Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

землю, так и на постройку, что стимулирует его безбоязненно инвестиро­вать средства в жилищное строительство. Думается, приобретение земли на праве застройки способно будет в первую очередь удовлетворить жи­лищные потребности формирующегося сегодня в России «среднего» класса.

Юридические предпосылки возвращения права застройки в лоно семьи iura in re aliena очевидны. Во-первых, сама история российской ци­вилистики свидетельствует в пользу этого. И принятый в 1912 г. Закон о праве застройки, и особенно существование аналогичного правового ин­ститута в советском гражданском праве с 1922 по 1949 г. (ст. 71-84 Граж­данского кодекса РСФСР 1922 г.) позволяют с уверенностью утверждать, что право застройки - органичный элемент российской системы ограни­ченных вещных прав.

За период существования права застройки накоплен немалый опыт его практического применения, который позволит избежать повторения некоторых ошибок в правовом регулировании этого института в будущем. Например, совершенно ясно, что в случае восстановления института за­стройки в российском законодательстве необходимо будет предусмотреть не только публичный, но и частноправовой (договорный) порядок уста­новления права застройки, а также ясно решить вопрос о титуле застрой­щика в отношении возведенного им на участке строения.

Во-вторых, именно сегодня возврат права застройки в систему iura in re может пройти наиболее безболезненно. Дело в том, что институт вещ­ных прав на землю в российском праве в настоящее время еще оконча­тельно не сформировался (гл. 17 Гражданского кодекса РФ не вступила в силу, а новый Земельный кодекс РФ до сих пор не принят). Следователь­но, в настоящий момент легче всего внести изменения в упомянутую гла­ву ГК РФ, а также дополнить соответствующими нормами проект ЗК с тем, чтобы перечисленные законодательные акты сразу были приняты в редакции, включающей в себя не только пожизненное наследуемое владе­ние и постоянное (бессрочное) пользование, но и право застройки чужой земли как самостоятельное ограниченное вещное право.

Полагаем, что необходимо внести следующие изменения в гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации:

во-первых, дополнить ст. 263 ГК РФ пунктами третьим, четвертым и пятым:

«3. Собственник земельного участка вправе предоставить его под за­стройку другому лицу по договору за вознаграждение.

3. Право застройки в современном российском гражданском праве

Право застройки устанавливается по соглашению сторон на срок не менее... лет¹ или бессрочно.

4. Договор о застройке земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора о застройке земельного участка вле­чет его недействительность.

5. Право застройки земельного участка подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация права застройки проводится на осно­вании заявления лица, в пользу которого установлено право застройки, при наличии у него договора о застройке.

Право застройки вступает в силу с момента его регистрации в Еди­ном государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

во-вторых, включить в Гражданский кодекс ст. 263 и 263 в сле­дующей редакции:

«Статья 263. Права и обязанности застройщика.

1. Застройщик владеет и пользуется строением на чужой земле; при­надлежащее ему право застройки переходит по наследству, отчуждается, может быть заложено и обременено сервитутами без согласия собствен­ника земли.

2. Право застройки распространяется и на такую часть предостав­ленного по договору участка, которая хотя и не предназначена под строе­ние, но должна служить для обслуживания самой постройки.

3. Застройщик вправе для возведения и хозяйственного обслужива­ния строения использовать находящиеся на участке строительные мате­риалы, а также пользоваться источниками воды для собственных нужд.

4. Застройщик несет публичные повинности, лежащие на земельном участке.

5. Застройщик обязан уплачивать вознаграждение за пользование участком собственнику земли, размер и сроки внесения которого опреде­ляются в договоре.

6. Застройщик не пользуется правом выкупа в собственность предос­тавленного ему земельного участка, если иное не установлено договором.

¹ В любом случае минимальный срок договора о застройке должен превышать максималь­ный срок для аренды недвижимости, если последний будет установлен в порядке, преду­смотренном в ч. 1 п. 3 ст. 610 ГК РФ. В проекте же ЗК РФ (п. 3 ст. 50) предельный срок аренды земельного участка, например, равен пятидесяти годам. 163

Глава HI. Строение на чужой земле: от суперфиция до правя застройки

 

7. Застройщик обязан возвести на полученной земле строение в срок, установленный договором, с соблюдением строительных норм и правил и иных условий, предусмотренных соглашением сторон.

8. Право собственности на возведенные постройки приобретает соб­ственник земельного участка».

Следует заметить, что застройщик вправе отчуждать другим лицам не само отдельно взятое здание на чужой земле, а ограниченное вещное право, размер вознаграждения за уступку которого, несомненно, будет зависеть от стоимости строений и сооружений, находящихся на участке. В связи с этим необходимо подчеркнуть, что к отношениям застройки нель­зя будет применить положение, установленное в ч. 1 п. 2 ст. 271 и ч. 2 п. 3 ст. 52 ГК РФ, так как в предлагаемой нами редакции института застройки исключается возможность несовпадения в одном лице права собственно­сти на землю и на возведенные на ней по договору о застройке строения.

«Статья 263. Основания прекращения права застройки.

Право застройки прекращается:

1) по соглашению сторон;

2) истечением срока, если право застройки было установлено на срок;

3) наступлением отменительного условия, предусмотренного сторо­нами договора;

4) совпадением в одном лице права застройки с правом собственно­сти на земельный участок;

5) по требованию собственника, если застройщик не исполняет обя­занности, установленные в пунктах 4, 5, 7 статьи 263;

6) по иным основаниям, предусмотренным в договоре.

При прекращении права застройки соглашением сторон или в силу пунктов 2, 3 настоящей статьи собственник земли обязан компенсировать застройщику средства, затраченные на строительство предусмотренных договором зданий и сооружений.

Переход права собственности на земельный участок не является ос­нованием прекращения или изменения права застройки, которое сохраня­ет свою силу и для нового собственника земли».

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ ЦИТИРУЕМЫХ ЛАТИНСКИХ ИСТОЧНИКОВ

С. - Кодекс Юстиниана.

Например, С. 4.66.1 означает: Кодекс Юстиниана, книга 4, титул 66, конституция 1.

D. - Дигесты Юстиниана.

Например, D. 8.1.14.1 означает: Дигесты Юстиниана, книга 8, титул 1, фрагмент 14, параграф 1.

G. - Институции Гая.

Например, G. 3.145 означает: Иснституции Гая, книга 3, параграф 145.

I. - Институции Юстиниана.

Например, I. 2.4.3. означает: Институции Юстининана, книга 2, титул 4, параграф 3.

UIp. Fr. - Фрагменты Домиция Ульпиана.

Например, Ulp. Fr. 19.1 означает: Фрагменты Домиция Ульпиана, фрагмент 19, параграф 1.

6 А. В. Копылов

 

Список использованной литературы

/. Нормативные акты

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

I. Нормативные акты

Декрет «О земле» от 26 октября (8 ноября) 1917г.// Собрание узако­нений РСФСР. 1917. № 1.Ст. 3.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. №71. Ст. 904.

Земельный кодекс РСФСР. Принят 30 октября 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901.

Положение о социалистическом землеустройстве 1919 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1919. № 4. Ст. 43.

Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.

Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г. «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Прези­диума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граж­дан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведо­мости Верховного Совета РСФСР. 1949. № 8.

Постановление Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. № 152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»» // Собрание постановлений и распоряжений Совета Ми­нистров РСФСР. 1949. № 1. Ст. 6.

Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных респуб­лик. Приняты Верховным Советом СССР 13 декабря 1968 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1968. № 51. Ст. 485.

Земельный кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР 1 ию­ля 1970 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных рес­публик. Приняты Верховным Советом СССР 8 декабря 1961 г. // Ведомо­сти Верховного Совета СССР. 1961. № 50. Ст. 525.

Гражданский кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР И июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. №24. Ст. 406.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об арен­де от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. № 10. Ст. 129.

Закон СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. // Ведо­мости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. №11. Ст. 164.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верхов­ного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

Земельный кодекс РСФСР от 21 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №22. Ст. 768; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. №21. Ст. 748; Собра­ние актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52. Ст. 5085.

Закон РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. // Ведо­мости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №26. Ст. 327.

Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 но­ября 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верхов­ного Совета РСФСР. 1990. №26. Ст. 324; 1991. № 1. Ст. 5; Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52. Ст. 5085.

Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

Федеральный закон «О введение в действие части первой Граждан­ского кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302.

167

 

Список использованной литературы

/. Нормативные акты

 

 

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Принята Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 1995 г. // Со­брание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.

Федеральный закон «О введении в действие части второй Граждан­ского кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 411.

Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. // Соб­рание законодательства Российской Федерации. 1995. № 47. Ст. 4471.

Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. // Собра­ние законодательства Российской Федерации. 1997. № 5. Ст. 610.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 19. Ст. 2069.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // Собрание за­конодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24 июня 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400.

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 17 июня 1996 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №25. Ст. 2963.

Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 3 мар­та 1993 г. «О некоторых вопросах применения законодательства Союза ССР на территории Российской Федерации» // Ведомости Съезда народ­ных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 11. Ст. 393.

Указ Президента СССР от 5 января 1991 г. № 1285 «О первоочеред­ных задачах по реализации земельной реформы» // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991.№2.Ст. 58.

Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Феде­рации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» // Собра­ние актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52. Ст. 5085.

Основные положения Государственной программы приватизации го­сударственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года. Утверждены Указом Президента Российской Фе­дерации от 22 июля 1994 г. № 1535 // Собрание законодательства Россий­ской Федерации. 1994. № 13. Ст. 1478.

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства Рос­сийской Федерации. 1993. № 44. Ст. 4191.

Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации докумен­тов о правах на недвижимость» // Собрание актов Президента и Прави­тельства Российской Федерации. 1993. № 50. Ст. 4869.

Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Со­брание законодательства Российской Федерации. 1996. № 10. Ст. 880.

Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в соб­ственность земельных участков под этими объектами» // Собрание зако­нодательства Российской Федерации. 1997. № 20. Ст. 2240.

Соборное уложение 1649 года // Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 3: Акты Земских соборов. М., 1985.

Местное положение о поземельном устройстве крестьян, водворен­ных на помещичьих землях в губерниях Великороссийских, Новороссий­ских и Белорусских от 19 февраля 1861 г. // Российское законодательство Х-ХХ веков. Т. 7: Документы крестьянской реформы. М., 1989.

Свод законов гражданских Российской Империи // Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.

Положение о нотариальной части // Свод законов Российской импе­рии. Т. XVI.

Устав гражданского судопроизводства // Свод законов Российской империи. Т. XVI.

Устав о благоустройстве в казенных селениях // Свод законов Рос­сийской империи. Т. XII.

Закон о праве застройки от 23 июня 1912 г. // Свод законов Россий­ской империи. Т. X. Ч. 1.

Устав горный // Свод законов Российской империи. Т. VII.

Устав лесной // Свод законов Российской империи. Т. VIII.

Высочайший Указ от 25 июня 1840 г. «О распространении силы и действия Российских гражданских законов на все Западные возвращен­ные от Польши области» // Полное собрание законов Российской импе­рии. Собр. 2-е. Т. XV. № 13591.

169

168

 

Список использованной литературы

//. 1. Учебники, монографии, статьи

 

 

Положение о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях Западных и Белорусских от 9 июня 1886 г. // Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложение. Кн. IV.

Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских // Нолъ-кен A.M. Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских с вклю­чением изменений и дополнений на 1890 год. СПб., 1891.

Гражданский кодекс Царства Польского // Губе К. Гражданские за­коны губерний Царства Польского. Варшава, 1877.

Особое положение от 24 января 1844 г. о взаимных отношениях вла­дельцев и жителей принадлежащих им местечек и городов Бессарабской губернии // Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое приложе­ние. Кн. IV.

Местное положение о поземельном устройстве крестьян в губерниях Закавказских // Свод законов Российской империи. Т. IX. Особое прило­жение. Кн. IV.

Инструкция Межевым губернским канцеляриям и провинциальным конторам от 25 мая 1766 г. // Полное собрание законов Российской импе­рии. Собр. 1-е. Т. XVII. № 12659.