Вопрос. Доходный подход в определении обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два ме­тода:

• метод капитализации доходов;

• метод дисконтированных денежных потоков.

Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом ка­питализации.

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле

ПВД = S×C_a

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_а – арендная ставка за 1 м².

 

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользова­ния объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД - Потери.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуата­ции оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называ­ются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

• расходы на замещение, или резервы.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный

доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас­ходов. Таким образом, ЧОД определяется по формуле

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизацион­ных отчислений).

Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методик определения последнего:

• методика кумулятивного построения;

• методика определения коэффициента капитализации с учетом возмеще­ния капитальных затрат;

• методика связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

• методика прямой капитализации.

Методика определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (методика Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (методика Инвуда). Его иногда называют аннуитетной методикой;

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (методика Хоскольда).

Методика Ринга. Ее целесообразно использовать, когда ожидает­ся, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение ос­новной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма воз­врата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни.

Методика Инвуда. Эта методика применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инве­стиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капита­лизации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инве­стиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент ка­питализации можно взять из таблиц шести функций сложного процента в гра­фе «Взнос на амортизацию единицы»).

Методика Хоскольда. Ее используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что стано­вится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления вели­чины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четверто­го этапа) на коэффициент капитализации (результат пятого этапа):

Метод дисконтированных денежных потоков приме­няется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, кото­рые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением ме­тодики дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколь­ко этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (ревер­сии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на сущест­вующем рынке.

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период вла­дения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

 

Стоимость недвижимого имущества

=

Текущая стоимость периодического потока дохода

+

Текущая стоимость реверсии