Недвижимость и имущественные комплексы

 

Объекты недвижимого имущества. В собственности государства на­ходится имущество бо­лее 3500 государственных унитарных предприятий, доли в 2950 акционерных обществах, около 1,7 млн объектов недви­жимости страны, 20% всех основных фондов.

Методически важные выводы следуют из определения пред­приятия как недвижимости, которое исходит из трактовки предприятия как имуществен­ного комплекса. В его состав включены различные виды движимого и не­движимого имуще­ства, а также другие виды объектов гражданского права, орга­низационно, технологически и т. д. связанные между собой и необходи­мые для обеспечения деятельности данного предпри­ятия. Здесь к недвижи­мым вещам – компонентам имуществен­ного комплекса предприятия отно­сятся земельные участки, зда­ния и сооружения; к движимым – оборудование и инвентарь, продукция и сырье и др.; тогда как права на обозначения, ин­ди­видуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (например, название фирмы, торговая марка), являют­ся объектами нематериальных благ. Все названные компонен­ты в совокупности необходимы для нормального функциони­рования предприятия, имущественный комплекс которого в ре­зультате трактуют как сложную вещь с важными правовыми последствиями, такими, что действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распро­страняется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Все компоненты имущественного комплекса не обязатель­но должны быть в полной собственности, а могут находиться в различных формах вла­дения и пользования. Так, необходи­мые для обеспечения деятельности пред­приятия земельные участки, участки недр, водные объекты чаще всего нахо­дятся во временном пользовании, и отношения собственности при­мени­тельно к ним регулируют специальными нормами земле-, лесо-, водо- и не­дропользования. В свою очередь, требуемое по технологии производства уникальное оборудование могут ис­пользовать в рамках арендного договора или по схемам ли­зинга с правом выкупа (или без такового) по окончании срока договора. Аналогичная схема временного возмездного пользо­вания возможна применительно к торговой марке, наименова­нию предприятия.

Введение и использование в системе определений недвижи­мости поня­тий имущественных комплексов как сложных ве­щей весьма конструктивно. Именно понятие сложной вещи позволяет объединять разнородные виды ве­щей и объектов права, такие как: различные недвижимые и движимые вещи, результаты интеллектуальной деятельности и нематериальные блага. Тогда, наряду с отмеченными в ГК РФ предприятиями, к подобной правовой схеме представления имущественных комплексов можно привести такие сложные объекты, как: па­мятники истории, культуры и архитектуры; природные охран­ные зоны; городские ландшафтные комплексы и т. п. При этом обшей для приведенного перечня имущественных комплексов является неразрывная организационно-технологическая, архи­тектурная, функциональная и т. д. связь компонентов, из ко­торых они составлены, а именно:

- отдельные объекты недвижимости (земельные участки, здания и соору­жения, монументы, парковые ансамбли, ограждения, искусственные водные объекты, инженерно-технические сооружения и коммуникации и др.);

- движимые веши (выдающиеся художественные элементы интерьера, культурные ценности в помещениях объектов-памятников, историче­ские предметы, уникальные биб­лиотеки и коллекции, необходимое для эксплуатации оборудование и т. д.);

- именные знаки принадлежности (например, Завод «Серп и молот», МГУ им. Ломоносова, усадьба Л. Н Толстого «Ясная Поляна», Киево-Печерская лавра и др.).

Как важную разновидность имущественных комплексов, находящихся в государственной собственности напрямую или опосредованным образом (че­рез владение 100% или конт­рольным пакетом акций в акционерных общест­вах с государ­ственным участием), следует выделить системы производ­ствен­ной и социальной инфраструктуры. В их числе: сети же­лезных и автомо­бильных дорог, линий электропередачи, магистральные трубопроводные сис­темы, имущественные комплексы сферы здравоохранения, образования, со­циальной защиты населения и другие. Это, с одной стороны, одни из наибо­лее капиталоемких и, с другой стороны, жизненно необ­ходимых для обще­ства (и потому требующих особо качествен­ного управления) объектов госу­дарственной собственности. Их качественное содержание и отвечающее рас­тущим требовани­ям общества развитие является важной задачей государст­венного управления. Решение проблемы своевременного (в ряде случаев – опережающего) инфраструктурного обеспечения является определяющим, например, в освоении новых терри­торий, их ресурсного потенциала. И здесь государство должно выступать активным участником, инициатором и полно­цен­ным партнером во взаимодействиях с частным сектором.

В процессах приватизации, проводимых рыночных реформ и государст­венной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним в рос­сийской практике получила распро­странение и признание такая модифика­ция понятия имуще­ственного комплекса предприятия, как производственно-тех­нологический комплекс (ПТК). При этом ПТК отличают от имуществен­ного комплекса предприятия целенаправленным включением в его состав более узкого и конкретного перечня движимых и недвижимых вещей, а именно, совокупности тех­нологически, организационно и экономически свя­занных объектов, непосредственно предназначенных обеспечить фун­кциони­рование данной технологической линии, цеха, авто­номного производства. Так, в отраслях топливно-энергетичес­кого комплекса это могут быть, напри­мер, ПТК, выделенные из общего состава компаний и специализирующиеся на добы­че, транспортировке, хранении и поставке топлива и энергии его ко­нечным потребителям. При этом указанное целевое вы­деление имущества ПТК может быть продиктовано перспекти­вами производимых в компаниях реформ, потребностями при­влечения инвестиций в конкретные проекты, а также возмож­ностями автономного вовлечения данного ПТК в гражданский оборот именно за счет его вычленения из общего, более гро­моздкого и менее оборотоспособного имущественного комп­лекса предприятия в целом.

Существенно, что крупномасштабные ПТК, в свою очередь, могут со­стоять из серии ПТК – производственно-технологи­ческих комплексов сле­дующих уровней организационно-тех­нологической и функциональной дета­лизации. При этом ко­личество и состав конкретных ПТК на каждом из уров­ней опре­деляют исходя из характерных отраслевых особенностей и целевого назначения подобного многоуровневого представления, например, для обес­печения процедур государственной регис­трации или обоснования адресного привлечения инвестиций в развитие ПТК соответствующего уровня.

Характеристики недвижимости. Исходя из определения управления как целенаправленно­го и подчиненного установленным критериям измене­ния (или сохранения) состояния и характеристик управляемого объек­та, не­обходимо адекватно измерять многообразие их парамет­ров. Поэтому изна­чально перед разработчиками систем управле­ния стоит проблема обоснован­ной структуризации характеристик управляемых объектов в градостроитель­ном, гражданско-право­вом, экономическом и других пространствах их суще­ствования и развития. В определенном смысле типовая структура харак­тери­стик имущественных комплексов и объектов недвижимо­сти (ИКН) включает следующие основные блоки: ИКН как объект-вещь, ИКН как объект права, ИКН как объект эконо­мического и других пространств (экологического, со­циально-культурного и т. д.). Рассмотрим структуру и содержание каж­дого из названных блоков.