Формирование жилой застройки в городских поселениях

Жилая застройка городских поселений состоит, как правило, из многоквартирных домов различного типа, различающихся по этажности, конструктивным элементам, материалам стен, степени капитальности и т.д. Каждое здание, включенное в жилую застройку, в процессе проектирования рассматривается не как самостоятельный объект, а как часть жилой структуры, предназначенной удовлетворять потребности населения. При организации жилой застройки необходимо учитывать демографическую характеристику населения: численный и возрастной состав семей, степень занятости членов семей в общественном производстве, характер и традиции жизненного уклада, а также местную динамику демографических процессов.

До появления типовых серий жилых домов для каждого региона страны был характерен свой вид застройки. В городских поселениях средней полосы применялись здания секционного и башенного типа. В южных районах с жарким и мягким климатом были распространены жилые дома галерейногои коридорного типа, а в малых городах и поселках городского типа - блокированные жилые дома.

В 50-е годы ХХ – го века в нашей стране большое распространение получило типовое домостроение, направленное на быстрейшее удовлетворение потребностей общества в жилье, связанное с повышением в то время уровня урбанизации, бурным ростом новых городов и городского населения. Внедрение массового домостроения с одной стороны помогло избавиться от коммунального заселения и переселить многие семьи в отдельные квартиры, а с другой – способствовало практически полной потере индивидуализации и своеобразия многих типов городских поселений.

В 70-е – 80-е годы появились более рациональные методы типового проектирования, например, блок-секционный метод, позволяющий разнообразить объемно-планировочные решения застройки путем применения набора секций – рядовых, угловых, с различными поворотами, конфигурацией, этажностью. Появление в эти же годы блок-секций точечного типа позволило создавать путем модульной компоновки различных секций гибкие планировочные структуры жилой застройки в различных регионах страны в зависимости от местных климатических и природных особенностей.

В процессе проектирования одной из важнейших задач является размещение жилой застройки на территории селитебной зоны городского поселения, формирование которой происходит из жилых зданий различной этажности.

По этажности жилые дома делятся на малоэтажные (1-2 этажа), средней этажности (3-5 этажей), многоэтажные (6-10 этажей), повышенной этажности (11-16 этажей), высотные (более 16 этажей).

Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудования. Все эти вопросы решаются при разработке технико-экономического обоснования (ТЭО) генеральных планов городов, проектов размещения первой очереди строительства и уточняются при детальном проектировании.

На выбор этажности жилой застройки влияют многие факторы, наиболее существенные из них следующие: природно-климатические условия, специфика расселения, возможности строительной базы, объем сноса существующей застройки и другие факторы.

Для выбора наиболее оптимального варианта этажности жилых домов рассматривают различные варианты размещения жилой застройки с учетом сравнения различных факторов и строительных затрат.

Сравнение строительных затрат при застройке зданиями различной этажности показывает, что затраты на строительство жилых зданий с увеличением этажности увеличиваются на 2—10%; затраты на объекты культурно-бытового обслуживания снижаются на 3—4%; затраты на инженерную подготовку территории уменьшаются на 16—25%.

Увеличение затрат на строительство жилых домов связано с тем, что по сравнению с пятиэтажными домами в домах повышенной этажности увеличиваются расходы на установку лифтов, мусоропроводов, устройство технических этажей, дополнительных переходов и др. Для обеспечения равного социального эффекта при сравнении вариантов предусматривают некоторые виды удобств (лифты, мусоропроводы) во всех зданиях независимо от их этажности.

Снижение затрат по объектам культурно-бытового обслуживания с ростом этажности жилой застройки связано с возможностями кооперирования зданий и сокращения площади земельных участков вследствие совместного использования отдельных функциональных зон несколькими потребителями.

Уменьшение затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий связано с сокращением потребности в территории из-за увеличения плотности жилого фонда в связи с ростом этажности застройки. При условии исключения из территории застройки сельскохозяйственных земель и неудобных территорий, требующих сложной инженерной подготовки, величина снижения затрат особенно значительна.

При сравнении различных вариантов часто оказывается, что благодаря рациональному использованию территории при увеличении этажности застройки экономия средств перекрывает дополнительные расходы на строительство жилых зданий. Однако эта экономия действует до определенных пределов. Переход от застройки преимущественно пятиэтажными домами к 16—17-этажным домам обеспечивает общее сокращение селитебной территории на 18%. Дальнейшее повышение этажности до 22—24 этажей и более уже не дает существенного сокращения территории и роста плотности жилого фонда

В крупных и крупнейших городах из-за недостатка территории и необходимости повышения плотности населения застройка состоит, в основном, из домов повышенной этажности и высотных, хотя в последние годы в строительстве все чаще стали применять малоэтажную застройку - блокированные дома или «таун-хаусы».

Малоэтажная застройка может применяться в малых городских поселениях, как в южных районах, так и в средней полосе, а также в условиях высокоплотной городской застройки, особенно в периферийных жилых районах с благоприятными природными условиями, например, при наличии на территории жилой застройки парка, водоема, живописного рельефа и т.д.   

Для обеспечения инсоляции (освещенности) жилых помещений при размещении жилых зданий в застройке важное значение имеет ориентация по странам света. Размещение и ориентацию зданий с учетом противопожарных требований при проектировании устанавливают в соответствии с рекомендуемыми строительными нормами и правилами.

 

 6.2. Особенности организации жилой застройки в сельских

   поселениях

По своей структуре сельская жилая застройка сложнее городской, так как состоит из нескольких частей: жилого дома (квартиры), приусадебного (приквартирного) участка и надворных построек.  

Специфической особенностью формирования жилой застройки в сельских поселениях является непосредственная связь жилища с земельным участком и одной из основных задач проектирования селитебной зоны сельского поселения является повышение эффективности использования его жилой территории.

При строительстве домов различного типа территорию жилой зоны сельского поселения целесообразно разделять на строительные зоны (или секторы) в зависимости от этажности домов, количества квартир, плотности застройки и населения, приемов размещения земельных участков для личного подсобного хозяйства и уровня оснащения жилой территории элементами инженерной инфраструктуры и санитарно-технического благоустройства.

Жилая застройка сельских поселений формируется, как правило, из домов трех типов: секционных, блокированных и усадебных, каждый из которых имеет характерные особенности в зависимости от градостроительной характеристики (связь с участком, размещение в системе застройки и пр.), а также от состава и количества квартир, их планировочного решения и т.д.

Секционная жилая застройка размещается, как правило, в первой строительной зоне (или секторе), чаще всего, в центре сельского поселения, на территории, оснащенной полным комплексом инженерного оборудования (водо-, тепло-, газо-, энергоснабжение, местная канализация и т.д.). В этой же зоне размещают здания общественного и культурно-бытового назначения, требующие первоочередного благоустройства – больницы, детские ясли-сады, школы и др.

В сельских поселениях секционная застройка формируется из 2-х- 4-х этажных многоквартирных жилых домов без земельных участков и хозяйственных построек. Строительство секционных жилых домов ведется преимущественно в крупных сельских поселениях и составляет от 20 до 25% общего объема жилищного строительства.

В зоне малоэтажной застройки (блокированные и усадебные дома с земельными участками) в связи с размещением хозяйственных построек на приквартирных участках возникает проблема сокращения протяженности коммуникаций и устройства изолированных подъездов к каждому участку со стороны улицы или хозяйственного проезда.

Блокированная жилая застройка может размещаться во всех типах сельских поселений (крупных, средних и малых). Она формируется из 2-х, 4-х и более квартирных одноэтажных или двухэтажных домов с квартирами в двух уровнях с земельными участками от 0,06 до 0,24 га и хозяйственными постройками при каждой квартире.

Территория блокированной застройки оборудуется полным или частичным набором инженерных устройств и сооружений: водопроводом или водоразборными колонками, централизованным или поквартирным отоплением, местной канализацией или устройством люфт-клозетов, надворными уборными и т.д.

Усадебная застройка состоит из одноквартирных одно- или двухэтажных индивидуальных жилых домов с приусадебными участками от 0,1 до 0,3 га с постройками для скота и птицы и других хозяйственных нужд.

Строительство усадебных жилых домов ведется во всех типах сельских поселений и составляет от 40 до 50% всего объема сельского жилищного строительства. Размещается усадебная застройка, как правило, на периферийной территории сельского поселения, оснащенной частичным набором устройств инженерного оборудования (водоснабжение из колонок, поквартирное отопление, надворные уборные или люфт-клозеты и др.).

Строительство жилых домов в сельском поселении осуществляется как по типовым проектам, так и индивидуально, с учетом местных природно-климатических условий, национально-бытовых традиций и других особенностей проживания сельского населения.

 

7. Прогнозирование и развитие транспортно-планировочной

 организации территории поселений