Права на недвижимость, опирающиеся на общее право

(Legal estates and interests in land)

 

Термин «estate» (имение) и «interest» в отношении недвижимости не являются синонимами. Всякий estate является видом interest, но не всякий interest является видом estate. Только такие права (interests), которые дают владение землей или хотя бы право на получение арендной платы у срочного держателя, представляют собой estates; они соответствуют описанным выше «corporeal hereditaments». Первоначально значение их объяснялось тем обстоятельством, что они определяли отношение лица, державшего их, к его непосредственному господину и, в конечном итоге, к короне. Они определяли статус этого лица или его estate – состояние. После фактической отмены феодального принципа держания estates утратили то исключительно важное значение, которое они имели среди других видов земельных прав. Тем не менее они все же имеют такое большое значение, что современное законодательство дает им специальную классификацию и считает, что имеется лишь два вида имений, опирающихся на общее право (legal estates), именно: 1) имение с безусловным правом собственности и владения (estate in fee simple absolute in possession) и 2) срочное безусловное право владения (a term of years absolute).

1. Имение с безусловным правом собственности и владения. Имением на правах простого феода (fee simple) было по общему праву имение, пожалованное господином своему вассалу для свободного держания, которое могло переходить к наследникам вассала ad infinitum. Когда знаменитый статут Quia Emptores окончательно признал в 1290 г. право свободного отчуждения таких имений, то имения, состоявшие на праве простого феода, превратились фактически в полную собственность и могли возвращаться к господину, предоставившему их, или к его наследнику только как выморочное имущество («escheating») яри отсутствии прямых и боковых наследников у держателя, «испомещенного» (seised) на этой земле. До тех пор, пока землю нельзя было завещать, такие случаи были нередки. Но после 1540 г. они стали встречаться все реже, потому что держатели простого феода, не имевшие кровных родственников, вероятно составляли завещания и, таким образом, ускользали от претендентов на их выморочное имущество.

Так как теперь невозможно обязывать имения в форме простого феода новыми службами и возлагать на них новые платежи и так как учение о выморочном имуществе упразднено Актом об администрировании имуществ, то простые феоды перестали быть в каком бы то ни было отношении, кроме названия, держаниями и могут быть определены как полная и неограниченная сроком земельная собственность. Надо отметить, что простой феод должен быть «безусловным» и находиться «во владении» для того, чтобы считаться имением, опирающимся на общее право (legal estate). Вследствие отсутствия, повидимому, всяких попыток определить выражение «безусловный» (absolute), имеющее несколько неясный характер в связи с простым феодом, нам не ясно значение, которое придает ему Акт о праве собственности (Law of Property Act). Но, если читать между строк другого раздела, то мы обнаружим, что учреждение простого феода в предвидении какого‑то случая, который может и не наступить, или какой‑нибудь возможности, не создает имения на «правах безусловного простого феода»; потому такое имение не будет имением, опирающимся на общее право (legal estate), за исключением одного или двух специально оговоренных случаев. Требование наличия права «владения» исключает выжидательные права, но предполагает получение арендной платы и доходов от срочного держателя. Поэтому, если X, собственник на праве простого феода, предоставит за арендную плату аренду на двадцать один год Y, который фактически будет держателем, то все же будет считаться, что X является «владельцем», потому что он правомочен получать арендную плату от Y. Все это находится в строгом соответствии с феодальными принципами.

Относительно полномочий собственника, имеющего права простого феода, можно ограничиться немногими замечаниями. Вообще говоря, он может делать с землей, что ему угодно в пределах законов, действующих в интересах общества в целом, как, например, закона против зловредности, и с учетом всех других прав на землю, как права проезда или права на выгон скота, предоставленного фактически им самим или его предшественниками по титулу.

2. Срочное безусловное право владения. Сущность срочного права владения заключается в том, что оно сохраняется не дольше определенной календарной даты. Как было раньше объяснено, права, которые сохранялись на срок, не считались по феодальным принципам настоящим объектом держания и такое владение не считалось «имением» (estate). Однако, вследствие изменений, внесенных в процедуру защиты интересов срочного держателя, эта точка зрения в XV веке изменилась: выражения «арендное держание» (leasehold tenure) и «арендное имение» (leasehold estate) стали общепризнанными. Любопытно, что арендованная недвижимость не только может опираться на общее право, как это прямо сказано в Акте о праве собственности, но что она фактически является теперь единственным примером настоящего держания. Вероятно это удобно потому, что в отношении к аренде термины «землевладелец» (landlord) и «держатель» (tenant) сейчас очень популярны.

Но если мы рассмотрим остальную часть определения, то результат окажется гораздо менее удовлетворительным. Прежде всего термин «безусловное» срочное владение явно обозначает здесь нечто совершенно иное, чем термин «безусловный» в отношении к простому феоду, описанный в предшествующих строках Акта. Дело в том, что в определительном разделе Акта прямо сказано, что срочное владение может быть «безусловным», хотя бы оно могло быть прекращено «заявлением, восстановлением во владении собственника, предписанием закона, выкупом, либо иным событием», если только это событие не означает смерти определенного лица или лиц.

Во‑вторых, хотя твердо установившаяся доктрина общего права гласила, что арендные права не создают «имения» пока арендатор не держит земли во владении, однако, по Акту о праве собственности ограниченное сроком право на недвижимость не требует владения, чтобы считаться имением, опирающимся на общее право. Затем, при залоге и при иных сделках может существовать в одно и то же время любое количество арендных прав на одну и ту же землю; суду может быть придется решать вопрос о праве – первоочередности в соответствии с существующими правилами. При выработке схемы первоочередности возникнут значительные, если не практические, то теоретические трудности. Prima facie, срочная аренда дает только право пользоваться поверхностью земли, включая строения и все принадлежности к ним; но можно давать аренду с прямо выраженным намерением предоставить арендатору возможность строить дома на фундаментах или добывать ископаемые.

Однако, если не имеется прямо выраженного или явного обратного указания, то считается, что арендатор, разрушивший или уничтоживший что‑либо, связанное с землей, кроме – ежегодно даваемых ею продуктов, например, лес, ископаемые, принадлежности и здания, совершил «расточение» (waste) и должен отвечать по иску об убытках. До известных пределов он также отвечает за «допущенное им» (permissive) расточение, т. е. за допущение разрушения построек или за уклонение от обычного метода ведения хозяйства или пренебрежение им. Но почти во всех письменных арендных договорах правило о расточении в значительной степени перекрывается прямо оговоренными условиями сторон, которые должны тщательно соблюдаться.

Вопреки распространенному мнению, не существует такой правовой нормы, которая гласила бы, что арендатор, не платящий арендной платы или в другом отношении не выполняющий условий аренды, может быть изгнан землевладельцем, за исключением некоторых случаев, относящихся к небольшим заброшенным домам. Но всякий хорошо составленный арендный договор содержит «постановление о восстановлении во владении» (proviso for reentry) с той целью. чтобы в случае, когда арендатор не выполняет какого‑либо из своих обязательств, арендодатель мог вступить во владение и изгнать его, если возможно, то мирным путем, если же нет, то по иску о восстановлении отнятого владения (action of Ejectment).

Однако, даже при наличии такой статьи в договоре, суд имеет широкие возможности оказать содействие против изгнания или «конфискации» (forfeiture), как это называют, опираясь в значительной степени на те же принципы, которыми руководствовался Канцлерский суд при оказании им содействия залогодателю, который не выкупил своей собственности в день, назначенный для уплаты. Даже субъ‑арендатор может получить содействие, если его арендное право нарушается вследствие захвата владений непосредственно стоящего над ним землевладельца основным владельцем. Однако, подробности прав, относящихся к землевладельцу и держателю (арендатору), выходят за пределы этой книги.

Помимо этих имений общего права (legal estates) существует несколько видов имущественных прав или обязательств, относящихся к недвижимости, которые могут быть признаны «правами, опирающимися на общее право». Из них мы упомянем только о двух.

3. Нематериальные предметы, могущие быть объектом наследования. Мы, уже раньше упомянули об этом виде определенных и ограниченных прав, которые осуществляются А над недвижимостью, находящейся во владении Б, или в ущерб владению Б. Земля последнего называется «служащим держанием» (servient tenement); и если права А осуществляются им вследствие держания им другой земли, независимой от земли Б, то держание зовется «господствующим держанием» (dominant tenement).

В тех случаях, когда право на нематериальные предметы, могущие быть объектом наследования, сводится к одному праву пользования, как, например, частное право проезда, то в точно правовом смысле, оно может осуществляться только, как зависящее от господствующего держания и называется тогда «угодием» (easement). Если оно заключается в праве потребления продуктов земли, то называется «выгодой» (profit) и может осуществляться независимо от «господствующего держания». Так, например, если я претендую на право проезда через землю Б, то я должен доказать, что претендую на это право как собственник или держатель другого участка земли. Но если я претендую на право рыбной ловли в водах Б, то могу претендовать на это только как на право, принадлежащее мне лично вследствие пожалования или соглашения. Акт о праве собственности не употребляет термина «нематериальные предметы, могущие быть объектом наследования» в разделе, касающемся вопроса о создании имущественных прав, опирающихся на общее право, но говорит там об «угодиях, правах или привилегиях в отношении недвижимости» и о «рентных обременениях» (rental charges).

Так же, как в случае legal estates (имений по общему праву), эти права для того, чтобы быть основанными на общем праве, т. е. чтобы получить значение legal interests, должны иметь такую же силу, как безусловное право собственности на землю (estate in fee simple absolute in possession) или как срочное безусловное владение.

Мы не можем здесь обсуждать неясный, хотя и очень интересный вопрос о льготах и выгодах, который требует хорошего знания старого права и некоторых норм, имеющих юридико‑технический характер.

4. Обременения в виде залога общего права. Когда мы подойдем к вопросу об отчуждении недвижимости, мы увидим, что новое законодательство укрепляет залоговые права, предоставляя залогопринимателю права срочного держания; подобные срочные владения представляют собой, конечно, «имение, опирающееся на общее право». Но Акт о праве собственности предоставляет также возможность создавать простые обременения (simple charges) вместо формального залога; он устанавливает, что в случае, когда такое обременение основывается на акте за печатью и когда указано, что оно дается в качестве залога общего права, оно может считаться основанным на общем праве и давать залогодателю существенные права на землю. Трудно относить такое обременение к числу нематериальных предметов, могущих быть объектами наследования, потому что даваемые им полномочия очень широки. С другой стороны, оно, конечно, не является «имением» (estate). Фактически такое обременение представляет собой почти совершенно новый институт, созданный Актом о праве собственности.

Когда приобретено право собственности на недвижимость, право аренды или право по залогу недвижимости, основанное на общем праве (причем приобретение произошло добросовестно и за встречное удовлетворение, с соблюдением некоторых простых требований Акта о праве собственности), то приобретатель получает надежный титул, более сильный, нежели права в отношении того же объекта, основанные на праве справедливости, независимо от того, получил ли он уведомление о существовании этих прав или нет, за исключением немногочисленных особых случаев.

Указанные требования так важны, что их надо подробно перечислить. Приводим их:

а) В случае, когда передача производится на основании Акта об учреждении семейной недвижимости (Settled Land Act), покупная плата должна быть внесена доверительным собственником для целей, указанных в этом Акте.

б) В случае, когда передача производится доверительными собственниками по сделке продажи, покупная плата должна быть внесена этим последним.

в) В случае, когда передача производится залогодержателем или администратором наследства в порядке осуществления ими своих полномочий, покупная плата должна быть внесена этому залогодержателю или администратору.

г) В случае, когда передача производится по приказу суда, покупная плата должна быть внесена в депозит суда или в соответствии с его приказом. Общий принцип гласит, что единоличный доверительный собственник не должен получать покупную плату, если только он не является «корпоративным доверительным собственником», т. е. корпорацией, уполномоченной Актом о доверительных собственниках действовать как единоличный доверительный собственник.

Читатель, вероятно, заметил что перечисленные условия не предусматривают того случая, который представляется самым обычным, т. е. случая продажи неограниченным собственником при участии, может быть, залогодержателя. Это, конечно, так; в этом случае, покупатель должен будет обеспечить свои права путем обычных расследований. Но развитие регистрации титулов, в особенности регистрация всякого рода «обременений» недвижимости делает эту обязанность из года в год все менее затруднительной; специальное предписание, позволяющее безусловному собственнику создавать себе доверительного собственника для продажи, дает теперь лицу, покупающему у доверительного собственника, ту защиту, которая предусмотрена по пункту «б», приведенному выше.

Наконец, заканчивая рассмотрение вопроса о правах, опирающихся на общее право, надо заметить, что права этого рода могут быть также правами, опирающимися на право справедливости. Только в тех случаях, когда передача их совершается должным образом на основе надлежащих титулов, они создают права, опирающиеся на общее право.

Теперь мы перейдем к таким правам в области недвижимости, которые могут существовать только в качестве прав, опирающихся на право справедливости.