Городская недвижимость. Учет и распределение жилья

 

Центральное звено в учете городской недвижимости — Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения любых строительных операций (реконструкция, перепланировка, новое строительство) данные об этом переносятся в БТИ; здесь есть поэтажные планы, площади жилых и нежилых помещений, оценка (инвентаризационная) их стоимости. БТИ, ЗАГС и паспортные столы — первоисточники информации о городской недвижимости, населении города, здесь создаются автоматизированные общегородские базы данных, которые являются основой всей муниципальной информационной системы. Данные из БТИ идут в налоговые инспекции (налог на имущество физических лиц, данные о купле-продаже жилья риэлтерскими фирмами, сдача в аренду Комитетом по имуществу нежилых помещений).

При создании муниципального образования четко определяются границы его территории. Держателем данных (при осуществлении зонирования и экономической оценке земель) является Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, разрабатывающий Кадастр земель города.

Правовая неопределенность в имущественных вопросах вызывает конфликты местного самоуправления с субъектом Федерации. У субъекта Федерации есть рычаг давления в форме сокращения налоговой базы города в случае перерегистрации основных крупных налогоплательщиков за пределами города, но в границах субъекта Федерации. Естественно, это подрывает возможности развития города и, в конечном счете, отрицательно скажется на развитии субъекта Федерации. Однако краткосрочные политические цели могут определять логику и регионального управления. Но у города есть свой «ответ»: при такой перерегистрации предприятий муниципалитет вполне может сделать дорогими используемые «иногородним» хозяйствующим субъектом городские производственные ресурсы (например, землю). Однако это возможно тогда, когда зонирование уже проведено, определены ставки земельного налога и требуется лишь некоторое их изменение. (Зонирование — деление территории города с целью установления различных ставок земельного налога, а также регулирования землепользования.) Необходимо также учитывать, что указанная мера может снизить инвестиционную привлекательность города для корпораций, которые могли бы открыть здесь свои филиалы.

БТИ может быть организовано в форме муниципального предприятия или учреждения в отличие от отдела по учету и распределению жилья, который является структурным подразделением городской администрации. Отдел по учету и распределению жилья занимается следующим: регистрирует сделки с жильем; приватизирует жилье по заявлениям граждан; учитывает новое жилье; фиксирует условия проживания граждан и по результатам обследования может включить горожан в очередь на получение бесплатного муниципального жилья согласно «социальной норме».

Через жилищный отдел городским самоуправлением реализуется жилищная политика в городе: проводятся долгосрочные муниципальные займы, внедряется институт ипотечного кредитования.

 

Коммунальное хозяйство

 

Организации коммунального хозяйства по большей части находятся в муниципальной собственности, кроме электростанций и линий электропередач.

Если директора местных коммунальных организаций назначаются на должность на основе контракта с главой местного самоуправления, то в акционерных обществах исполнительного директора назначает и снимает правление акционерного общества или общее собрание акционеров. Если в муниципальных предприятиях допустимы прямые, административные методы управления со стороны муниципальных структур, курирующих работу коммунального хозяйства, то в акционерных обществах городская администрация может влиять через косвенные, экономические рычаги.

Большинство отраслей коммунального хозяйства — естественные монополии, поэтому существует необходимость ценового контроля. В России это делается путем прямого регулирования (фиксации) тарифов коммунальных организаций на уровне субъекта Федерации. Это делает региональная энергетическая комиссия при каждом из субъектов Федерации, в состав которой, кроме работников исполнительной власти в области, включаются и руководители крупных коммунальных организаций (прежде всего в административном центре), по рекомендации которой глава областной администрации утверждает тот или иной уровень тарифов. Следует считать, что во многом контроль этот является номинальным: будучи совещательным органом, комиссия практически не имеет возможности проверки расчетов, предъявляемых коммунальными организациями. Аудиторские проверки, которые проводились по инициативе некоторых губернаторов, неоднократно выявляли завышение тарифов.