Договор найма специализированного жилого помещения

Ст.100

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Особенности данного договора:

Ø Данный договор заключается по поводу помещений, которые отнесены к специализированному фонду. Данные помещения должны быть предварительно отнесены к указанному фонду и учтены в подобном качестве.

Ø Наймодателем могут быть только публично-правовые образования, т.к. специализированный фонд – это часть государственного или муниципального фонда.

Ø Особенности фигуры нанимателя будут зависеть от того, о каком конкретном помещении, в составе фонда, идет речь.

Ø Предмет договора – в качестве предмета выступают жилые помещения, пригодные для постоянного проживания и являющиеся благоустроенными. Жилые помещения должны соответствовать нормативам (например, для общаг 6 кв.м. жилой площади для каждого нанимателя).

Ø Данный договор заключается на срок – единого правила нет, т.к. категория специализированного жилья собирательная.

Ø Данный договор является возмездным. Может быть и безвозмездный договор

Содержание жилищных правоотношений

-права и обязанности сторон по соответствующему договору найма.

Обязанности наймодателя

· Передать жилое помещение (не только фактическая передача, но и качественность помещения с точки зрения фактической и юридической). Данное помещение должно быть свободно от прав третьих лиц (п.2 ст.65 ЖК), а также соответствовать всем санитарным и техническим требованиям.

· Наймодатель должен принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома.

· Наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Для социального найма данная норма императивна, в коммерческом найме данная норма диспозитивна. Последствия не соблюдения данной обязанности – п.2 ст.66

Обязанности нанимателя

· Использовать жилое помещение по назначению

· Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Последствием нарушения данной обязанности для коммерческого найма будет расторжения договора, для социального найма – выселение без предоставления другого жилого помещения[57].

· Проводить текущий ремонт жилого помещения. Постановление Правительства №315 – типовой договор социального найма. В этом постановление сказано, что относится к текущему ремонту (п.4е).

· Наниматель обязан без согласия наймодателя не производить переустройство или реконструкцию жилого помещения.

· Наниматель должен вносить плату за жилое помещение. Размер плата при коммерческом найме определяется самостоятельно сторонами в договоре; применительно к социальному найму указанные опции определяются нормативно (раздел 7 ЖК РФ)

Плата за жилое помещение при социальном найме состоит из 3 опций:

a) Плата за наем[58] - определяется исходя из площади и благоустройства занимаемого помещения

b) Плата за содержание и ремонт жилого помещения – определяется исходя из площади помещения

c) Плата за коммунальные услуги – определяется по факту оказанных услуг.

Плата за жилое помещение должна вносится ежемесячно, до 10-ого числа месяца, следующего за истекшим (ст.155 ЖК РФ).

Последствия неисполнения данной обязанности дифференцированы.

При социальном найме (ст.90 ЖК) – если платы нет более 6 мес. без уважительных причин, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого помещения по нормам общежития (выселяются они не в общежитие, просто используется норматив по общежитию).

Постановление Пленума ВС РФ №14 – дано определение уважительных причин.

При коммерческом найме (ст.687 ГК РФ) - возможность расторжения договора, если платы нет 6 мес., а при краткосрочном найме (на срок менее года) – более двух раз. Причем надо учитывать, что речь идет о договоре с гражданином, и данный договор не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Права нанимателя

· Права сдавать на срок нанятое жилое помещения или его часть в поднаем. Для этого нужно согласие наймодателя (ЖК говорит о письменном согласии). Нужно соблюдать общую площадь на человека. В случае поднаема нужно согласие членов семьи. Также ЖК установлен перечень ситуаций, при которых сдача в поднаем не допускается (например, если в результате этого в жилое помещение вселяются граждане, больными тяжелыми формами хронических заболеваний). Сдача в поднаем происходит на возмездных началах (поднаем является субдоговором и, следовательно, зависит от основного договора[59]).

Наймодатель и подниматель никакими отношениями не связаны.

· Право на вселение временных жильцов. Ст.680 ГК и 80 ЖК. Условиями реализации данного права является согласие всех совершеннолетних членов семьи, предварительное уведомление наймодателя (который может запретить подобное вселение при несоблюдении общей площади[60] на человека); такое вселение происходит на безвозмездной основе, вселение временных жильцов является срочным (до 6 мес.). Временные жильцы не обладают самостоятельным правом на жилые помещения и ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

16.11.09

Специфические права нанимателя в рамках коммерческого найма:

· Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок – наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания срока договора должен предложить нанимателю заключить договор на новый срок, либо предупредить об отказе. Если это сделано не было, то договор считается продленным на тот же срок[61]. Ст.684 ГК. Подобное преимущественное право отсутствует при краткосрочном найме (сроком до одного года).

Права нанимателя в рамках договора социального найма:

· Право на обмен жилыми помещениями. Можно менять социальный наем на социальный наем – мнение ВС РФ. П.33 Постановления №14. Нужно согласие несовершеннолетних членов семьи и согласие наймодателя (отказ возможен лишь в случаях, когда в силу закона обмен не допускается). Договор об обмене должен совершаться в письменной форме путем составления единого документа.

· Право на замену жилого помещения. ст.81 ЖК - наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. новое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3-ех месяцев.

Изменение жилищных правоотношений

При полном изменении предмета происходит прекращение правоотношений, а при частичном изменении происходит изменение правоотношений.

ü Изменение субъектного состава – в социальном найме, например, вселение новых членов семьи[62]. К членам семьи относятся супруг, родители, дети + другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы (данные товарищи должны быть вселены в качестве членов семьи и вести общее хозяйство[63]) + иные лица могут быть признаны членами семьи в судебном порядке. При коммерческом найме в ГК данных определений нет. Могут быть вселены любые лица, ограничения отсутствуют. Условием для вселения указанных лиц с точки зрения социального найма являются следующие:

a) Для граждан первой категории – письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи.

b) Для граждан второй и третьей группы – помимо письменного согласия нужно также согласие наймодателя. Наймодатель вправе запретить, если в результате вселения нарушается учетная норма общей площади[64].

Для договоров коммерческого найма обязательным условием являются два согласия – членов семьи и наймодателя. За исключением несовершеннолетних детей.

П.2 ст.70 ЖК – граждане, вселенные в качестве членов семьи, при социальном найме должны быть включены в договор, что влечет изменение договора. Но это формальность, судебная практика говорит, что включение или не включение в договор не влияет на положение этих лиц.

Члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Любое изъятие из этого правила недопустимо.

При коммерческом найме ответственным по обязательствам является только наниматель. Однако п.4 ст.677 ГК РФ допускает вариант, при котором наниматель и совместно проживающие с ним граждане, могут, известив наймодателя, заключить договор о солидарной ответственности.

Также возможно изменение нанимателя – как для коммерческого, так и для социального найма. Ст.686 ГК и п.2 ст.82 ЖК. Наниматель может быть заменен иным лицом из состава семьи или из состава совместно проживающих лиц. Такая замена может производиться в случае смерти нанимателя, так и при жизни нанимателя. При такой замене нужно согласие наймодателя.

ü Изменение предмета и субъектного состава – случай объединения нанимателей в одну семью. Характерно для социального найма. Наниматели, проживающие в одной квартире и пользующие ей по отдельным договорам социального найма, могут объединиться в одну семью и требовать заключения с ними одного договора. Подобные требования не связаны с браком.

П.31 Постановления №14 ВС сказал, что бывшие члены семьи не могут потребовать изменение договора путем заключения с ними отдельных договоров.

Однако есть п.4 ст.69. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. П.30 Постановления №14 – бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения.

ü Изменение предмета – занятие освободившегося в квартире помещения.

-Ст.59 ЖК РФ – занятие освободившегося помещения.

-Переустройство и перепланировка.

17.11.09

Прекращение жилищных правоотношений

-договор коммерческого найма:

Ст.687 ГК

1. По инициативе нанимателя

-наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Моментом прекращения будет истечения трех месяцев. Ни в большую, ни в меньшую сторону изменить данный срок невозможно.

2. По требованию наймодателя

-юрисдикционный порядок прекращения.

По требованию наймодателя отношения могут прекратиться только в судебном порядке.

Законом дан исчерпывающий перечень обстоятельств, по которым наймодатель может обратиться в суд:

· невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

· разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

До обращения в суд должен быть соблюден претензионный порядок.

3. Прекращение договора коммерческого найма по требованию любой из сторон

-юрисдикционное прекращение (судебный порядок).

Основания:

· если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

· в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

-социальный наем

1. по инициативе нанимателя

-в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Имеется в виду другое постоянное место жительство, т.е. нужен постоянный выезд (ст.71 ЖК) – временное отсутствие нанимателя или членов его семьи не влечет прекращение или изменение жилищных правоотношений.

КС от 26.03.1995 сказал, что ключевое значение будет иметь характер волеизъявления. Если волеизъявление направлено на постоянный выезд, то будет иметь место прекращение правоотношений. П.32 Постановления №14 – ВС также говорит, что нужно анализировать волеизъявление.

Волеизъявление должно быть добровольным, не вынужденным и иметь соответствующую направленность.

2. По инициативе наймодателя (выселение)

Только по основаниям, указанным в законе. ВС говорит, что выселение из жилых помещений возможно только по основаниям, установленным ЖК. Правила, предусмотренные гражданским законодательством, не применимы.

Выселение возможно только в судебном порядке.

Три вида выселения:

§ с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (по умолчанию)

o такое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта;

o помещение должно быть благоустроенным (обеспеченность инфраструктурой и соответствующими удобствами). Благоустроенность оцениваться исходя из условий данного населенного пункта. Во внимание должны приниматься, прежде всего, жилые помещения государственных и муниципальных жилых фондов;

o это помещение должно отвечать установленным требованиям (пригодность для постоянного проживания);

o размер нового помещения определяется по норме предоставления

§ с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма. Характеристика другого жилого помещения в законе отсутствует. В п.38 Постановления №14 указано, что другое помещение должно отвечать установленным требованиям, соответствующее помещение должно быть изолированным, оно должно находиться в черте данного населенного пункта и относится к социальному фонду. Размер и благоустроенность этого жилого помещения могут не соответствовать ранее занимаемому;

-выселение в связи с неоплатой жилого помещения без уважительных причин более 6 месяцев

-выселение из общежития и других специализированных помещений (по общему правилу, такое выселение происходит без предоставления в замен другого помещения[65]).

§ без предоставления других жилых помещений.

-использование жилого помещения не по назначению

-систематическое нарушение прав соседей

-бесхозяйственное обращение жилым помещением

-выселение в связи с лишением родительских прав вкупе с констатацией того, что совместное проживание с ребенком невозможно.

-выселение из специализированных жилых помещений.

Должна быть вина, противоправность, данные действия продолжают совершаться после предупреждения наймодателя.

П.39 Постановления №14

П.23 Постановления №14 - ВС рассказывает нам, что делать, если судом признается недействительным договор социального найма.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

Ø дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

Ø жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

Ø жилое помещение признано непригодным для проживания;

Ø капитальный ремонт жилого помещения. При капитальном ремонте происходит переселение в маневренный фонд. Жилое помещение должно быть предоставлено до проведения капитального ремонта.

Подряд

Понятие и признаки договора подряда

-по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

-консенсуальный договор

-возмездный договор

-двусторонний синаллагматический

Признаки договора подряда:

· подрядчик выполняет работу по заданию заказчика с целью удовлетворения его запросов и требований. Всякий результат работ, достигнутый по данному работу, носит уникальный характер и, следовательно, данный результат носит индивидуально-определенный характер.

· Обязанность подрядчика сводится к выполнению определенной работы, результатом которой является создание новой вещи или восстановление (изменение) существующей.

· Необходим результат, который носит объективированный, материальный, зачастую вещественный характер.

· Подрядчик обязуется выполняться работы на свой риск. Ключевой риск, который лежит на подрядчике – это риск не достижения результата. Подрядчик получает вознаграждение только в случае достижения результата.

· Момент заключения и момент исполнения определенным образом отстают друг от друга (существует некий временной разрыв).

· В рамках подряда невозможно накапливание результата.

· Подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного заданием заказчика результата.

23.11.09

Отграничение договора подряда от трудового договора

ü По предмету – предметом договора подряда является получение подрядчиком результата работы; по трудовому договору – процесс работы.

ü В трудовом договоре нет самостоятельности при выполнении своей функций.

ü По договору подряда подрядчик несет риск не достижения результата. Если результата нет, то подрядчик денег не получит.

ü Признак выполнения работ: в трудовом договоре работник должен выполнить работу лично; по договору подряда подрядчик может привлекать для выполнения работ третьих лиц (общее правило).

Отграничение договора подряда от договора купли-продажи

ü С позиции Венской конвенции в случаях, когда производство товаров производится полностью или в большей части с иждивением лица, выступающего продавцом, то это купля-продажа. Если же сторона, которая заказывает производство или изготовление берет, на себя обязанность поставку существенной части материалов, необходимых для изготовления, то это договор подряда.

ü С позиции же отечественного законодательства вопрос поставки материалов вообще неважен, т.к. у нас неважно кто поставляет материалы (ст.704 ГК).

ü В рамках купли-продажи соответствующий субъект обязуется передать вещь, а в подряде – изготовить и передать результат. Если договор регламентирует стадию создания вещи – то это подряд, если же договор эту стадию не регламентирует, то это купля-продажа.

Ограничение договора подряда от договора оказания услуг

ü Для договора подряда результат должен носить материальный (овеществленный) характер, для договора оказания услуг результат материальный отсутствует, а полезный эффект деятельности исполнителя не отделим от самой этой деятельности.

Виды договоров подряда

ü Бытовой подряд

ü Строительный подряд

ü Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

ü Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд

Элементы договора подряда

Стороны договора

-заказчик и подрядчик

По общему правилу, никаких особых требований к данным субъектам не предъявляется, в принципе, в качестве заказчика и подрядчика могут выступать любые субъекты гражданского права с учетом их право-дее-способности. Изъятие есть, например, при договоре подряда для гос. нужд.

Не исключена ситуация при которой, функция оплаты работ будет перенесена с заказчика на иное лицо (инвестора).

Подрядчик свободен в выборе способов и средств достижения результата, поэтому может привлекать третьих лиц. Законом вопрос о третьих лицах решается положительно, т.е., если иное не предусмотрено договоров и законом, подрядчик может привлекать третьих лиц абсолютно самостоятельно (заключая договоры субподрядов).

За действия субподрядчиков перед заказчиком отвечает подрядчик. Однако данное правило сформулировано диспозитивно, таковое будет истинным, если иное не предусмотрено договором. Для того, чтобы заказчик мог предъявлять претензии субподрядчику и наоборот, данное правило должно быть предусмотрено обоими договорами.

Заказчик имеет право заключать договоры с другими субподрядчиками только с согласия подрядчика.

Ст.707 ГК – множественность лиц.

· Если предмет договор неделим, то все подрядчики выступают в качестве солидарных должников и кредиторов.

· Если предмет делим, то эта множественность будет долевой.

Срок

· Общий срок (конечный)

· Срок начала работ

· Промежуточные сроки

Сейчас судебная практика идет по пути признания условия о сроке существенным условием договора. Лектор считает, что данный вопрос должен решаться в каждом конкретном случае исходя из сущностных условий.

Цена

-издержки подрядчика, а также причитающееся ему вознаграждение.

Издержки покрываются не сверх цены, а априори включаются в цену.

Условие о цене не является существенным условием договора подряда.

Цена определяется на основании сметы, которая выступает в качестве составной части договора.

Смета может двух видов:

a) Приблизительной

b) Твердой – общее правило. Если смета твердая, то она пересмотру не подлежит. Однако при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, которые должны быть предоставлены подрядчику, если такое изменение нельзя было предусмотреть, то подрядчик может требовать изменение цены, а при несогласии – расторжения договора.

Данное правило применяется в том числе и при приблизительной цене. При несущественном увеличении приблизительная смета изменяется автоматически.

Подрядчик должен предупредить заказчика о существенном увеличении и при несогласии заказчик может отказаться от договора, отплатив выполненную часть работ.

Форма договора

-вопрос о форме решается исходя из общих положений главы 9. Зависимость от субъектного состава и суммы.

30.11.09

 

Содержание договора подряда

При просрочке принятия результата риск случайной гибели переходит на заказчика.

Подрядчик выполняет порученную работу из своих материалов.

Подрядчик отвечает за качество материалов, а также за юридическую «чистоту» материала.

Если материал предоставляется заказчиком, то подрядчик должен его разумно использовать и вернуть остаток материала заказчику, с согласия заказчика остаток может быть зачтен в цену работ.

Однозначной позиции насчет того, в каких случаях подрядчик несет ответственность за сохранность материала заказчика, нет.

Кто-то говорит, что надо отвечать только за вину.

ВАС РФ в ИП №51 от 24 января 2000г. П.20 - «намек» на то, что основанием ответственности должна наступать вина.

Лектор считает, что должны применяться правила главы 47.

Если в качестве подрядчика будет выступать предприниматель, то он несет ответственность в независимости от вины (за искл. непреодолимой силы и особых свойств вещи, о которых он не знал и не должен был знать).

Если подрядчик не предприниматель, то только вина.

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Информационная функция подрядчика

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

· непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

· возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

· иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

При невыполнении подрядчиком своей информационной обязанности, в дальнейшем подрядчик не может ссылаться на не качественность материалов и несет риск не достижения результата.

Если заказчик не отреагирует на сообщение подрядчика, то последний вправе отказаться от договора и потребовать оплаты выполненной части работ.

Обязанность подрядчика – передать результат работу заказчику, а также информацию, касающуюся информации об эксплуатации результата.

При подряде на переработку собственником является тот, кто является собственник вещей.

Право собственности на недвижимую вещь возникает у собственника земельного участка.

Вообще, сам разработчик (г-н Брагинский) указал, что вопрос о собственности результата не решен.

П.1 ст.218 –право собственности на новую вещь, изготовленную для себя. Собственник – заказчик первоначальным способом.

Закон устанавливает возможность установления гарантийных сроков на результат работ.

Если гарантийный срок не установлен, то бремя доказывания лежит на заказчике.

Последствия обнаружения недостатков, за которые подрядчик отвечает:

ü безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

ü соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

ü возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397) – фактически факультативный способ, он должен быть предусмотрен в договоре.

В ИП №51 есть п.16.

Если недостаток не устранен в разумный срок или является не устранимым, то заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Обязанности заказчика

Ø заказчик должен оказывать подрядчику содействие в случаях, порядке и объеме, предусмотренных договором. Если содействие заказчика выступает предпосылкой выполнения работ подрядчиком, то при неоказании содействия, подрядчик вправе приостановить исполнение, требовать перенесения сроков, либо соразмерного увеличения цены.

Ø Заказчик обязан предоставить необходимые материалы, оборудование, информацию. Данная обязанность факультативна, т.к. по общему правилу работы выполняются из материалов подрядчика.

Ø Обязанность принять работу в сроке и порядке, предусмотренные договором.

Ø При уклонении заказчика от приемки и последующего двукратного предупреждения, подрядчик вправе продать результат работ, а вырученную сумму зачесть в счет причитающегося ему платежей.

Если в результате приемки обнаружены недостатки, то заказчик должен подрядчику заявить. Если это не произойдет, то заказчик считается принявшим без проверки и не вправе ссылаться в дальнейшем на эти недостатки. Данные правила касаются явных недостатках

Обязанность оплатить переданный результат работ. Оплата производится после окончательной сдачи. Однако может быть предусмотрена предварительная оплата, а также поэтапная оплата. 03.12.09

Права заказчика

ü Право заказчика во всякое время проверять ход и качество работ. Данное право является определенной уступкой, учитывая то, что подрядчик свободен в своей работе. Заказчик не должен вмешиваться в деятельность подрядчика. Данное право сопряжено с возможностью принятия адекватных обнаруженному мер. Если заказчик обнаружит недостатки, то он может требовать их безвозмездного устранения, а если они исправлены не будут, то заказчик может отказаться от договора.

ü Заказчик в любое время до принятия результата может отказаться от договора. Данное право не сопряжено с какими-либо обстоятельствами. Ст.717 ГК. Заказчик должен выплатить стоимость, выполненных работ и убытки (как ущерб, так и упущенная выгода), причем эта общая сумма не может быть больше общей цены договора. Убытки, естественно, надо доказывать.

П.19 ИП №51

Отдельные разновидности договора подряда

Бытовой подряд

-по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

Однако в данном определении ничего не сказано о результате, фактически заказчик платит за саму работу. Это является технической ошибкой.

Особенностью бытового подряда является специфика субъектного состава.

-в качестве подрядчика выступает предприниматель-профессионал.

-в качестве заказчика выступает только гражданин.

К бытовому подряду применяется Закон о защите прав потребителей.

Договор подряда является публичным. Цена является существенным условием договора бытового подряда.

-дополнительные гарантии и дополнительные права заказчика:

ü Недопустимость навязывания потребителю дополнительных работ и услуг за плату.

ü Недопустимость условий договор, ограничивающих права потребителя.

ü Оплата выполненной работы должна производиться после ее выполнения.

ü Право потребителя на получение информации – преддоговорная обязанность.

Если в результате неполноты информации, заказчиком был заключен договор, результат которого не обладает необходимыми заказчику свойствами, то он может отказаться от договора и не должен оплачивать результат.

ü Заказчик в любое время может отказаться от договора. При отклонении подрядчика от сроков, заказчик не должен их оплачивать.

-дополнительная ответственность подрядчика

ü За нарушение сроков Закон о защите прав потребителей устанавливает неустойку в размере 3% от стоимости выполненных работ, в целом неустойка не может превышать общую сумму заказа. Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают подрядчика от исполнения обязанности.

ü Возможность компенсации морального вреда.

ü Если подрядчик утратит предоставленный заказчиком материал, то он должен оплатить двукратную стоимость этого материала.

В случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить:

a) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

b) соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

c) возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

В случае обнаружения существенных недостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены по истечении двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен.

Строительный подряд

-по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Но вообще не всякий договор будет строительным подрядом. Пример про детей и сникерсы.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Признаки строительного подряда:

· Объектом приложения усилий всегда является недвижимость.

· Сложность и значимость выполняемых работ, влияющих на прочность недвижимости.

Источники правового регулирования:

· Параграф 3 главы 37, а также параграф 1 главы 37 ГК РФ

· Закон об архитектурной деятельности, Градостроительный кодекс, Земельный кодекс

· Нормативно-технические акты (СНиПЫ и т.п.).

Особенности субъектного состава:

-в рамках параграфа 3 особых правил не содержится.

-подрядчик – до 1 января 2010г. продолжает действовать система лицензирования, поэтому строительство целого ряда объектов невозможно без лицензии. Лицензия необходима для деятельности, а не для заключения договора, однако суды в 80% случаях признают договор недействительным, если на момент заключения не будет лицензии.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 о правах заказчика по договору бытового подряда. Т.е. такой договор подряда будет строительным, но правила будет применяться как для бытового.

Перечень существенных условий:

ü Предмет

ü Цена

ü Срок

Проблему сформулировал ВАС в ИП №51. П.5 и 6 в качестве примеров содержит казусы, когда условия о предмете и цене не являются существенными.

07.12.09

-организационной предпосылкой выполнения работ по строительству является составление проекта сметной документации (техническая документации и непосредственно смета).

Для отдельных ситуаций предусмотрено утверждение данной документации, для других – государственная регистрация.

-условия о сроке предоставления данной документации, некоторые товарищи, считают существенным условием строительного подряда.

При необходимости проведения дополнительных работ, не учтенный в технической документации, подрядчик должен сообщить об этом заказчику. Последний в течение 10 суток должен сообщить о своем согласии или не согласие на такие работы. Если ответ не был получен, подрядчик обязан приостановить выполнения работ с отнесением убытков на заказчика. В противном случае подрядчик принимает на себя риск выполнения работ и не вправе требовать оплаты дополнительно проведённых работ.

П.10 ИП №51 само по себе принятие работ заказчиком не свидетельствует о согласии заказчика на выполнение данных работ.

Заказчик вправе в одностороннем порядке вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

-закрепление принципа сотрудничества заказчика и подрядчика – ст.719 ГК, ст.750

Регламентация права заказчика по осуществлению контроля и надзора за ходом выполнения работ.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.