Права на недвижимость, основанные на общем праве и на праве справедливости

 

Теперь мы приступаем к тому вопросу, который служит в настоящее время основанием для важнейшего подразделения права собственности на недвижимость, т. е. к различию между правом на недвижимость и на выгоды от недвижимости, основанным на общем праве (legal estates and interests), с одной стороны, и правами на недвижимость, основанными на праве справедливости, с другой (equitable interests).

Это различие весьма интересно: оно возникло в период, когда некоторые тенденции, начавшиеся не менее как восемьсот лет тому назад, получили максимальное развитие; при всём различии тогдашних и современных условий результаты этого развития ныне могут быть использованы вследствие изумительной гибкости английского права.

Мы уже указывали ранее, что земля интересовала королевских юристов и суды в эпоху, называемую феодальной, т. е. продолжавшуюся с нормандского завоевания до войн Белой и Алой Розы, с точки зрения не экономического, а только политического ее значения. Коротко говоря, формирование профессионального войска и обязанность служить королю на войне и в совете основывались на владении феодальных ленников землей или, как говорили, на «испомещении» (seisin) их на земле.

Составление кадастра, названного книгой Страшного Суда (Domesday Book), и создание реального иска (real action) первоначально преследовали именно эту цель. Несомненно, что феодальные вассалы не только считали свои феоды не только средством нести военную и другую службу, но были заинтересованы в них как в источнике дохода, который давал средства существования им самим и их семьям.

Но последнее не интересовало королевские суды общего права. Их учение и их практика касались только разрешения вопроса первостепенной важности о том, кто «испомещен» должным образом на данном участке для того, чтобы казначейство могло требовать с этих лиц той службы и тех пошлин, для несения которых земли были вписаны в книгу Страшного Суда. Все остальные вопросы их не касались.

Но были другие лица, которых гораздо больше интересовала экономическая сторона землевладения, чем политическая. К ним относятся известные «нищенствующие братья», принадлежавшие к церковному ордену нищенствующих (Mendicant Order), который появился в Англии в тринадцатом веке и нуждался в земле для строения на ней церквей, больниц и школ. Они стали испытывать разного рода затруднения. Прежде всего они дали обет бедности, а бедность едва ли совместима с землевладением. Они не были воинами, тем более воинами какого‑нибудь земного полководца, а землевладение, во всяком случае землевладение феодальное, предполагало военную службу. Кроме того, в Королевском Совете начался ропот по поводу перехода земель под «мертвую руку» («mortmain»), т. е. в руки церковных учреждений. Поэтому монахам пришлось действовать с осторожностью; в своих разнообразных попытках разрешить эти трудности они напали на мысль передавать земли или отдавать их в держание мирянам, т. е. землевладельцам обычного типа, для пользы или надобностей церкви. Эта мысль быстро получила распространение; в конце XII века новый парламент утвердил статут, который перечислял многочисленные неудобства, возникшие из практики «передачи земли для ее использования». Такая передача производилась всевозможными людьми и преследовала недобросовестные цели; с ее помощью стремились главным образом избегнуть платежа тяжелых феодальных пошлин и освободиться от сознательно сделанных долгов.

Дело заключалось в том, что в момент принятия статута ни один светский суд не признавал прав существования cestui que use или бенефицианта, который имел интерес в пользовании землей или выгодами от нее. Такие явления вообще не входили в поле зрения судов общего права. Как уже говорилось, их касался лишь вопрос о том, кто сидит на земле (т. е. «испомещен» на ней).

Но такое положение вещей нарушало интересы всех заинтересованных лиц. С одной стороны, оно препятствовало кредиторам cestui que use или бенефицианта обращать взыскание на его землю, а его господину мешало взыскивать феодальные пошлины в случае смерти бенефицианта, так как с точки зрения судов общего права бенефициант не имел земли. С другой стороны, если феодальный держатель или человек, «испомещенный» на земле, отказывался выполнить свои обязанности доверительного собственника, то бенефициант действительно оказывался без земли, т. е. не мог извлечь выгод из предмета доверительной собственности.

Вероятно, давление, оказываемое церковными судами в таких скандальных делах, как нарушение доверительной собственности (может быть даже гарантированной присягой) в интересах церковного землевладения, само по себе было достаточно для предупреждения серьезных нарушений доверительной собственности. Но когда практика «предоставления земли для пользования» распространилась на чисто семейные соглашения, то, очевидно, возникла потребность в предоставлении лучшей защиты, тем более, что королевские суды обнаруживали все большее недовольство вмешательством церковных судов в земельные дела. Как бы то ни было, мы видим, что к концу четырнадцатого века канцлер стал давать в своем суде справедливости принудительную силу доверительной собственности и правам пользования в отношении не только земли, но и движимости, быстро создавая новый вид собственности, именно «справедливой собственности», которая хотя игнорировалась судами общего права, но энергично защищалась Канцлерским судом, с его возрастающим влиянием.

Новая идея была, правда, позже применена не только к бенефициантам – пользователям землею, но и к заемщикам, которым было дано право (основанное на справедливости) «выкупать» (redemptio) землю или движимость, переданную залогодержателю или кредитору; при этом право справедливости считало эту землю собственностью заемщика, при условии уплаты долга, обеспеченного залогом недвижимости; оно защищало также права на землю покупателя, который уплатил покупную сумму, но которому земля еще не была формально передана. Иными словами, когда канцлер считал, что А реально является собственником недвижимости или движимости и ему препятствуют в осуществлении: его прав только формальные начала общего права, то он делал все от него зависящее, чтобы охранять права собственности А, даже против Б, который считался собственником на основании норм общего права; для этого канцлеру требовалось только, чтобы имелось лишь какое‑либо правовое упущение в действиях В, которое препятствовало бы Б добросовестно владеть недвижимостью или движимостью против А. Это было, однако, существенным условием, и оно с полной очевидностью показывало, что собственность, основанная на праве справедливости, обеспечена в меньшей степени, чем собственность, основанная на общем праве: ибо всегда существовала опасность, что собственность, основанная на общем праве, перейдет в руки «добросовестного покупателя за плату без предуведомления», т. е. перейдет к лицу, добросовестно приобретшему ее за плату.

Иными словами, права собственников, опирающихся на справедливость, не были в строгом смысле слова in rem, т. е. против всех лиц. Но, о другой стороны, они представляли собой права собственности или во всяком случае квази‑собственности, потому что они защищались против всех, кроме добросовестных собственников, опиравшихся на общее право, и могли отчуждаться и осуществляться подобно обычному праву собственности. Первоначально, собственники, опиравшиеся на право справедливости, не имели вообще никаких «законных прав» (legal rights), т. е. прав, признаваемых судами общего права; постепенно они приобретали все «законные права», за исключением очень важного права владения предметом собственности и прав, противостоящих «приобретателю bona fide за плату без предуведомления».

Хотя установленная таким путем система «двойственной собственности» была несомненно популярна у некоторых групп населения, но едва ли можно сомневаться, что она влекла за собой пагубные последствия. Станут, именуемый «Statute of uses», принятый в 1535 г., подчеркивал отрицательные следствия такой системы явно с целью ее отмены, поскольку дело касалось недвижимости. Но если отмена системы двойственной собственности была действительно целью создателей этого закона, то надо оказать, что им совершенно не удалось ее достигнуть по причинам настолько формальным, что здесь не место их объяснять. Они достигли лишь того пагубного результата, что внесли формализм и сложность собственности, основанной на справедливости, в сделки с имуществом, опирающимся на общее право, и, таким образом, расчистили дорогу той сложной системе семейных актов о земле (family settlements), которые стали почти всеобщими среди земледельческого дворянства в эпоху гражданской войны. Главная цель подобных актов заключалась и том, чтобы расчленить права, связанные с семейной собственностью, на столько временно действующих прав и обременить ее таким количеством обязательств, чтобы ее никоим образом не могли целиком конфисковать или захватить вследствие политического преступления, потому что всякий такой преступник имел бы только ограниченные права на землю. Тем временем старое право собственности на основе справедливости продолжало под названием доверительной собственности беспрерывно развиваться, хотя формальное уничтожение прав феодального держания в период республики лишило его того оправдания, которое оно раньше имело.

Новая система актов, именуемых settlements, вместо того, чтобы исчезнуть после прекращения гражданской войны, давшей толчок к ее развитию, фактически как будто бы стала распространяться еще интенсивнее в XVIII и о начале XIX века, т. е. в период расцвета землевладельческого класса. Каковы бы ни были ее преимущества, сопровождавшие ее пагубные последствия были весьма значительны. Благодаря этой системе земля не только была совершенно исключена из торгового оборота (так как требовалось, чтобы все лица, получавшие права на основании settlement'a, дали согласие на продажу), но когда продажа уже осуществлялась, то покупатели должны были считаться, несмотря на свою добросовестность, с возможностью утратить пользование своим приобретением. Это могло случиться, если бы впоследствии обнаружилось, что имущество по общему праву предоставлено отдаленному доверительному собственнику, который умер или не был известен, или если потом обнаружились какие‑нибудь скрытие права, наличие которых юрисконсультам покупателя не удалось своевременно установить. Отношение к этой системе было в эпоху реформ настолько отрицательным, что отмена системы земельной собственности, основанной на общем праве, и уравнение всех прав собственности на базе права справедливости стало открыто признанной целью влиятельной школы реформаторов. К счастью, страна не дала этим стремлениям увлечь себя; постепенно люди, хладнокровно обдумывавшие этот вопрос, начали понимать, что различие, делаемое между собственностью, опирающейся на общее право и на право справедливости, не основывается только на правовом консерватизме, но оправдывается реальными общественными интересами. Подобно тому как в эпоху феодализма различие интересов государства и семьи или церковных учреждений породило различие между собственностью, опирающейся на общее право (или публично‑правовой), и собственностью, опирающейся на право справедливости (или частно‑правовой), так в XIX веке различие интересов коммерческого оборота с землей и того, что можно назвать семейным оборотом привело к новому дуализму.

Говоря вообще, если человек покупает или арендует недвижность, он хочет использовать ее как местожительство или как место ведения им своих дел, либо же для помещения своих сбережений, или в другом случае он покупает ее для обеспечения своей семьи в целях, как говорят, учреждения семейной недвижимости (settling). В первом случае он прежде всего стремится к такой прочности и простоте правовых оснований, которые бы полностью обеспечили его от возможности появления неизвестных ему притязаний и позволили ему избежать дорого стоющих расследований. Во втором случае он гораздо больше стремится к тому, чтобы иметь возможность тщательно урегулировать переход и распределение доходов по собственности в соответствии с уже существующими или предполагаемыми потребностями различных членов его семьи (иногда даже некоторых еще неродившихся). Для достижения этой цели ему почти неизбежно придется назначить доверительных собственников, т. е. лиц, которым в широких пределах доверяется забота о собственности и управление ею, причем бенефициантам оставляется лишь справедливое право требовать, чтобы доверительная собственность управлялась должным образом.

Подобные соображения побудили парламент приняться с середины девятнадцатого века за издание целого ряда законодательных актов, которые должны были облегчить продажу и аренду такого семейного имения (settled estate). Коротко говоря, цель этих законов заключалась в том, чтобы дать возможность доверительным собственникам или (по несколько более поздней практике) «пожизненным держателям» (tenants for life), либо другим собственникам, имеющим ограниченные права, совершать продажу и другие акты распоряжения правами на семейную недвижимость в целом (независимо от того, выходят ли эти переуступаемые права за пределы прав сторон, заключивших договор продажи). При этом «справедливые» права других лиц, заинтересованных в недвижимости, имели своим объектом не недвижимость, а покупную сумму или арендные платежи, которые вносились соответственно доверительным собственникам или пожизненным держателям. После того как покупатель уже заплатил деньги доверительному собственнику или пожизненному держателю, ему не надо больше заботиться о претензиях бенефициантов, которым надлежит обращаться к доверительным собственникам или пожизненным держателям для защиты своих прав. С 1856 г. по 1890 г. был издан длинный ряд актов о семейной недвижимости, которые со все большим успехом стремились осуществить указанную практику и несомненно дали хорошие результаты.

Законодательство 1925 г. сделало еще один большой шаг вперед по тому же пути, приняв две дополнительные меры предосторожности. Во‑первых, оно строго ограничило те виды прав на недвижимость, которым может быть дана форма legal estates или legal interests; во‑вторых, оно твердо определило те меры предосторожности, которые считаются достаточными для установления добросовестности покупателя. Оба эти нововведения имеют большое значение. Пока та защита, которая предоставляется legal estates, могла быть распространена на пожизненные права на заповедные имения и на выжидательные права, которые еще не находятся во владении и даже еще не принадлежат определенному лицу, до тех пор передача прав была сложна и сопровождалась большим риском. Пока действовало предположение, что покупатель предуведомлен о всяком праве, вытекающем из «справедливости», которое могло почудиться опытному посреднику с его способностями к розыскному делу, до тех пор передача недвижимости не могла быть обеспеченной и дешевой.

Теперь сделаем краткий обзор условий, в которых новейшее законодательство поставило отношение между правами на недвижимость, опирающимися на общее право (legal estates or interests), и правами на недвижимость, опирающимися на «справедливость» (equitable interests).