Понятие и признаки права застройки

Под правом застройки понимается вещное право срочного, отчуж­даемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площа­дью за вознаграждение².

1. Право застройки есть вещное право; его субъект владеет и пользу­ется участком независимо от хозяина земли, защищается вещными исками против всех третьих лиц, в том числе и против самого собственника. Уже характером защиты право застройки существенно отличается от найма земли под строительство, поскольку в последнем случае наниматель име­ет обязательственный иск против наймодателя, а для защиты от притяза­ний со стороны других лиц должен прибегнуть к помощи собственника.

Как вещное право застройка носит ограниченный характер, относясь к категории iura in re aliena, и является производным от права собственно­сти на землю другого лица, поскольку устанавливается только по распоря­жению самого хозяина участка (ст. 1 Закона о праве застройки от 23 июня 1912 г.). Вместе с тем само владение застройщика строго целевое, так как пользование участком возможно только для возведения строения в уста­новленный договором срок. Конечно, это не значит, что вся земля будет

_______ 2. Право застройки в русском дореволюционном праве

застроена, но в любом случае незастроенная поверхность должна исполь­зоваться для нужд самой постройки.

Последний признак позволяет отличить институт застройки от чин-шевого владения (также ius in re), в котором земля использовалась прежде всего для сельскохозяйственного производства, хотя бы и сопряженного с возможностью (а не обязанностью) чиншевика вести строительные рабо­ты. Общим же свойством этих iura in re aliena no русскому гражданскому законодательству было то, что предметом в обоих случаях мог быть толь­ко земельный участок.

В римской цивилистике, напомним, предмет суперфиция формули­ровался как «строение на чужой земле». Объяснение такой коллизии, ве­роятно, следует искать в ответе на вопрос, применимо ли правило super­ficies solo cedit к гражданскому праву Российской империи (об этом будет сказано несколько позднее).

Наконец, рассматривая соотношение застройки и сервитутного права (другого ius in re), следует заметить, что от личного сервитута право за­стройки отличается возмездностью и отчуждаемостью, а от вещного -еще и тем, что оно принадлежит определенному лицу, а не любому собст­веннику данной недвижимости и не основано на связи господствующего и служащего участка¹.

2. Право застройки есть срочное право, устанавливаемое по соглаше­нию сторон на сроки не менее 36 и не более 99 лет (ст. 3 Закона от 23 ию­ня 1912 г.).

Минимальный срок в 36 лет был установлен по нескольким причи­нам: во-первых, поскольку право застройки рассматривалось в законопро­екте как ius in re aliena, то краткий срок не мог соответствовать самой природе этого института²; во-вторых, по расчетам Комиссии о чиншевом праве, участвовавшей в работе над проектом закона о застройке, 36 лет составляли minimum времени, в течение которого сохранялись самые де­шевые строения, а расходы на сооружение здания не могли окупиться за меньший период. И, наконец, в-третьих, этот срок, будучи minimum'oM для застройки, предусматривался как максимальный в проекте Граждан­ского уложения в отношении найма недвижимого имущества (соответст­вующий Закон был принят 15 марта 1911 г., т.е. еще до Закона о праве застройки). При этом наем поземельного имущества на срок более 36 лет, возникший до 23 июня 1912 г. (если это соответствовало специальным

¹ Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.

² См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I: Общая часть и вещное право. Киев, 1914. С. 267.

См.: Mumunuuo М.И. Право застройки: Опыт цивилистического исследования института.

Киев, 1914. С. 59.

См.: Выставки» В., Минин М. Закон 23 июня 1912 г. о праве застройки. М., 1913. С. 15.

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

правилам ранее действовавшего законодательства), сохранял свое дейст­вие в качестве обязательственного права и после принятия Закона о праве застройки. Сделки об установлении застройки сроком менее 36 лет при­знавались недействительными (такое последствие имело место и в отно­шении договоров, заключенных без указания срока).

Если необходимость определения минимального срока застройки при создании соответствующего законопроекта не вызвала никаких раз­ногласий, то вопрос об ограничении этого института предельным сроком решался не столь однозначно. Так, в ст. 2 проекта Министерства внутрен­них дел и Государственной Думы России было указано, что «право за­стройки может устанавливаться на вечные времена или на срок по согла­шению сторон, но не менее 36 лет»¹. В данном случае разработчики ис­пользовали соответствующие нормы германского Гражданского уложе­ния, которое заимствовало положения римского суперфиция, сохранявше­го действие как на время (источники упоминают 90 лет), так и на неогра­ниченный срок.

Мнения 15 членов Особой комиссии Государственного Совета, рас­сматривавшей названный проект, разделились. Меньшее число участни­ков Комиссии полагали справедливой возможность существования вечной застройки, поскольку бессрочность более всего характерна для вещных прав. Практическим подтверждением такой позиции служило чиншевое владение, действовавшее в Западных губерниях и Новороссийском крае Российской империи.

Однако большинство членов отстаивали другую точку зрения, считая возможным ограничить данное ius in re aliena максимальным сроком. Объ­яснения приводились следующие: бессрочный характер застройки сущест­венно ограничит правомочия хозяина земли, превратив его титул в пустой звук («голое» право), а фактическим собственником окажется застройщик, что приведет к дроблению права собственности на поземельное имущество. К тому же в такой редакции застройка будет мало отличаться от чиншевого права, которое в данный исторический период рассматривалось законодате­лем как вещный институт, чуждый российскому гражданскому праву. Эта позиция и была представлена в Докладе Особой комиссии Государственно­му Совету и получила официальное признание в новой редакции ст. 3 Зако­на от 23 июня 1912г. Следует также заметить, что соглашение об установ­лении права застройки продолжительностью более 99 лет считалось дейст­вительным только в течение максимального 99-летнего срока (кстати, ана-

¹ Цит. по: Виленкин М.В., Выдрин А.С. Закон о праве застройки. М, 1913. С. 33.

_______ 2. Право застройки в русском дореволюционном праве _______

логичное правило применялось в ч. 4 ст. 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. в отношении имущественного найма).

В самом договоре указывалась либо продолжительность срока, либо он обозначался календарными датами. Поскольку для заключения сделки о застройке требовались не только письменная форма, но и последующая регистрация договора крепостным порядком (ст. 26 Закона от 23 июня 1912 г.), то вещное право застройщика возникало с момента утверждения акта старшим нотариусом, которое сопровождалось открытием особого листа в реестре крепостных дел. Несоблюдение установленного порядка влекло недействительность договора о застройке.

Значит, если стороны соглашения оговаривали только продолжи­тельность застройки, то течение срока в этом случае начиналось с момен­та регистрации сделки старшим нотариусом. В случаях определения срока календарными датами (например, с 10 октября 1914 г. по 10 октября 1994 г.) необходимо было рассчитать так, чтобы регистрация произошла в день первой даты (10 октября 1914 г.), иначе действительное возникновение вещного права происходило позднее (с момента фактического утвержде­ния акта нотариусом, а не с 10 октября), что влекло уменьшение продол­жительности действия этого ius in re. Если же лист в реестре крепостных дел открывался ранее начальной даты, установленной сторонами (напри­мер, 5 октября), то договор считался заключенным с отлагательным сро­ком, по наступлении которого (10 числа указанного месяца) и возникало право застройщика.

3. Право застройки отчуждаемо и переходит по наследству (ст. 2 За­кона от 23 июня 1912 г.). Этим признаком оно, как ранее упоминалось, отличается от сервитутов.

Отчуждение права застройки могло осуществляться как доброволь­но, так и с торгов, но только на время его действия. Согласия собственни­ка земли на передачу застройки третьим лицам не требовалось, не имел он и права преимущественной купли в случае продажи. Запрещение или от­мена отчуждаемости застройки, установленные в договорном порядке, не имели юридической силы. Несколько иначе решался вопрос с ограниче­нием права на отчуждение (например, если строитель брал на себя обя­занность не передавать свое право в пользу некоторых лиц). Поскольку застройка признавалась вещным институтом, существенным свойством которого является отчуждаемость, а сама норма, содержащаяся в упомя­нутой ст. 2, имела в этой части императивный характер, то будет вполне логичным признать, что такое ограничение не может носить вещный ха­рактер. Однако личная обязанность застройщика перед хозяином земли

143