изучении следующих сведений и документов: сведения государственного кадастра недвижимости (прежде всего - кадастровый план территории), градостроительная документация, планово-картографические материалы на данный район, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, сведения об исходной геодезической основе.

Производственный этап межевания заключается в проведении геодезических определений координат характерных точек, установлении границ и закреплении характерных точек земельного участка межевыми знаками, согласование границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.

Геодезической основой межевания (исходными пунктами) служат пункты государственной геодезической сети и пункты опорной межевой сети.

Камеральный этап межевания заключается в обработке полученных данных и составлении межевого плана.

 

 

До 1 января 2013 года кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществляется и подготовка документов, необходимых для осуществления государственного учета данных объектов недвижимости, происходит в ранее установленном порядке осуществления такого учета.

До 1 января 2013 года при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства допускается внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на соответствующем земельном участке в порядке, установленном Федеральным законом о ГКН для осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, на основании заявления о кадастровом учете, поданного собственником земельного участка или собственником указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства либо представителем такого собственника, и межевого плана.

 

Вопросы для самоконтроля

1. Характеристика договора подряда на выполнение кадастровых работ

2. Найти межевой план, рассмотреть требования к его оформлению в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» и прокомментировать его структуру, выделить основные характеристики объекта недвижимости, содержащиеся в межевом плане

3. Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке"

4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 29 ноября 2010 г. N 583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке»

5. Проект приказа «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке»

6. Проект приказа «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительств и требований к его подготовке»

7. Приказ Министерства экономического развития РФ от 13 декабря 2010 г. N 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке»

8. Особенности осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости, жизненный цикл и статусы кадастровых сведений:

ранее учтенные;

внесенные;

временные;

учтенные;

архивные;

аннулированные.

(Ст. 24 ФЗ о ГКН + Приказ «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» №42 от 2010-02-04)

9. Особенности осуществления кадастрового учета отдельных видов объектов недвижимости и учета частей объектов недвижимости (Ст.25 ФЗ о ГКН)

10. Особенности кадастрового учета искусственного земельного участка (Ст. 25.1 ФЗ о ГКН + ФЗ от 19.07.2011 № 246–ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)

 

План

Учёт адреса правообладателя

Для изменения сведений об адресе правообладателя земельного участка необходимо предоставить в орган кадастрового учёта следующие документы:

· Заявление о государственном кадастровом учете изменений, составленное по форме приложения № 2 к приказу Минюста России от 20.02.2008 № 34. С заявлением об учете адреса правообладателя объекта недвижимости вправе обратиться собственник такого объекта недвижимости. С заявлением об учете адреса правообладателя земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве (часть 5 статьи 20 Закона).

· Копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на земельный участок. Представляется при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированном праве заявителя на такой участок.

· Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя

Верность представляемых копий документов должна быть засвидетельствована в порядке, установленном законодательством. Представление такой копии не требуется в случае, если заявитель или его представитель лично представляет документ в подлиннике. Этот документ после копирования органом кадастрового учета возвращается заявителю.

С заявлением об учете адреса правообладателя объекта недвижимости вправе обратиться собственник такого объекта недвижимости.

С заявлением об учете адреса правообладателя земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве.

 

 

План

Земли населенных пунктов

• Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39).

• Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152).

Земли лесного фонда

• Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/336).

Земли водного фонда

• Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда (утверждены приказом Минэкономразвития России от 14.05.2005 № 99)

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иного специального назначения

• Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49).

• Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (утверждены Федеральной службой земельного кадастра России от 20.03.2003).

Заключение договора страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости

 

Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей.

Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки.

 

Группировка объектов оценки

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

 

Построение моделей оценки

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

 

Вопросы для самоконтроля

1. В каком году в нашей стране было положено начало реформы системы учета объектов недвижимости, направленной на создание единого государственного кадастра недвижимости?

2. Каким знаком разделяются элементы кадастрового номера?

3. Какое количество кадастровых округов создано на территории РФ?

4. Каким информационным ресурсом является государственный кадастр недвижимости?

5. Являются ли кадастровые сведения общедоступными?

6. На каких носителях осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости?

7. Подлежат ли сведения о вещных правах на объект недвижимости включению в запись о таком объекте недвижимости в Реестре объектов недвижимости?

8. С какого момента признается действующим аттестат кадастрового инженера?

9. Является ли необходимым для кадастрового инженера наличие лицензии на осуществление геодезической деятельности?

10. Сведения, содержащиеся в реестре кадастровых инженеров, являются -?

11. Кто выступает сторонами договора подряда по выполнению кадастровых работ?

12. Какие документы являются результатом выполнения кадастровых работ?

13. Какой документ передается заказчику при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет сооружения?

14. Чьей подписью заверяется акт обследования?

15. Каким образом устанавливается местоположение здания на земельном участке при составлении технического плана?

16. Cистематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных сведений- это…

17. Действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества – это…

18. Какие сведения о здании не могут быть указаны в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости?

19. Может ли основанием для указания сведений об объекте недвижимости в техническом плане являться декларация, составленная и заверенная кадастровым инженером?

20. На основании каких документов указываются сведения об объекте недвижимости в техническом плане?

21. Что устанавливают Требования к подготовке межевого плана?

22. Какой раздел подлежит обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ?

23. Назовите основные части межевого плана

24. Должен ли быть прошит межевой план, оформленный на бумажном носителе?

25. Какой метод может применяться при определении координат характерных точек границ земельных участков?

26. Продолжите предложение. «При согласовании местоположения границ земельного участка заинтересованное лицо не вправе…»

27. Проводится ли согласование местоположения границ земельных участков с гражданами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности?

28. Какой орган вправе осуществлять кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и с