Особенность субъектного состава.

-одна из сторон – предприниматель-профессионал. Таким образом, создается экономическое неравенство.

Особые требования предъявляются только к одной стороне – арендодателя, он должен быть предпринимателем, осуществляющим профессиональную деятельность.

Арендатор – требований из определения к арендатору нет, однако эти требования вычленяемы из других целей – цели должны быть потребительскими, если иные цели не предусмотрены договором (таким образом, арендатором может быть любое лицо).

Когда на стороне арендатора находится гражданин, то в этом случае вступает в действие Закон о защите прав потребителей (хотя в самом параграфе про прокат упоминания об этом законе нет, однако действует общая норма из ст.9 Закона о введения в действие второй части ГК). Положения ГК имеют высшую юридическую силу, Закон имеет подчиненное положение.

П.1 Постановления Пленума ВС №7.

Специфика предмета договора

-в качестве возможного предмета договора проката законодатель называет только движимые вещи (традиционный подход).

Специфика формы и порядка его заключения

-договор проката объявлен публичным договором, т.е. данный договор должен быть заключен с каждым обратившимся.

-договор проката должен быть заключен в письменной форме, однако, не соблюдение формы не влечет недействительности.

Срок договора проката

-предельный срок такого договора – один год.

Истечение предельного срока выступает в качестве право прекращающего юридического факта.

Однако условие о сроке не является существенным условием договора.

Дополнительные обязанности арендодателя.

-обязанность арендодателя проверить исправность имущества.

-обязанность арендодателя ознакомить арендатора с правилами использования имущества.

-обязанность проведения как текущего, так и капитального ремонта возложена на арендодателя (данная норма является императивной)

-обязанность арендодателя устранить обнаруженные в предмете недостатки в десятидневный срок (можно заменить некачественную вещь качественной).

Дополнительные права арендатора

-право на односторонний отказ от договора. Причем, этот отказ может быть немотивированным, единственное условие – письменное предупреждение арендодателя не менее, чем за 10 дней.

Дополнительные гарантии арендодателя

-к прокату не применяются правила о пролонгации договора

-правила о преимущественном праве арендатора на новое заключение договора не применяется.

-оплата только в денежной форме. Т.к. к договору проката применяется Закон о защите прав потребителей, то цену можно признать существенным условием договора (аргументом за эту позицию также является то, что договор проката является публичным договором).

П.3 ст.630 – взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в упрощенном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса, хотя, Закон об исполнительном производстве не называет исполнительную надпись нотариуса исполнительным документом. Ситуация разрешилась за счет Определения КС РФ от 6 июля 2001г. №150-О – в этом определении КС сказал, что перечень исполнительных документов, содержащийся в Законе об исполнительном производстве, не является исчерпывающим. Перечень исполнительных документов может содержаться и в других ФЗ.

Для всех других форм ответственности (убытков, неустойки) будет действовать общий порядок (судебный).

Взыскание по исполнительной надписи нотариуса может быть оспорено в суде.

26.10.09

Аренда зданий и сооружений

-применяется параграф 4 и общие положения об аренде в части, не противоречащей специальным правилам.

-исходя из самой формулировки, данные правила применяются только для зданий и сооружений.

Из-за такой формулировки возникла проблема квалификации договора аренды нежилых помещений, находящихся в зданиях и сооружениях.

ИП ВАС РФ №53 от 01.06.2000г. – поскольку нежилое помещение имеет неразрывную связь со зданием или сооружением, в котором оно находится, то, ввиду этого, к аренде помещений применяются правила об аренде зданий и сооружений (по-хорошему, Пленум ВАС РФ говорил только о государственной регистрации, т.е. о применении п.2. ст. 651, однако, данное толкование было расширено).

Судебная практика ставит вопрос о том, может ли быть предметом аренды часть (конструктивный элемент) здания и сооружения. Сначала в ИП ВАС №66 ВАС РФ ответил на этот вопрос отрицательно, ВАС сказал, что такой договор не является арендой, причем, что это за договор ВАС так и не сказал. Однако в п.7 Постановления Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009 уже сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Т.е. фактически в аренду передается все здание (следовательно, предметом является все здание), но специально оговаривается особый порядок пользования этим зданием (частью здания). Однако сам пункт 7 допускает и иное толкование, в соответствии с которым в аренду передается непосредственно часть вещи.

Есть дополнительное существенное условие [46] – условие о цене.

Форма договора аренды здания и сооружения – письменная форма по средствам составления единого документа, последствие несоблюдение – недействительность.

Договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Если договор на срок менее одного года, то он считается заключенным с момента составление единого документа; если срок более года – то договор считается заключенным с момента государственной регистрации, т.е. получается, что обременение арендой на срок менее одного года признается незначительным.

Если договор заключен на неопределенный срок, то возникает вопрос, что делать, регистрировать договор или нет. В ИП №59 от 16.02.2001 сказано, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации[47]. Однако, исходя из формальной логики, любой договор на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации.

Передача здания и сооружения происходит по передаточному акту. Однако передаточный акт является одним из доказательств передачи имущества.

Одновременно со сдачей в аренду здания и сооружения к арендатору переходит и право пользование земельного участка, причем по умолчанию арендная плата за здание включает и плату за землю.

Договор финансовой аренды (лизинг)

"Конвенция УНИДРУА о финансовом лизинге" - Оттавская конвенция 1998. Ратифицирована РФ и вступила в силу с 1 января 1999г.

ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998г.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Т.е. фактически данный договор предусмотрен 2-мя договорами – договор лизинга и договор купли-продажи.

Продавец не может быть одновременно лизингодателем и наоборот.

Лизингополучатель, однако, может быть одновременно продавцом. Возвратный лизинг в нашем правопорядке возможен.

Специфика предмета

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи в т.ч. недвижимое имущество, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков, вещей, других природных объектов, вещей, изъятых из оборота.

Срок

-срок этого договора определяется сторонами, обычно этот срок равен сроку амортизации вещи.

-является ли условие о сроке существенным? Не дает нам законодатель однозначного ответа, но доктрина и судебная практика говорит, что срок это существенное условие.

Договором может быть предусмотрен переход имущества в собственность лизингополучателя по окончанию договора. Т.е. по общему правилу по окончанию договора предмет лизинга должен быть возвращен лизингодателю.

Цена

-представлена лизинговыми платежами.

Когда-то цена была существенным условием в силу закона – т.к. до 2002 года была ст.6 ФЗ о лизинге. Однако сейчас и доктрина, и судебная практика придерживается мнения, что размер лизинговых платежей является существенным условием договора.

Форма

-специальных правил нет.

Однако, учитывая субъектный состав (предприниматели), то можно сделать вывод, что такой договор должен заключаться в простой письменной форме.

В случаях предусмотренных законом должна также осуществляться государственная регистрация договора (когда предметом договора выступает недвижимое имущество).

Содержание

Обязанности лизингодателя

· приобрести имущество в собственность у определенного продавца, указанного получателем – общее правило. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и имущества осуществляется лизингодателем, в таком случае лизингодатель будет нести ответственность за ненадлежащий выбор перед лизингополучателем. Если же действует общая схема, то никакой ответственность лизингодатель нести не будет.

· Приобретая имущество у продавца, лизингодатель должен предупредить продавца о сдаче имущества в лизинг.

· Лизингодатель обязан обеспечить передачу имущество лизингополучателю, причем это имущество должно быть передано в надлежащем состоянии. Однако самой фактической передачи лизингодатель не осуществляет.

Обязанности лизингополучателя

· Лизингополучатель должен осуществлять за свой счет техническое обеспечение предмета лизинга, а также осуществлять капитальный и текущий ремонт.

· Риск случайной гибели по общему правилу лежит на лизингополучателе. Риск переходит с момента передачи имущества.

· В случае просрочки возврата лизингополучатель должен платить лизинговые платежи на весь срок просрочки, а также покрыть все убытки. Если договором предусмотрена неустойка, то она по общему правилу носит штрафной характер.

02.11.09