Имущественные комплексы и недвижимость как объекты-вещи.

Характеристики местоположения являются информацией первостепен­ной важности. Так, в приватизационных процес­сах (как и за рубежом) отме­чались случаи, когда инвестор при­обретал государственное предприятие не для его развития или использования по существующему функциональному назначе­нию, а как удачно расположенный объект, например, для складской перевалочной базы. Административные комплексы государственного собст­венника, как правило, характеризуют­ся качественным расположением в ис­торических центрах горо­дов и других архитектурных зонах притяжения, представляя собой привлекательные для частных структур объекты коммер­ческого использования: возможной приватизации, аренды и развития.

В числе характеристик местоположения выделяют следую­щие группы параметров.

1. Параметры глобальной идентификации (макропарамет­ры расположе­ния объекта), которые для различных типов не­движимости – это выборки из привязанных к объекту данных следующего содержания:

- страна, регион, город, улица, почтовый или юридический адрес, точные географические координаты (например, для месторождений полезных ископаемых);

- природно-климатические, биолого-почвенные и иных видов пространст­венные зоны (например, жилой поселок в тайге, железная или автомобильная дорога в пустыне, нефтяная скважина на шельфе Северного моря).

2. Параметры ближнего окружения (микропараметры мес­тоположения), включающие информацию:

- удаленность от общепризнанных привлекательных объек­тов данной ме­стности (исторический центр, набережная, парк). Подобную инфор­мацию о местоположении сопро­вождают картографией, приводят ко­личественные оцен­ки удаленности;

- близлежащее существенно влияющее соседство – при­мыкающие земле­владения и объекты, повышающие или понижающие его привлекатель­ность. Это могут быть: по­лицейский участок, супермаркет, свалка от­ходов, принад­лежность объекта к выдающимся архитектурным или природно-ландшафтным ансамблям.

3. Пространственная доступность к средствам внешнего инф­раструктур­ного обеспечения – оценка возможностей пользова­ния или подключения к объектам производственной и социаль­ной инфраструктуры, необходимым для функционирования дан­ного объекта и связанного с его работой персо­нала, включая:

- близость или прямой доступ к различным транспортным магистралям ме­стного и межрегионального значения, причалам, станциям метро, товарным станциям и перева­лочным базам. Информацию сопровож­дают схемами и картами с указанием местоположения объекта и объек­тов транспортной инфраструктуры;

- близость или возможность прямого подключения к телекоммуникацион­ным средствам, энергетическим и другим сетям пере­дачи и распределения электроэнергии, газа, горячей и холодной воды, утилизации отходов и т. д.

С точки зрения управления или потенциала оборотоспособ-ности объ­екта параметры местоположения формируют среду его жизнедеятельности, влияют на инвестиционную привлека­тельность и стоимостную оценку объ­екта, на показатели эф­фективного использования объекта. Например, для производ­ственных предприятий существенным является уровень разви­тия производственной инфраструктуры в регионе. Для объектов социально-куль­турного назначения приоритет привлекатель­ности может определяться при­родно-ландшафтным или исто­рическим окружением. Для офисного бизнеса важную роль играет близость к государственным учреждениям, банкам и другим финансовым институтам.

Физические характеристики объекта недвижимости. Физические ха­рактеристики объекта – это его описание непосредственно как материальной вещи, визуально наблюда­емого предмета. Для этого используют.

- геометрические данные – всевозможные размеры (длина и ширина уча­стка землевладения, протяженность фаса­дов вдоль главной улицы, вы­сота сооружения, высота по­толков в складских помещениях и т. д.), общие и полез­ные площади, этажность, глубины залегания ископае­мых, геометрические формы и объемы в целом и по составляющим объектам и др.;

- архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные ре­шения в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельным объек­там и сооружениям;

- состав использованных материалов для зданий и соору­жений, а также почв и фунтов для лесных и земельных участков, породы для участков недр и т. д.

Информация о физических характеристиках объектов мо­жет включать как абсолютные значения (объемы, площади и другие габаритные размеры, количество этажей, объектов и сооружений и т. д.), так и динамические оценки с учетом про­цессов старения материалов, истощения почв, физиче­ского износа конструкций, элементов, инженерных систем и зданий в целом. Гарантией полноты и качества представления физи­ческих характеристик служат стандарты описания различных видов объектов.

Функциональные характеристики недвижимости. Функциональные характеристики объекта недвижимости включают данные о его назначении и уровне функциональной обеспеченности. Функциональное назначение опре­деляют по основному профилю использования (например: администра­тив­ный комплекс, логистический комплекс, супермаркет, про­мышленное пред­приятие, земельный участок сельскохозяй­ственного назначения и т. д.). Рас­пространенным явлением стали комбинированные объекты – имущественные комп­лексы многофункционального назначения, которые объеди­няют в раз­личных пропорциях помещения для офисов, тор­говых центров, обществен­ного питания, развлекательных центров и жилья.

К подобным многофункциональным объектам относят про­екты крупных торговых центров, включающих наряду с торго­выми площадями рестораны, кинотеатры, офисные и складс­кие помещения, и проекты комплексных жи­лищно-админис-тративных зданий с подземными автостоянками. Это осо­бенно характерно при реконструкции зданий в историческом центре Москвы и Санкт-Петербурга, где крайне дефицитными явля­ются парковочные пло­щади, а также высок спрос на высоко­классные офисные помещения и элит­ное жилье.

Применительно к уровню функциональной обеспеченнос­ти рассматри­вают следующий перечень характеристик:

- структура и состав технологического и иного соответ­ствующего функ­циональному назначению объекта обо­рудования;

- уровень технологической оснащенности, используемых информацион­ных и телекоммуникационных средств;

- принадлежность данному предприятию или научно-ис­следователь­скому институту таких активов, как патенты и опытные образцы – ре­зультаты лабораторных разрабо­ток, ноу-хау, торговые марки и иные значащие на рынке символы и нематериальные активы.

Характеристики недвижимости и имущественных комплексов как объектов права. Собственник объекта (титул). Четкое и достоверное опре­деление собственника объекта является важнейшей информа­цией для надеж­ности и стабильности всех последующих опера­ций и сделок с данным объек­том. Эту потребность удовлетворя­ет институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указывается имя физиче­ского или юридического лица, состав акционеров (для объектов, входя­щих в различные акционерные структуры), срок приобретения прав собственности. В западной практике часто приводят хро­нологию смены предшествующих собственников. Примени­тельно к объектам государственной собственности следует под­черкнуть важность своевременной и полноценной (в полном объ­еме требуемых данных) регистрации прав, в том числе фик­сирующих разде­ление прав на земельную и иную недвижи­мость между федеральными, ре­гиональными и муниципальны­ми субъектами собственности.

Права и условия пользования объектомэ В состав этого раздела включают следующую информацию:

- имеются ли арендаторы объекта в целом или его частей (их имена, сроки заключенных арендных договоров, сро­ки и условия пересмотра договоров);

- предусмотрено ли право выкупа арендуемого объекта в полную собст­венность и, если предусмотрено, то при ка­ких условиях и в какие сроки;

- на каких условиях приглашают потенциальных участни­ков бизнеса с дан­ным объектом, например, как будущий собственник объекта или его частей (офисных или торго­вых помещений), будущий арендатор, инвестор с правом участия в результатах хозяйственной деятельности объек­та недвижимости и т. д.

Возможны самые разнообразные и гибкие схемы, связан­ные с целена­правленными изменениями правового статуса объекта. Информация о таких возможностях является одной из наиболее важных при описании его право­вых характеристик. Так, увеличения инвестиционной привлекательности раз­вива­емого объекта (проекта девелопмента) или реализуемого на его основе инвестиционного проекта можно достигнуть за счет подкрепленного законо­дательными или иными нормативны­ми документами предоставления гаран­тий инвесторам в виде передачи самого инвестируемого объекта недвижимо­сти или его частей в собственность инвестора в случаях неисполнения фи­нансовых обязательств заемщика. Возможности и условия смены форм соб­ственности являются одним из базовых при­знаков в проектах государст­венно-частного партнерства.

Важное место может занимать информация о наличии раз­личных схем внешнего управления, установленных для данно­го объекта. Для предприятий государственной собственности указывают такие принятые формы и условия управления, как хозяйственное ведение, оперативное управление и др. Пра­вовые льготы и обременения

Здесь указывают наличие и перечни льгот и привилегий, обременении и ограничений, действующих вообще (в данное время, в регионе и отрасли деятельности) или распространяю­щихся на данный объект и намечаемые операции с ним. При этом приводят ссылки на действующие законодатель­ные и иные нормативные правовые акты.

В частности, в состав это­го раздела включают:

- наличие официального разрешения на производство ра­бот, изменение на­правлений использования, строитель­ство или реконструкцию дан­ного объекта;

- информация об официальной инвестиционной и иной поддержке государ­ством проекта развития данного объек­та, например, в форме долевого бюджетного финансиро­вания, государственной экспертизы проекта;

- документально подтвержденные льготы по налогообло­жению с указа­нием условий и сроков действия предостав­ленных льгот;

- ограничения на пользование и проведение операций и сделок с объек­тами-памятниками, в природоохранных зонах и т. п.

Важное место занимает также информация о наличии при­вязанных к данному объекту (чаще всего земельному участку) сервитутов или иных об­ременении, связанных с гарантирован­ными правами лиц, не являющихся собственниками, по уста­новленному нормативами пользованию этим объек­том.

Другие характеристики недвижимого имущества. Они охватывают, в первую очередь, такие важнейшие ас­пекты: цены, ставки аренды, информа­ция о спросе и предло­жении, общеэкономическая ситуация.

В составе ценовых характеристик важнейшее место отво­дят данным о динамике цен в данном секторе рынка (по различным сопоставимым классам объектов, местоположению и иным условиям внешней среды), статистиче­скому анализу и выявленным тенденциям изменений. Для объектов, ориенти­рованных на арендный бизнес, приводят статистические дан­ные и средние годовые оценки для показателей доходности и ставки аренды. Часто ценовые характеристики рассматрива­ют в сочетании с данными о динамике спроса (в том числе платежеспособного) и предложения. В случаях, требующих де­тального описания объектов и наглядного представления выявленных тен­денций, названную информацию сопровож­дают временными рядами, графи­ками, таблицами и соответ­ствующими комментариями к выявляемым экс­тремумам, масштабам колебательности (волатильности), другим крити­че­ским моментам.

Общеэкономическая информация включает краткое пред­ставление о со­стоянии экономики в регионе, городе, стране местоположения объекта, включая: темпы общеэкономическо­го роста или спада (а также изменений в соответствующей от­расли, сфере деятельности данного объекта), темпы ин­фляции, данные о безработице, коэффициенты обмена валют, ставки банков­ского процента и др.

В числе других показателей и характеристик, предоставля­емых инвесто­рам и иным профессиональным участникам рын­ка, часто самостоятельный раздел занимают экологические ха­рактеристики объекта, его окружения, ус­ловий и результатов развития. Так, одной из конструктивных является сле­дующая экологическая классификация бизнеса и проектов его разви­тия: биз­нес и проекты развития, значительно (и незначитель­но) влияющие на эколо­гическое окружение, а также целевым образом направленные на улучшение экологической ситуации в городе, регионе и т. д. Подобным образом можно классифи­цировать бизнес и проекты развития недвижимости примени­тельно к социально-культурной сфере.

 

Рынки недвижимости

 

Общие и специальные характеристики. В странах с развитой рыноч­ной экономикой функциониру­ет множество типов рынков: труда, финансо­вого капитала, 9 ценных бумаг, различных товаров и услуг и др. Структура каж­дого из них, как правило, носит сложный иерархический и многосектор­ный характер. Недвижимость как вешь, как товар также формирует собст­венный тип товарного рынка, который:

- с одной стороны, характеризуется общими рыночными свойствами (та­кими как сегментация рынка, балансы спроса и предложения, динамика и тенденции изменения цен, наличие факторов влияния на динамику цен, спро­са и предложения и т. д.),

- с другой стороны, обладает присущими именно недвижи­мости характе­ристиками, сегментацией, правовым офор­млением сделок, региональ­ными и прочими специализи­рованными признаками.

Так, права аренды на земельные участки под застройку в престижных районах пригорода столицы или известной курор­тной зоны могут иметь спе­цифическую конъюнктуру, динами­ку и балансы или дисбалансы спроса и предложения, колеба­ния цен. Арендный бизнес, располагая данными о до­ходности и капитализации, представляет собой рынок купли-продажи прав аренды. Для него характерны отличительные организаци­онно-процедурные механизмы, условия передачи прав с воз­можными изменениями во времени и в зависимости от вне­шних условий. В частности, это могут быть условия ре­гулярно­го пересмотра ставок арендной платы с учетом процессов инфляции и тенденций на соответствующем секторе рынка.

Для рынков недвижимости характерно разделение на пер­вичный и вто­ричный рынки. В рамках первичных рынков опе­рируют с вновь создавае­мыми объектами недвижимости. Это отражает достаточно высокую актив­ность строительного биз­неса, значительные масштабы нового строительства, в частности, жилой недвижимости. Здесь активную роль играет госу­дарст­венный собственник со своим кругом проблем социаль­ного жилья. На вто­ричном рынке недвижимости в обороте находятся объекты «со стажем», то есть уже построенные и находящиеся в использовании. Одним из специфиче­ских свойств рынка недвижимости являются значительные задерж­ки во вре­мени при реакции предложения на возрастание спро­са и цен на недвижи­мость. Особенно это характерно для пер­вичного рынка вновь создаваемых объектов-зданий, например, офисной или торговой недвижимости, коммер­ческого жилья. Низкая эластичность предложения объясняется значительны­ми затратами времени на строительство новых объектов, ис­числяемого для крупномасштабных проектов годами.

Существенно также, что в силу особой значимости объек­тов недвижи­мости все сделки, сопровождаемые изменением прав на них (в том числе прав долгосрочной аренды), в обяза­тельном порядке должны сопровождаться регистрационными процедурами, отражаться в документах кадастрового и иного государственного учета. В частности, фиксируют характер, ад­ресность и условия изменения правового статуса объекта. Но­вый собственник офици­ально становится таковым только пос­ле проведения государственной регист­рации.

Сегментация рынка недвижимости. Для рынков недвижимости в силу координатной привяз­ки объектов, базового значения земли как первоосновы лю­бой недвижимости, прежде всего, характерна региональная сегментация. Например, существуют рынки офисной недви­жимости Лондона и Москвы, жилья во Владимире, коттеджей Подмосковья.

Наиболее естественная предметная сегментация рынка продиктована принятой типологией объектов недвижимости, например:

- земельные рынки (городских и сельских земельных участков);

- рынки офисных зданий и помещений, складских соору­жений, торговых и логистических центров;

- рынки жилых зданий и помещений и т. д.

Из смежных рынков близкими и тесно взаимодействующи­ми являются рынки инвестиций, строительных услуг и строи­тельных материалов. В про­цессах экономической глобализации отмечают связь движений финансового капитала и активности офисного рынка в соответствующих регионах локаль­ного рос­та или спада финансовой активности.

Более детальная сегментация рынка недвижимости дикту­ется востребо­ванностью информации, предоставляемой его участникам. Методически обоснованной и обеспечивающей определенную полноту информационного представления рын­ка недвижимости является следующая логика его сегмен­тации:

- на верхних уровнях иерархии рынка принимать структуру представле­ния объектов недвижимости в соответствии с действующими класси­фикационными документами. Тогда для российских условий это будут такие сегменты, в кото­рых сосредоточены данные об участках недр, земельных участках, неразрывно связанных с землей объектах типа зда­ний и сооружений, незавершенного строительства, унитар­ных и иных предприятиях и имущественных комплексах;

- на последующих уровнях дезагрегирования следовать, с одной сто­роны, мере востребованности информации об объектах каждого из со­ответствующих сегментов рынка со стороны покупателей и продавцов, с другой стороны, реальным возможностям располагаемой ценовой статис­тики рыночных сделок, т. е. наличию надежной информа­ции о ценах совершенных сделок для конкретной ситуа­ции, включающей де­тальное описание объекта и условий проведенной операции с ним.

Основные виды активности. Выделяют следующие три вида активно­стей на рынках не­движимости: аренда, инвестиции в недвижимость и разви­тие – девелопмент. При этом такому виду активности, как аренда недвижимо­сти, соответствуют оценочные показатели предло­жения по аренде, ставки аренды, количество действующих до­говоров аренды. Виду активности «ин­вестиции в недвижи­мость» соответствуют оценочные показатели коэффици­ента капитализации, капитализированной стоимости, ставок арен­ды, числа сделок купли-продажи, предложений по ипотеке, ипотечных ссуд, цены при­обретения недвижимости и инвести­ционных намерений. Виду активности «развитие недвижимо­сти (девелопмент)» соответствуют оценочные показа­тели стоимости земли, финансирования развития, загрузки про­ектировщиков, выданных властями плановых разрешений, количества строительных заказов, начала и окончания строи­тельства объектов.

Следует также обратить внимание на важное место, которое занимают на рынках недвижимости, так называемые професси­ональные участники рынка. Их назначение – обеспечить про­давцов и покупателей всей необходи­мой информацией, по­среднические услуги по подготовке, проведению и оформле­нию сделок с недвижимостью. Это риелторы, оценщики, довери­тельные управляющие и управляющие проектами, кон­сультанты и анали­тики, эксперты по специализированным базам данных и информационным технологиям, маркетологи и др., включая различные комбинации названных профессий. Это физические и юридические лица, объединяемые в соответ­ствующие профессиональные сообщества, деятельность кото­рых в той или иной мере регулируется государством и которые призваны обеспечить каче­ство предоставляемых услуг и надеж­ность проводимых сделок с недвижимо­стью.

Арендный бизнес как индикатор уровня развития. Арендный бизнес часто используют как эффективный ин­дикатор для оценки уровня развития рынка недвижимости и, более того, рыночных отношений и социально-эко­номического развития данного региона и страны в целом. Так, по усреднен­ным показателям занятости арендуемых офисных помещений судят об об­щем экономическом состоянии данного региона и целе­сообразности инве­стирования в соответствующие проекты раз­вития недвижимости. При заня­тости помещений свыше 90-95% инвестиционная активность считается весьма перспектив­ной – экономика на подъеме. Среднегодовая занятость ме­нее 70—75% может свидетельствовать об общем экономическом спаде. Ин­вестиции в недвижимость считаются невыгодными, и, как следствие, пус­тующие офисные здания перепрофилиру­ют, например, перестраивая под жи­лье или иные востребован­ные направления использования. Причем мас­штабы такого пе­репрофилирования в крупных городах могут измеряться сотня­ми тысяч квадратных метров пустующих офисных помещений (как это, например, было в периоды кризисов офисного рын­ка недвижимости в 90-е гг. в Лондоне). В показателях арендной статистики по доходности находят свое отражение уровни рис­ков бизнеса в целом для данного города, региона, страны. Со­ответственно, соотношения показателей доходности и ставок аренды могут служить индикатором инвестиционной привле­кательности данного региона.

Для объективной сравнимости статистических данных ин­формация о ставках арендной платы и показателях доходнос­ти относится только к перво­классным объектам. Считается, что они отвечают всем самым высоким тре­бованиям по распо­ложению, архитектурно-планировочным решениям и ком­фор­тности, технологическому оснащению и телекоммуникацион­ному обес­печению и иным актуальным нормам.

Также считает­ся, что ставки арендной платы представлены адекватно, то есть:

- в одинаковых стандартах измерения (например, в долларах или рублях на один квадратный метр общей площади),

- в одинаковой и стабильной структуре затрат собственника и аренда­тора на обслуживание, улучшения, страховку и др.

При этом информация о ставках арендной платы является доступной и несложной для статистической подготовки. Для ее унификации требуется лишь проверка адекватности стандартов измерения и распределения расход­ных статей. В то же время получить данные о показателях доходности го­раздо труднее.

Эти показатели несут в себе важную информацию, связанную с рисками. Регулярные вычисления и представление данных о показателях доходности является, как правило, прерогативой специализированных структур, зареко­мендовавших себя на рынках недвижимости. Публикуемые статистические данные и аналитические обзоры являются источниками важнейшей ин­фор­мации о динамике и тенденциях рыночной активности, состоянии и перспек­тивах региональных рынков недвижимо­сти, а также о состоянии бизнеса в данном регионе в целом, его инвестиционной привлекательности. Последний тезис отража­ет тот факт, что активизация бизнеса и инвестиционной актив­ности в данном регионе обязательно сопровождается активи­зацией на рынке офисной недвижимости, повышением спро­са, заполняемости и ставок аренд­ной платы на первоклассные офисные помещения. При этом стимулируется новое строи­тельство и реконструкция офисных комплексов, вслед за ними – служб современного сервиса (в том числе информаци­онно-аналитических, телекоммуникационных центров и тех­нопарков), торговых комплексов, цен­тров досуга и т. д.

Такие процессы сегодня характерны для крупнейших традиционных и новых центров деловой активности: европейских столиц, в том числе Мо­сквы и Санкт-Петербурга, бурно прогрессирую­щих мегаполисов Юго-Вос­точной Азии, Китая и Индии.

Движимое имущество

 

Движимое имущество занимает существенную часть в иму­щественных комплексах государственных предприятий и орга­низаций, муниципалитетов, а также предприятий, доля в капи­тале которых принадлежит государству. Кроме того, государ­ство владеет и распоряжается значительным количеством денежной наличности, а также пакетами ценных бумаг, раци­ональное управ­ление которыми представляет собой один из ключевых аспектов обеспечения стабильного развития страны в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Например, по данным Министерства финансов Российской Федерации, объем международных резервов нашей страны, относящихся к категории «движимое имущество», в 14 раз превышает объем импортных операций России. Таким образом, данный вид иму­щества является самостоятельным и значимым объектом уп­равления государственной собственностью.

Движимое имущество: понятие, сущность, особенности правового регулирования. Движимым имуществом являются объекты владения или пользования физическим или юридическим лицом. К движи­мому имуществу относятся виды имущества, не являющиеся недвижимостью, то есть имуще­ство, использование которого по назначению и без ущерба его характеристи­кам и ценност­ным свойствам возможно и в случае его перемещения. Движи­мым имуществом помимо денежной наличности являются: нематериальные активы; транспортные средства; машины и оборудование, которые не входят в состав зданий и сооруже­ний; технологии; производственные запасы, неза­вершенное производство и запасы готовой продукции, хозяйственный инвен­тарь, спецодежда и спецобувь; животные и скот; крат­косрочные и долго­срочные финансовые вложения всех ти­пов; казна; дебиторская задолжен­ность, права требования и т. п. К особо ценным видам государственного движимого иму­щества относятся (по состоянию на 01.01.2013) объекты сто­имостью более 200 тыс. руб. По общему правилу права на дви­жимое имуще­ство не подлежат регистрации, если иное не пре­дусмотрено законом.

В собственности граждан и юридических лиц могут нахо­диться самые разнообразные движимые веши, не изъятые из гражданского оборота и не ог­раниченные в нем (письменные принадлежности, одежда, обувь, мебель, компьютеры, бытовая техника, деньги, ценные бумаги, драгоценности, до­машние животные, транспортные средства и т. д.). Применяя нормы граж­данского законодательства о праве собственности в отно­шении движимого имущества, необходимо учитывать следую­щие основные особенности их правового режима. Во-первых, в современном мире движимые вещи, как правило, производят и выпускают серийно, и в обороте всегда находится большое количество одинаковых по внешним признакам вещей одного рода и качества. Поэтому индивидуализация их в качестве объекта права собст­венности конкретного гражданина или юридического лица крайне затруд­нена. Для устранения данно­го неудобства на движимых вещах проставляют различные индивидуальные знаки отличия (индивидуальные номера на бы­товой технике, фамилия собственника на книге и т. п.). Во-вторых, решаю­щую роль в определении собственника дви­жимой веши играет факт владения ею: при отсутствии доказа­тельств иного собственником движимой вещи предполагается ее владелец. В-третьих, Гражданско-процессуальный кодекс выделяет определенные группы движимых вещей, находящих­ся в собствен­ности граждан, на которые не может быть обра­щено взыскание по исполни­тельным документам.

Граждане и юридические лица могут иметь в собственно­сти наличные деньги, которые являются движимыми вещами. В случае, если деньги хра­нятся в наличной форме, собствен­ник владеет, пользуется и распоряжается ими так же, как и любым другим движимым имуществом. Особенностью де­нег является то, что они служат универсальным платежным сред­ством за то­вары, работы или услуги и обязательны к приему по нарицательной стоимо­сти на всей территории Российской Федерации. Законным платежным сред­ством в нашей стране является рубль. Полномочие пользования деньгами осуществ­ляется в основном посредством реализации полномочия рас­поряже­ния, так как сами по себе деньги не имеют потребитель­ской ценности.

Наличные деньги как движимые вещи могут храниться соб­ственником у себя дома или в кассе юридического лица, а мо­гут передаваться другим ли­цам по договору хранения, в том числе по договору хранения ценностей в банке или по договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе. При этом право собственности на деньги остается за лицом, передав­шим их на хранение. Поэтому в случае ликвидации банка в ре­зультате бан­кротства наличные деньги, хранящиеся у банка по договорам хранения, не поступают в конкурсную массу, а дол­жны возвращаться собственникам, пе­редавшим их на хранение.

В соответствии с Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. «О живот­ном мире», объектом животного мира признается орга­низм животного про­исхождения (дикое животное) или их попу­ляция. Дикие животные в естест­венной среде обитания находят­ся исключительно в государственной собст­венности Российской Федерации или ее субъектов. В частной собственности могут находиться только дикие животные, изъятые из среды обитания в ус­тановленном порядке. Так, в ГК РФ установлено в случаях, когда в соответ­ствии с законом, общим разрешением собствен­ника или по местным обычаям в лесах, водоемах или на другой территории допускается сбор ягод, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственнос­ти на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу. В частной собственности также могут нахо­диться до­машние животные (кошки, собаки, племенной, молоч­ный и рабочий скот, олени, кролики), птица, пчелы. К живот­ным применяются общие правила гражданского законодатель­ства об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное.

Наиболее существенными объектами государственного дви­жимого имущества являются ценные бумаги (первичные и вто­ричные, а также произ­водные), казна и бюджеты всех уровней. Первичные ценные бумаги осно­ваны на активах, в число кото­рых не входят сами ценные бумаги, например, акции, облига­ции, векселя, закладные и др., которые отражаются в балансе как имущество предприятия. Данный объект собственности может принад­лежать либо непосредственно государству, либо государственным унитар­ным предприятиям, а также организа­циям, в которых государство владеет долей в капитале. Вторич­ные ценные бумаги представляют собой ценные бумаги, вы­пускаемые на основе первичных ценных бумаг: то есть ценные бумаги на сами ценные бумаги, например, варранты на ценные бумаги, депо­зитарные расписки и т. д. Вторичные ценные бу­маги могут принадлежать го­сударству на тех же условиях, что и первичные. Наконец, производные цен­ные бумага, или дери-вативы – это бездокументарная форма выражения имуществен­ного права (обязательства), возникающего в связи с изменени­ем цены лежащего в основе данной ценной бумаги биржевого актива. К произ­водным ценным бумагам относятся: фьючерс­ные контракты, свободно обра­щающиеся опционы и свопы, которые могут принадлежать государству либо предприятиям с долей государственного участия. Помимо указанных бумаг, го­сударство может выпускать государственные ценные бумаги, которые от­носятся к категории долговых ценных бумаг.

Казна представляет собой средства бюджетов всех уровней и иное госу­дарственное имущество, нераспределенное между государственными пред­приятиями и учреждениями и принадле­жащее государству (муниципалитету) на праве собственности. В нашей стране в государственную казну включают: казну Рос­сийской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных об­разо­ваний. В казне Российской Федерации выделяют следую­щие составные части: средства федерального бюджета, внебюд­жетных фондов Российской Федерации (Пенсионного фонда, Фонда социального страхования, Фонда обязательного меди­цинского страхования), средства иных внебюджетных фондов, средства Центрального банка РФ, Золотой, Алмазный и Ва­лютный фонды РФ, а также государственный резерв.

Как видно из приведенного перечня видов государственно­го движимого имущества, оно включает разнообразные эле­менты, что диктует необходи­мость систематизации основных методов управления ими.

Методы управления государственным движимым имуществом. Го­сударственное управление движимым имуществом осу­ществляется посред­ством передачи его на баланс организаций, собственником которых полно­стью или частично является го­сударство в качестве акционера либо учреди­теля. При этом в большинстве случаев государственные компании создают в виде открытых акционерных обществ, блокирующий или кон­трольный пакет которых находится у государства. Наемный менеджмент таких организаций, в свою очередь, управляет их имуществом в интересах собственников, в том числе государ­ства. Контроль за их деятельностью по эффективному исполь­зованию движимого имушества проводят в рамках механизмов корпоратив­ного менеджмента, апробированных в мировой практике. Так, при наличии у государства пакета акций его представитель (или представители) становится членом совета директоров и обеспечивает соблюдение интересов собственни­ка через расширенные полномочия, соответствующие данной должности. Кроме того, государство обеспечивает соблюдение своих интересов при уча­стии в ежегодном собрании акционе­ров. Аналогичные процедуры реализуют в случаях, когда пред­приятия с превалирующей долей государственной соб­ственно­сти имеют отличную от акционерного общества организацион­но-пра­вовую форму.

В настоящее время государство в целях регулирования управления объ­ектами движимого, как и недвижимого, иму­щества применяет две основные группы методов управле­ния: административно-правовые и экономические, причем преобладают административно-правовые методы, эффек­тивность применения которых в рыночных условиях невы­сока. В качестве важнейших составляющих экономических методов как более эффективных следует вы­делить рыночные регуляторы, оказывающие непосредственное влияние на функционирование соответствующего рынка, и фискальные механизмы управления.

Управление ценными бумагами, принадлежащими государ­ству на праве собственности, осуществляется по классическим принципам финансового менеджмента, что предполагает их размещение с наибольшей возможной до­ходностью при усло­вии минимизации соответствующих рисков. Таким обра­зом, требуемая доходность портфеля ценных бумаг представляет собой сумму безрисковой ставка и премии за риск. При этом действия государства но управлению данной категорией соб­ственности реализуются в рамках мо­дели ценообразования капитальных активов (САРМ), которая в наибольшей степе­ни соответствует потребностям управления портфелями цен­ных бумаг.

Органом исполнительной власти, ответственным за разме­щение и ис­пользование принадлежащих Российской Федера­ции ценных бумаг и налич­ности на федеральном уровне, явля­ется Министерство финансов, которое ак­кумулирует средства в Резервном фонде (РФ) и Фонде национального благо­состо­яния (ФНБ). Совокупный объем средств РФ, выраженный в российских рублях и долларах США, соответствует сумме ос­татков на счетах Федераль­ного казначейства в Центральном банке России (ЦБ) по учету средств РФ и его средств, разме­щенных в резервной позиции Российской Федерации в Меж­дународном в&чютном фонде, пересчитанных по официальным курсам иностранных валют, установленным ЦБ на дату, пред­шествующую отчетной, и кросс-курсам, рассчитанным на ос­нове указанных курсов. По состоянию на 31 января 2013 г. объем средств РФ составлял 713,48 млрд руб. Данные сред­ства можно использовать на финансовое обеспечение нефтегазово­го транс­ферта и досрочное погашение государственного внеш­него долга.

Помимо реализации указанных функций по распоряжению движимым имуществом Российской Федерации, Министер­ство финансов осуществляет распоряжение