Одобренный Государственным Советом и Государственною Думою

I. В изменение и дополнение подлежащих узаконений постановить нижеследующие правила:

1. Собственник земельного участка может предоставить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение, обу­словленные в сем договоре, согласно правилам, изложенным в после­дующих статьях.

2. Установленное на основании статьи 1 право, именуемое правом застройки, переходит по наследству и может быть на время его действия отчуждаемо как добровольно, так и с торгов, завещаемо и обременяемо долгами, а также правами участия частного (сервитутами), если на сей последний предмет в договоре содержится особое разрешение, - поряд­ком, определенным для имуществ недвижимых.

3. Право застройки может быть устанавливаемо, по соглашению сто­рон, на сроки не менее тридцати шести и не более девяноста девяти лет.

4. Право застройки может простираться и на такую часть предостав­ленного по договору земельного участка, которая, хотя и не предназначе­на под строения, но должна служить для надобностей самой застройки.

5. Право застройки может быть устанавливаемо лишь в пользу лица, имеющего право приобретения недвижимых имуществ в данной местно­сти.

6. Право застройки на надельных землях может быть устанавливаемо в пользу лиц всех сословий.

7. Право застройки устанавливается:

1) на надельных землях, принадлежащих обществам сельских обы­вателей, - по приговорам подлежащих сходов, постановляемым в порядке статьи 66 Общего Положения о крестьянах (Свод Законов, т. IX, Особое Приложение, книга I, изд. 1902 г. и по Прод. 1906, 1908 и 1910 гг.); при­говоры эти подлежат обязательному рассмотрению земских начальников или заменяющих их лиц крестьянских установлений, а также мировых посредников, применительно к порядку, установленному в статьях 30 и 31 Положения о крестьянских установлениях (Свод Законов, т. IX, Осо­бое Приложение, книга III, изд. 1902 г.);

2) на землях, принадлежащих городским поселениям, - на основании определений и приговоров, постановляемых городскими общественными управлениями в порядке статьи 1 и статьи 3 приложения к статье 22 Горо­дового Положения (Свод Законов, т. II, изд. 1902 г. и по Прод. 1906 г.);

3) на землях, принадлежащих духовным установлениям разных ве­роисповеданий, - с разрешения Святейшего Синода, Министра Внутрен­них Дел или Наместника Его Императорского Величества на Кавказе, по принадлежности;

4) на землях казенных - с соблюдением порядка, установленного действующими узаконениями для разрешения отдачи таковых земель в пользование;

5) в имениях заповедных, временно-заповедных и майоратных с раз­решения Правительствующего Сената (ст. 8), и

6) в имениях ленных, поиезуитских, а также приобретенных по пра­вилам инструкции 23-го июля 1865 года (П.С.З. 1867 г., № 42328) - с раз­решения местного управления земледелия и государственных имуществ.

8. По имениям, перечисленным в пункте 5 статьи 7, установление права застройки разрешается:

1) по заповедным имениям - Судебным Департаментом Правитель­ствующего Сената, которому должны быть представлены заключения местных дворянской опеки и губернатора;

2) по временно-заповедным имениям - Первым Департаментом Пра­вительствующего Сената, которому должно быть представлено заключе­ние местного собрания предводителей и депутатов дворянства или долж­ностных лиц, указанных в статье 493-15 Законов Гражданских (Свод За­конов, т. X, ч. 1, изд. 1900 г.), и

Собрание узаконений и распоряжений Правительства. 1912. 6 июля. Отд. I. № 130. Ст. 1147.

Приложения

Приложения к главе III

 

 

3) по майоратным имениям - Первым Департаментом Правительст­вующего Сената, которому должны быть представлены заключения мест­ных управления земледелия и государственных имуществ и губернатора.

9. При установлении права застройки на землях, принадлежащих причтам православного исповедания, должны быть соблюдаемы следую­щие правила:

1) причитающееся причту повременное вознаграждение может быть получаемо им не более, как за год вперед, и

2) если по договору обусловлено единовременное вознаграждение, то таковое обращается в неприкосновенный капитал причта или присое­диняется к сему капиталу.

10. Установление права застройки в имениях заповедных, временно-заповедных и майоратных может быть разрешаемо (ст. 7 п. 5 и ст. 8) с соблюдением следующих правил:

1) причитающееся владельцу повременное вознаграждение может быть получаемо им не более, как за год вперед, и

2) если по договору обусловлено единовременное вознаграждение, то таковое обращается в неприкосновенный капитал, входящий в состав имения, или присоединяется к сему капиталу, а владелец пользуется по­лучаемыми с капитала процентами.

11. Для установления права застройки на землях, состоящих по ка­ким бы то ни было основаниям в управлении опекуна, обязательно ис-прошение разрешения тех же установлений, как и для продажи недвижи­мого имения малолетних. При разрешении установления права застройки принимается в соображение, чтобы интересы собственника земли были охраняемы не только на время существования опеки, но и на последую­щее время, на которое простирается право застройки.

Добровольное отчуждение и залог права застройки опекуном над имуществом застройщика могут последовать только в случаях и с соблю­дением порядка разрешения, определенных для продажи и залога недви­жимого имения малолетних.

12. Право застройки, установленное на заложенной земле, а также на землях, находящихся по каким-либо причинам под запрещением, без со­гласия залогодержателя или лиц и учреждений, в пользу коих наложено запрещение, необязательно для сих последних. Нотариальные установле­ния, при совершении актов о праве застройки на земле, состоящей в зало­ге или под запрещением, обязаны предупреждать стороны о существе правила, в сей статье изложенного, и включать это правило в текст акта.

13. Вознаграждение за право застройки, в пределах договорного сро­ка, не подлежит изменению по усмотрению одной из сторон, но в акты об

установлении сего права могут быть включаемы условия об определен­ном изменении вознаграждения по истечении указанных в означенном акте промежутков времени, либо в зависимости от наступления преду­смотренных в этом акте точно определенных событий.

14. Установление вознаграждения за право застройки личными услу­гами не допускается под страхом недействительности сделки.

15. Лицо, приобревшее право застройки, обязано нести все следую­щие за занимаемый земельный участок общественные, земские, город­ские и государственные сборы и повинности.

16. В случае раздробления права застройки, вследствие отчуждения, наследования или раздела, без согласия собственника земли на распреде­ление причитающихся ему платежей между отдельными владельцами права застройки, - все они в этих платежах ответствуют пред собственни­ком земли совокупно (каждый за всех и все за каждого).

17. Взыскание присужденных собственнику земли платежей за право застройки может быть обращаемо на это право и на возведенные на уча­стке постройки не ранее шести месяцев со дня просрочки указанных пла­тежей. Взыскание это, насколько оно касается платежей, срок коих на­ступил не более, чем за два года до предъявления иска, и при условии обращения взыскания по исполнительному листу в течение года по всту­плении в законную силу судебного решения, пользуется преимуществом удовлетворения из вышеозначенного имущества пред всеми долгами за­стройщика, хотя бы и обеспеченными этим имуществом, за исключением требований, указанных в статье 1163 Устава Гражданского Судопроиз­водства (Свод Законов, т. XVI, ч. 1, изд. 1892 г. и по прод. 1906 г.).

Собственник земли вправе обратить взыскание присужденных пла­тежей на другое имущество застройщика на общем основании, не стесня­ясь вышеуказанными сроками.

18. Право застройки прекращается:

1) наступлением срока и

2) совпадением в одном лице права застройки с правом собственно­сти на обремененный сим правом участок.

19. При прекращении права застройки вследствие наступления срока (ст. 18, п. 1), в отношении возведенных застройщиком построек, приме­няются следующие правила, если между сторонами не состоялось иных соглашений:

1) застройщик имеет право снести постройки к истечению срока до­говора; застройщик обязан снести их, если того потребует, не позже ме­сяца после срока договора, собственник земли; на снесение построек по требованию собственника, заявленному позже, чем за четыре месяца до

23 7

 

Приложения к главе HI

Прил ожения

 

 

истечения срока договора, застройщику предоставляется четырехмесяч­ный срок со дня предъявления требования;

2) постройки, не снесенные застройщиком, остаются в пользу собст­венника земли, который, если им было заявлено требование о сносе, име­ет право на возмещение ему застройщиком издержек по сносу построек, произведенному в продолжение первого года после срока договора, и

3) собственник земли имеет право потребовать оставления в его пользу застройщиком построек за вознаграждение, соответствующее той выгоде, которой лишается застройщик, утрачивая право снесения постро­ек; означенное требование собственника должно быть заявлено не позже, как за год до истечения срока договора.

Нотариальные установления при совершении актов о праве застрой­ки обязаны предупреждать стороны о существе правил, в сей статье из­ложенных, о чем и делать соответствующую отметку в тексте акта.

20. Застройщик может отказаться от права застройки, при наступле­нии невозможности пользоваться участком, сообразно его назначению, если невозможность эта явилась последствием принудительного отчуж­дения части участка для государственной или общественной надобности или каких-либо стихийных явлений, наступление коих для застройщика равносильно гибели предмета пользования.

21. По требованию собственника земли, право застройки прекраща­ется, если застроенный участок ему необходим для разработки полезных ископаемых, указанных в статье 260 Устава Горного (Свод Законов, т. VII, по Прод. 1906 г.), а также золота, платины, ценных, драгоценных и цветных камней, нефти, янтаря и соли, и если эти ископаемые не могут быть извлечены без повреждения строений. Но право это не прекращает­ся, если застройщик изъявит желание возобновить пользование участком по окончании разработки недр или согласится ограничиться пользовани­ем тою частью участка, которая не нужна для таковой разработки.

22. В предусмотренных в статье 21 случаях собственник земли обя­зан возместить застройщику убытки, причиняемые досрочным прекраще­нием права застройки, или сокращением земельной площади, обременен­ной этим правом, или приостановлением пользования участком; при со­хранении права застройки в отношении части участка собственник обя­зан, сверх того, соответственно уменьшить плату за право застройки.

23. Право пользования для возведения и хозяйственного обслужива­ния строений находящимися на участке застройщика строительными ма­териалами принадлежит застройщику, для чего последнему предоставля­ется производить работы по добыче сих материалов.

Застройщик имеет право пользоваться имеющеюся на этом участке водою, а также в его пределах устраивать колодцы и обделывать родники и источники.

24. Досрочное прекращение права застройки, вследствие совпадения его с правом собственности в одном лице, не влечет за собою уничтоже­ния установленных застройщиком залогов, прав участия частного (серви-тутов) и иных крепостных обременении, и таковые сохраняют свою силу до истечения срока договора в тех пределах, в которых они были уста­новлены.

В случаях, указанных в статье 20, означенные в настоящей (24) ста­тье права и обременения необязательны для собственника земельного участка.

В случае, указанном в статье 21, права и обременения эти сохраняют свою силу, но могут быть осуществляемы лишь в той мере, поскольку это не препятствует собственнику земли извлекать ископаемые. Залогодер­жатель может, однако, требовать обращения вознаграждения, причитаю­щегося застройщику по статье 22, на уплату, хотя бы досрочную, долга, обеспеченного залогом права застройки, и это требование пользуется преимуществом удовлетворения пред другими долгами застройщика, кроме платежей, указанных в части первой статьи 17, и требований, пере­численных в статье 1163 Устава Гражданского Судопроизводства (Свод Законов, т. XVI, ч. 1, изд. 1892 г. и по Прод. 1906 г.).

25. В случае взыскания срочных платежей согласно статье 17, пра­вило, изложенное в первой части статьи 24, не применяется, если право застройки прекращается вследствие оставления сего права собственником земли за собою при несостоявшихся вторых торгах.

26. Договоры об установлении права застройки совершаются крепо­стным порядком, с открытием для каждого права особого листа в реестре крепостных дел, как на отдельное имение. Договоры сии должны содер­жать в себе:

1) наименование акта договором о праве застройки;

2) обязательство застройщика произвести, в определенный срок, по­стройки;

3) определение размера и сроков вознаграждения собственника, и

4) срок, на который устанавливается право застройки.

Кроме того, в договоры могут быть включаемы условия о судьбе возведенных построек по прекращении договора, о предоставлении за­стройщику права обременять занятый им под застройку участок правами участия частного (сервитутами), о предоставлении собственнику земель­ного участки права преимущественной покупки в случае добровольного

 

 

Прял ожения

отчуждения застройщиком права застройки, а также другие условия, не противоречащие существенным признакам права застройки.

27. Договоры об установлении права застройки подлежат оплате пропорциональным гербовым сбором. Ценою акта признается сумма пер­воначального годичного платежа, умноженная на двадцать, с добавлени­ем единовременного платежа, если таковой установлен. Причитающийся с договора гербовый сбор, по просьбе заинтересованных лиц, рассрочива­ется казенною палатою на срок до шести лет, с наложением запрещения на устанавливаемое право.

II. В отношении заключенных до дня обнародования настоящего за­кона договоров найма недвижимых имуществ для возведения построек установить нижеследующие временные правила:

1. Если до дня обнародования сего закона, в пределах городов, сел, местечек или поселений других наименований возведены, согласно наем­ному договору, строения на нанятой земле, - наемщик (или преемщик прав его по сему договору) при наличности условий, указанных в сле­дующих (2 - 4) статьях, может требовать от хозяина земли, чтобы по­следний, по истечении срока договора, оставив эти строения за собою, возместил ему их стоимость.

2. Хозяин земли обязан возместить наемщику стоимость строений в том лишь случае, если под видом краткосрочных арендных отношений, стороны, заключая первоначальный договор, имели намерение устано­вить пользование землею под строениями на срок, продолжительнее оп­ределенного договором, и если, при том, хозяин земли или не изъявляет согласия на оставление ее в означенном пользовании на дальнейшее вре­мя, или предлагает для сего установление такого срока, либо такое воз­вышение платы, либо иное изменение или дополнение договора, которые, не соответствуя местным условиям, являются чрезмерно обременитель­ными для наемщика и которые не соответствуют первоначальному со­глашению сторон относительно условий дальнейшего продолжения дого­вора.

3. Обязанность возместить наемщику стоимость строений относится лишь к строениям, не снесенным ко дню прекращения договора и посту­пающим в собственность хозяина земли. Обязанность эта не распростра­няется на строения столь обветшалые или оказавшиеся в таком виде, что они не пригодны для пользования.

4. Стоимость строений, подлежащая возмещению наемщику, опре­деляется в соответствии с состоянием их ко времени окончания наемного договора и со степенью погашения наемщиком произведенных на соору­жение построек затрат.

Приложения к главе HI

5. Основанные на статьях 1 и 2 сего (II) отдела иски могут быть предъявляемы не ранее трех лет и не позднее года до истечения срока договора. По договорам, срок коих истек до дня обнародования сего за­кона, или истекает ранее года со дня его обнародования, означенные иски могут быть предъявляемы арендатором земли в течение года со дня обна­родования сего закона, если постройки еще не снесены и принадлежат арендатору.

6. Правила сего (II) отдела не распространяются:

а) на строения, возведенные на войсковых и станичных землях ка­зачьих войск (Свод Законов, т. X, ч. 1, изд. 1900 г., ст.ст. 1403 и 1694);

б) на строения, возведенные на земле, отданной в наем на условиях, указанных в статье 1697 Законов Гражданских (Свод Законов, т. X, ч. 1, изд. 1900 г.) или вообще с положительным означением в договоре, что по истечении его срока строения поступают в собственность хозяина земли безвозмездно, или за определенное в самом договоре вознаграждение;

в) на строения, возведенные на землях, сданных в наем на сроки свыше тридцати шести лет на основании действующих узаконений или особых Высочайших повелений;

г) на строения, возведенные на землях, сданных в наем для сельско­хозяйственного пользования, хотя бы и с правом возведения на них по­строек, необходимых для такого пользования;

д) на строения, возведенные на площадях общего пользования, а также на временные постройки (балаганы, сараи и т.п.);

е) на строения, возведенные на землях, отданных под разработку ис­копаемых, и

ж) на строения, возведенные на землях, созданных церковными при­чтами в годичную аренду (Вые. утв. 24 марта 1873 г. прав., § 10, П.С.З. № 52048).

7. Постановления настоящего (И) отдела не применяются к казне и Министерству Императорского Двора и Уделов в отношении строений, возведенных наемщиком на землях казенных или состоящих в ведении названного Министерства.

III. Постановить, что собственникам строений, возведенных на осно­вании договоров о найме недвижимых имуществ, заключенных до обна­родования сего закона, на землях: 1) удельных, переданных Крестьянско­му поземельному банку в силу Высочайшего повеления 12 августа 1906 г., и 2) кабинетских и казенных, единственного владения казны и Кабинета Его Императорского Величества, - земли под строениями, по истечении сроков, указанных в договорах найма, могут быть предостав­ляемы независимо от сословия и экономического положения собственни-

241

240

 

Прил ожения

Приложения к главе III

 

 

ков строений: а) удельные, переданные Крестьянскому поземельному банку, - на основаниях, указанных в Высочайшем повелении 12 августа 1906 г., и б) кабинетские, переданные в казну, и казенные - в порядке статей 180-184 Устава о Казенных Оброчных Статьях (Свод Законов, т. VIII, ч. 1,изд. 1908г.).

IV. Закон о праве застройки ввести в действие повсеместно, за ис­ключением губерний Царства Польского и Прибалтийских.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР 1922 г.¹

(извлечение)

II. ПРАВО ЗАСТРОЙКИ

Ст. 71. Договоры о предоставлении городских участков под застрой­ку заключаются коммунальными отделами с кооперативными объедине­ниями или иными юридическими лицами, а равно с отдельными гражда­нами на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений.

Примечание. Договор о праве застройки может простираться на зе­мельный участок, непосредственно не предназначенный под строение, но обслуживающий его в хозяйственном отношении.

Ст. 72. Договор о праве застройки, под страхом недействительности его, должен быть совершен в нотариальном порядке.

Ст. 73. В договоре о праве застройки обязательно указывается:

а) наименование договаривающихся сторон, б) срок действия дого­вора, в) точное определение сдаваемого под застройку участка, г) размер в золотых рублях и сроки взноса арендной платы, д) характер и размер строений, которые застройщики обязуются возвести, е) срок приступа к постройке, ж) срок окончания постройки, 3) условия поддержания строе­ний в исправном виде, и) условия страхования строений и восстановления их в случае гибели, к) неустойки на случай просрочки и иных нарушений договора застройщиком.

Примечание 1. Срок приступа к постройке устанавливается не более одного года со дня заключения договора.

Примечание 2. Повышение арендной платы может быть установле­но в договоре не чаще, чем каждые пять лет, и притом каждый раз в уста­новленном договором размере.

Ст. 74. При возведении построек и при эксплуатации их застройщик обязан соблюдать установленные строительные нормы, а также санитар­ные и противопожарные правила.

Ст. 75. Застройщик обязан страховать от огня все находящиеся на предоставленном ему земельном участке строения в полной сумме.

¹ Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.

243

Прил ожения

Приложения к главе III

 

 

Ст. 76. Застройщик обязан платить все падающие на право застройки n общегосударственные и местные налоги и сборы. Строения, предназна-'ченные для жилья, освобождаются от общегосударственных и местных налогов и сборов в течение трех лет со дня возведения строений.

Ст. 77. Право пользоваться для возведения и хозяйственного обслу­живания строений находящимися на участке застройщика строительными материалами принадлежит застройщику в пределах, указанных догово­ром, для чего застройщику предоставляется право производить работы по добыче упомянутых материалов.

Ст. 78. Застройщик имеет право пользоваться имеющеюся на участке водою, а также в его пределах устраивать колодцы и обделывать родники и источники.

Ст. 79. Право застройки может быть отчуждено или обременено за­логом. Договоры об отчуждении и залоге права застройки, под страхом недействительности их, должны быть совершаемы в нотариальном по­рядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе.

Ст. 80. В случае невнесения застройщиком причитающихся с него по договору застройки платежей более чем за один год или иного нарушения обязанностей, обусловленных неустойкой, коммунальный отдел может обра­тить взыскание в судебном порядке на самое право застройки, причем взы­скание осуществляется путем продажи права застройки с публичных торгов.

Ст. 81. При обращении взыскания на право застройки коммунально­му отделу принадлежит преимущественное перед прочими кредиторами право удовлетворения.

Ст. 82. В случае, если продажа права застройки с публичных торгов не состоялась, право застройки переходит к коммунальному отделу.

Ст. 83. При переходе права застройки в порядке ст. 82, а равно при прекращении права застройки за истечением срока договора, все строения должны быть сданы застройщиком в исправном состоянии коммунально­му отделу, который уплачивает застройщику стоимость построек к мо­менту сдачи их с зачетом причитающихся коммунальному отделу долгов. Стоимость построек устанавливается оценочной комиссией в составе представителей коммунального отдела и рабоче-крестьянской инспекции. В случае несогласия с оценкой комиссии, застройщику предоставляется право обжалования в народный суд.

Ст. 84. На основаниях, изложенных в ст.ст. 71-83, могут сдаваться для достройки или восстановления недостроенные или разрушенные зда­ния, если стоимость требующегося восстановления или достройки, по определению соответствующего коммунального отдела, составляет не менее 30% стоимости всего здания.