Организация строительного процесса. Управление капитальным строительством и Градостроительный совет

 

Регулирование рынка строительства необходимо для сохранения и укрепления конкуренции, которая приводит к снижению стоимости строительства и росту качества; в то же время стандарты качества задаются и проверяются административно.

Цены на первичном рынке (новое жилье) зависят от издержек строительных организаций; рынок готового жилья является вторичным, на его цены влияют степень износа, местоположение, другие факторы (а также цены на первичном рынке).

Конъюнктура на рынке жилья оказывает большое влияние на развитие города в целом. Необходимо отметить, что при больших объемах жилого фонда и низкой средней рентабельности сектора коммерческих предприятий традиционным рецептом, обеспечивающим возврат города в состояние развития, является строительство дорогого жилья с повышенной степенью комфортности, в целом приводящее к снижению плотности населения.

Перед городскими властными структурами в целом стоит задача снижения стоимости строительства жилья и развертывания больших объемов гражданского строительства. Для решения этой проблемы применяется механизм создания искусственной монопсонии — Управление капитальным строительством (УКС) города, которое выступает в качестве генерального заказчика на рынке строительных услуг. Это позволяет добиться снижения цен строительных организаций, которые работают в конкретных условиях. УКС проводит торги на получение заказа строительными организациями, проверяет представленные строительными организациями сметы; кроме того, используя централизованные, полученные от заказчиков денежные средства, УКС в ряде случаев может осуществлять закупки строительных материалов большими партиями, что также приводит к снижению стоимости строительства.

Торги проводятся также на строительство дорог, школ, перекладку инженерных сетей, др. работы.

В настоящее время создаются Управления муниципального заказа, деятельность которых на три четверти связана с проведением торгов по распределению строительных подрядов. Частично эта деятельность похожа на деятельность УКС, но УКС имеет специалистов в области строительства, ремонтно-строи­тельную базу.

Реконструкция старого и создание нового ансамбля домов, парков требует создания Градостроительного совета, в котором обсуждаются наиболее сложные градостроительные проблемы. Как правило, членами его являются архитекторы, наиболее авторитетные хозяйственники, ученые, художники. Заседания проводятся открыто, в присутствии средств массовой информации.

Градостроительный совет — общественный орган, который обсуждает наиболее важные городские проблемы и дает рекомендации мэру, который последние вправе отклонить. Фактически созданный Градостроительный совет предоставляет возможность бесплатного привлечения к работе над долгосрочными перспективами города наиболее известных в городе экспертов.

Отметим, что так же как и в случае с УКС, в настоящее время во многих российских городах Градостроительные советы существуют номинально (во многом, кроме отношения мэра к деятельности данного органа, здесь важна позиция главного архитектора города, ответственного за организацию работы совета), а вместо них при главах администраций создаются экспертные советы. Тем не менее Градостроительный совет представляет наиболее удачную форму общественной экспертизы долгосрочных проектов, влияющих на жизнь города. «Эффект баранки» — градостроительная ошибка, которая является трудноустранимой и в долгосрочной перспективе обходится городу очень дорого. В деятельности экспертных советов присутствует влияние политической конъюнктуры.

Функции Градостроительного совета следующие:

· рассмотрение проблем, последствия от принятия решений по которым будут оказывать влияние далеко за пределами сроков очередных выборов мэра; в частности, именно на этих совещаниях должен рассматриваться Генеральный план развития города; осуществление необходимых корректировок;

· проведение конкурсов на лучшие проекты объектов, имеющих высокую эстетическую ценность для жизни города.