Права на недвижимость, основанные на праве справедливости

 

1. Пожизненные права. Их считают самыми древними земельными правами, известными общему праву. Совсем до недавнего времени существовало правило, что передача недвижимости А давала этому А только пожизненные права. Теперь это правило изменено; но его стойкость служит свидетельством в пользу древнего происхождения пожизненных прав. Пожизненный собственник имеет, конечно, менее прав на недвижимость, чем собственник на основе «простого феода» (т. е. неограниченный собственник), но в теории, по крайней мере, его права шире, чем любого арендатора на срок, как бы продолжителен этот срок ни был. Например, пожизненный собственник имеет право разрабатывать рудники, уже открытые в момент, когда возникли его права (но не имеет права предпринимать изыскания новых рудников). Кроме того, он является в такой же степени собственником недр, как и поверхности, и поэтому нельзя открывать новые рудники без его согласия. Но подобно арендатору на срок, он отвечает за «положительное» расточение, т. е. за вред, причиненный земле или Строениям, хотя, в отличие от такого арендатора, он не отвечает за «допущенное» расточение, т. е. за отсутствие ремонта.

Вследствие того, что пожизненные права обычно создаются по семейным актам, пожизненный собственник часто имеет возможность совершать расточение, т. е., как говорят, он «не подлежит взысканиям за расточение» (without impeachment of waste). В этом случае пожизненный собственник может открывать новые рудники, рубить лес и т. п. Но и в этих случаях он не должен совершать расточения по своеволию или расточения чрезмерного, как снос жилого дома, свод леса, насаженного для украшения и т. п. Расточение такого рода носит странное название «справедливого расточения», так как первоначально только суд справедливости мог приостановить подобное расточение в случаях, когда пожизненный владелец «не подлежал взысканиям за расточение».

Существует интересная и не очень обычная форма пожизненных прав, известных под названием прав pur auter vie; они имеют место в тех случаях, когда недвижимость передается А на срок жизни Б, или когда А, владеющий недвижимостью на срок своей жизни, передает свои права X. В первом случае права будут исчерпаны в момент смерти Б, во втором – в момент смерти А, который, очевидно, не может предоставить прав на срок более длительный, чем он располагает ими сам. Практическое значение таких прав невелико, но надо упомянуть, что имеются законы, которые помогают разрешению вопроса о том, продолжительность чьей именно жизни определяет срок действия этих прав.

2. Права, ограниченные в отношении порядка наследования, или заповедные права (Entailed interests). Права, ограниченные в отношении порядка наследования, представляют собой такие права, которые, если только они не будут «пресечены» (barred) или обращены в права неограниченной собственности, могут переходить по смерти собственника к его кровному потомству, т. е. к прямым нисходящим или наследникам по закону (heirs) или же к его нисходящим от определенной жены или в обоих случаях к наследникам определенного пола и по определенной линии, мужской или женской.

В период с 1285 г. до 1926 г. можно было создавать подобные права, но только в отношении недвижимости, как имения, основанного на общем праве; почти при всяком учреждении семейной собственности их создавали именно таким образом. Кроме того, авторы статута «De Donis» 1285 г. явно стремились к тому, чтобы собственник не мог отчуждать или обременять свое имение в течение своей жизни в ущерб наследникам. Но судьи, проявляя большую решительность, начали обходить этот закон, повидимому уже в ближайшее столетие после его издания, прибегая к искусным фикциям. «Владелец, ограниченный в отношении права завещания» («tenant in tail») должен был только пройти через дорого стоящий фиктивный судебный процесс, для того чтобы получить возможность обращаться со своей недвижимостью как собственник, владеющий ею на правах неограниченной собственности. Однако, до 1926 г. не было возможности располагать таким имуществом по завещанию, так как после своей смерти никто уже не может пройти через фиктивную судебную процедуру.

Законодательство 1925 г. внесло большие изменения в право, относящееся к подобным имуществам. Прежде всего права, ограниченные в отношении наследования, могут создаваться в применении к «любой собственности, реальной и персональной» (недвижимой и движимой), а не только в применении к недвижимости. Во‑вторых, подобные ограничения могут быть «пресечены» (barred) посредством обыкновенного акта за печатью, совершенного при жизни собственника, без каких‑либо особых формальностей. В‑третьих, подобные права могут быть предметом завещательных распоряжений собственника при условии, что его намерения будут им выражены совершенно ясно; в этом случае на эти права возлагается ответственность по его долгам. Но если он не выразит ясно своих намерений, то эти права перейдут к его наследнику, определяемому особым порядком наследования («heir in tail»), согласно с установленным порядком наследования этих прав, причем они освобождаются от ответственности по долгам наследодателя, включая как будто бы и долги короне. Трудно оправдать подобную возможность для собственников таких имений наносить ущерб своим кредиторам после своей смерти. Новое законодательство исходит из предположения, что entailed interest может теперь существовать только на основе права справедливости, во всяком случае в отношении недвижимости.

Что касается пользования объектом прав, ограниченных в отношении наследования, то полномочия собственника таких прав не ограничены. Право, относящееся к расточению, к ним не применяется. В тот период, когда права, ограниченные в отношении наследования, могли быть созданы только в применении к недвижимости, подобная свобода была разумна; ведь землю нельзя потребить или уничтожить… Но теперь, когда их можно создавать в применении к движимости, интересно было бы посмотреть, что станется с винным погребом или некиим количеством автомобилей через одно или два поколения.

3. Будущие права. Прежде можно было создавать разные виды прав на недвижимость в предвидении будущего под названием «remainders» или «executory limitations» (так называемые «выжидательные права») на основе либо общего права, либо Статута, именуемого Statute of uses. Разница между обоими этими видами прав носила юридико‑технический характер, и сложность изучения правил, определявших возникновение того или другого вида, совершенно не соответствовала значению этих различий. Теперь вследствие введения строгого правила, которое будет разъяснено ниже, известного под названием «Правила против увековечения прав» (Rules against Perpetuities) и относящегося ко всем видам собственности, можно создавать многочисленные виды будущих прав, но только как опирающиеся на право справедливости и осуществляемые посредством доверительной собственности. Действительность этих прав устанавливается путем выяснения, могли ли они существовать в качестве прав, основанных на справедливости, до 1926 г. Самый обычный пример заключается в том случае, когда отец завещает одному из своих детей собственность с распоряжением, что по смерти этого наследника она должна перейти к его детям. О последних говорят, что они получают имущество на основе выжидательного права. В момент учреждения этого права оно может быть твердо закреплено за определенным лицом, как это имеет место в изложенном случае. Но на‑следодателъ может распорядиться, что только тот из его внуков, который при смерти своих родителей достигнет возраста в двадцать один год, может участвовать в наследовании; в этом случае права внука будут условными до достижения им 21 года. Слабая сторона выжидательных прав с точки зрения бенефицианта заключается в том, что до истечения прав предшественника он не получает дохода или других прямых выгод из такого дара. Это дар на завтра, а не на сегодня. Бенефициант может даже продать или заложить свои ожидаемые права, но это ему удастся только с очень значительными потерями, в особенности если его права условны.

Законодательство последнего времени привело к тому, что настоящие права на поворот имущества («reversion») исчезли из списка будущих прав. Reversion принадлежала лицу, создававшему из своих более обширных прав более узкие права, которые на правах зависимого от него держания передавались другому лицу. Право на возврат имущества создавалось не в порядке волеизъявления, а в силу действия закона. Обычно его относили к числу «нематериальных предметов, могущих быть объектом наследования»; но, как мы уже раньше указали, самый важный в современную эпоху пример права на возврат имущества, предоставляемого на срок, не относится к числу нематериальных предметов, могущих быть объектом наследования, или к числу будущих лрав.

Действительно, оно может теперь существовать в форме legal estate (т. е. на основе общего права), что невозможно для будущих прав. Настоящее право на возврат возникало в том случае, когда неограниченный собственник создавал из своей собственности пожизненное право на имущество или заповедное право. Но, как мы только что видели, заповедные права и пожизненные права могут теперь существовать только как основанные на праве справедливости; теперь не существует отношений зависимого держания между собственником по общему праву и собственником прав, основанных на «справедливости». Слово «reversion» можно найти в современных парламентских актах, но только в применении к так называемым правам на возврат имения, представленного на срок, или вообще в применении к ожидаемым или возможным выгодам.

Перечислив и кратко описав разные виды прав на недвижимость, которые опираются на право справедливости, причем надо запомнить, что в их число входят и права, которые могут основываться на общем праве, но фактически не основываются на нем, мы должны задать себе очень важный вопрос: какую гарантию или защиту своих прав имеют подобные собственники?

Если права их отступают всякий раз, когда добросовестный покупатель (purchaser for value), выполнивший соответствующие требования, приобретет на ту же недвижимость права, опирающиеся на общее право и явно несовместимые с их правами, то какую пользу принесут им их права, опирающиеся на «справедливость»?

Ответ, как объяснено в разделе третьем Акта о праве собственности, заключается в том, что основная гарантия прав лиц, опирающихся на право справедливости, сводится к готовности судов возлагать «справедливые» обязательства на собственников соответствующего имущества по общему праву. Надо снова вспомнить основной принцип, гласящий, что не существует таких прав, опирающихся на «справедливость», которым не противостояло бы соответствующее обязательство со стороны собственника, опирающегося на общее право. В какую‑либо данную минуту может не существовать такого лица. Но если оно существует, то суд, применяя принципы «справедливости», немедленно примет меры по заявлению собственника по праву «справедливости» к тому, чтобы это лицо признало «справедливые» права. Иногда оказывается, что собственность по общему праву передана третьему лицу, и если это последнее является покупателем bona fide, исполнившим формальные требования, то против него не может быть обращено взыскание.

Однако, взыскание может быть обращено не только против прежнего собственника имущества, опирающегося на общее право, но и на деньги, вырученные от продажи имущества. Некоторые из наиболее строгих норм этого Акта ставят себе целью неуклонно обеспечивать передачу выручки, поскольку это возможно, в верные руки. Право справедливости имеет большой опыт «наблюдения за доверительной собственностью» и беспощадно пресекает всякие ухищрения, применяемые недобросовестными доверительными собственниками или другими собственниками с целью сокрытия выручки, полученной обманным путем.

Приведем конкретный пример: если доверительные собственники, владеющие имением (legal estate), мошеннически замыслят обмануть своих бенефициантов путем продажи этого имущества добросовестному покупателю и присвоения вырученных денег, то хотя] бенефицианты не могут предъявлять своих претензий к покупателю, однако, они могут не только привлечь доверительных собственников к суду и добиться для них тюремного заключения, но в случае, когда доверительные собственники внесли деньги в свои банки или поместили их в акции какого‑нибудь общества, то суды принудят эти банки или общество перевести деньги или акции на счета бенефициантов. Если собственник имения не был «доверительным собственником», т. е. если он был просто продавцом, который, согласившись на продажу имущества Б и предоставив таким образом последнему права «справедливости» на него, затем передал имение кому‑нибудь другому, то против продавца применяются не такие энергичные, но тем не менее эффективные меры.

Такова основная гарантия интересов собственника по праву справедливости. Теперь остается только выяснить в связи с этим, что произойдет, если соперничающие друг с другом собственники по праву справедливости попытаются осуществить свои несовместимые друг с другом права против собственника по общему праву. Предположим, например, что А имеет пожизненные права на собственность, которая находится в руках доверительного собственника. Он продает ее Б, а затем, мошеннически скрыв эту продажу, снова продает собственность В. Нельзя удовлетворить одновременно Б и В.

До совсем недавнего времени в отношении прав на недвижимость действовало правило, что при отсутствии небрежности со стороны приобретателей преимущество получал тот из собственников по праву справедливости, право которого возникло раньше. Но в результате любопытного изменения, внесенного в новое законодательство о собственности, нормы, применяемые к последующей передаче прав, именуемых things in action, которые будут ниже объяснены, были распространены на «справедливые» права в отношении недвижимости (equitable interests in land). Теперь очередность таких прав соответствует порядку поступления уведомлений о претензиях, заявленных собственнику, основывающемуся на общем праве. Если исходить из несколько странной редакции соответствующего раздела закона, то можно думать, что подобное уведомление не должно обязательно иметь письменной формы. Однако, такое толкование представляется спорным.

Существуют другие менее существенные способы защиты прав, к которым может прибегать собственник, опирающийся на право справедливости; для подобного собственника всегда полезно иметь в своем распоряжении акты, обосновывающие титул собственности, так как это несомненно заставит всякого добросовестного покупателя предпринять расследование о титуле собственности. Некоторые виды прав на недвижимость, основанных на праве справедливости (но не все), могут быть зарегистрированы в земельном реестре (Land Registry), в этом случае покупатель, хотя бы и bona fide, не вправе игнорировать такую запись. Он должен обратиться к реестру и удостовериться в бесспорности титула собственности. Наконец, в некоторых случаях (которые мы здесь не детализируем), собственник, опирающийся на общее право, может быть фактически принужден передать свои права собственнику, основывающемуся на праве справедливости, который, естественно, превращается вследствие этого в собственника на основе общего права, обладающего всеми привилегиями, связанными с последними.

Мы должны теперь указать, что собственность на основе права справедливости является, как разумно признает и законодательство последнего времени, менее обеспеченной, чем собственность на основе общего права; это в особенности выражается в том, что «справедливый» собственник вряд ли может когда‑либо по праву требовать владения землею (а также и движимостью), между тем как именно владение является существом права собственности, хотя суд может, если сочтет нужным, допустить его к занятию земли. Фактически в этом заключается первоначальное и основное различие между собственностью, основанной на общем праве и на праве справедливости, причем интересно, как это различие сохраняется при изменившихся условиях. Статут 1535 г., именуемый Statute of uses открыто признавал своей целью «превращение пользования во владение». Через четыреста лет стало ясно, что этот закон неудачен, и он был отменен. Но указанное различие сохранилось. В отличие от собственности, основывающейся на общем праве, собственность по праву справедливости не есть, строго говоря, право in rem, т. е. не является правом, дающим основание для иска против всякого лица, но есть относительное право, из которого вытекает требование лишь против недобросовестных собственников по общему праву, против лиц, которые без должной проверки приобретают от них свое право, и против собственников по праву справедливости, имеющих второочередные притязания.

Однако, было бы нелепо утверждать, что это вообще не собственность, а только чисто личное право, которое может быть противопоставлено лишь некоторым лицам. Это собственность, но собственность анормального и своеобразного рода. Она составляет одну из самых поразительных и характерных особенностей английского права.

 

 

Глава XXI