Передумови укладення договору найму житлового приміщення. Правова природа ордеру на житлове приміщення. Предмет договору.

"За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк за плату".
Загальна юридична характеристика договору. Це іменний, двосторонній, консенсуальний, оплатний договір, який належить до категорії договорів із передачі майна в тимчасове користування.
Легальність визначення поняття договору найму житла, змісту прав та обов'язків сторін дають підстави віднести договір найму житла до іменних договорів. Наявність специфічних особливостей дозволяє розглядати договір найму житлового приміщення як самостійний цивільно-правовий договір.

Договір найму житлового приміщення більшість фахівців відносить до категорії консенсуальних договорів, оскільки сам факт отримання в належному порядку ордера на певне житлове приміщення свідчить про бажання наймача стати суб'єктом договірних відносин і є підставою користування житловим приміщенням. Саме наявність ордера породжує відповідні цивільно-правові відносини. Наймач, який отримав ордер, зобов'язаний протягом встановленого часу здати його у відповідну житлово-експлуатаційну організацію і укласти договір.
Договір найму житлового приміщення — двосторонній договір, оскільки і у наймодавця, і у наймача є взаємні суб'єктивні права та обов'язки.
Договір найму житлового приміщення є оплатним, тому що ЖК передбачає оплату за користування житловим приміщенням.
За господарською метою він належить до договорів з передачі майна в тимчасове_користування.

До характерних ознак договору найму житлового приміщення можна віднести такі:
- передумовою укладання договору є наявність двох адміністративних актів: а) рішення райдержадміністрації (виконкому) про надання громадянину житлового приміщення; б) ордер. Ордер є підставою для виникнення з одного боку адміністративно-правових відносин між виконкомом і житлово-експлуатаційною чи іншою організацією, куди він здається, а з іншого — цивільно-правових відносин між громадянином і зазначеною організацією, яка зобов'язана укласти з ним договір найму житлового приміщення;
- предметом договору є виключно житлове приміщення, яке повинно бути фактично і юридично вільним;
- особливість суб'єктного складу полягає в тому, що наймачем у договорі можуть виступати виключно фізичні особи. Водночас зазначимо, що ЦК не виключає випадків, коли стороною можуть бути і юридичні особи, але житло завжди повинно використовуватися саме для проживання фізичних осіб;
- за строком — це безстроковий договір;
- форма договору — письмова. В той же час недотримання письмової форми договору не зумовлює його недійсність;
- розмір оплати визначається в централізованому порядку з врахуванням певних чинників (упорядкованість, місцезнаходження житла тощо);

- що стосується обсягу прав, то наймач житлового приміщення порівняно з наймачем за договором майнового найму набуває значно ширших прав: таких як право на обмін, на приватизацію, здачу в піднайм тощо;
- наймачу надано право в будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення;
- всі члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, незважаючи на те, що з наймодавцем договір укладає наймач, набувають рівних з наймачем прав, які випливають із договору найму житлового приміщення. Тобто обмін житлового приміщення, здача в піднайм, приватизація можливі лише за згодою всіх членів сім'ї наймача. У наймача житлового приміщення — сторони в договорі, немає переваг у здійсненні користування житловим приміщенням. Договір найму житлового приміщення може бути змінено лише за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця;
- особливість цього договору полягає в тому, що незважаючи на його оплатність, підставою розірвання договору з ініціативи наймодавця не є грубе порушення умов договору наймачем у вигляді невиконання зобов'язання з оплати житлового приміщення і комунальних послуг;
- унікальність цього договору полягає і в тому, що всі повнолітні члени сім'ї наймача несуть з ним солідарну відповідальність за виконання зобов'язань, що виникають з договору найму житлового приміщення. Якщо за житлове приміщення чи комунальні послуги не сплачує наймач, заборгованість може бути стягнута з будь-якого члена сім'ї наймача. Відповідно, на повнолітніх членів сім'ї покладено і обов'язок своєчасно проводити поточний ремонт.

 

64. Зміст договору комісії. Вказівки комітента та правові наслідки відступу від них.

Зміст договору комісії складають права та обов’язки сторін, які певним чином співвідносяться між собою. Комісіонер зобов’язаний

· вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента;

· зберігати майно комітента;

· надати комітентові звіт про виконання доручення;

· передати йому все одержане за договором тощо.

Комітент зобов’язаний

· забезпечити комісіонера усім необхідним для виконання обов’язку перед третьою особою;

· виплатити комісіонерові плату за надану йому послугу;

· відшкодувати витрати, зроблені ним у зв’язку з виконанням договору;

· прийняти виконання договору тощо.

У зв’язку з тим, що комісіонер діє за рахунок комітента, він має право на відшкодування витрат, зроблених ним у зв’язку з виконанням своїх обов’язків Такі витрати можуть бути пов’язані з переїздом комісіонера в іншу місцевість для здійснення правочину, необхідністю оренди транспортних засобів або приміщення, зберіганням або страхуванням майна тощо. Право на відшкодування витрат за певних умов зберігається за комісіонером навіть у разі, якщо він не виконав комісійного доручення і не вчинив правочин. Комісіонер може отримати відшкодування якщо: а) він вжив усіх заходів щодо вчинення правочину; б) не міг його вчинити за обставин, які від нього не залежали (наприклад, різка зміна цін на ринку певних товарів або послуг, відсутність необхідного товару тощо).

Комісіонер має право відступити від вказівок комітента і вчинити правочин на інших, ніж передбачено договором доручення умовах, за двох обставин:

а) якщо цього вимагають інтереси комітента; б) комісіонер не міг попередньо запитати комітента або не одержав від нього відповіді на свій запит у розумний строк

Відступ від вказівок комітента
1. Комісіонер має право відступити від вказівок комітента, якщо цього вимагають інтереси комітента і комісіонер не міг попередньо запитати комітента або не одержав у розумний строк відповіді на свій запит. У цьому разі комісіонер повинен повідомити комітента про допущені відступи від його вказівок як тільки це стане можливим.

2. Комісіонерові, який є підприємцем, може бути надано право відступати від вказівок комітента без попереднього запиту про це, але з обов'язковим повідомленням комітента про допущені відступи.

3. Комісіонер, який продав майно за нижчою ціною, повинен заплатити різницю комітентові, якщо комісіонер не доведе, що він не мав можливості продати майно за погодженою ціною, а його продаж за нижчою ціною попередив більші збитки.

Якщо для відступу від вказівок комітента потрібний був попередній запит, комісіонер має також довести, що він не міг попередньо запитати комітента або одержати в розумний строк відповіді на свій запит.

4. Якщо комісіонер купив майно за вищою ціною, ніж була погоджена, комітент має право не прийняти його, заявивши про це комісіонерові в розумний строк після отримання від нього повідомлення про цю купівлю.

Якщо комітент не надішле комісіонерові повідомлення про відмову від купленого для нього майна, воно вважається прийнятим комітентом.

^ 5. Якщо комісіонер при купівлі майна заплатив різницю у ціні, комітент не має права відмовитися від прийняття виконання договору.

Відступити від цих указівок комісіонер вправі лише у випадках, зазначених у законі. Комісіонер вправі відступити від указівок комітента у тому випадку, якщо не міг заздалегідь запитати комітента або не одержав своєчасно відповіді на свій запит, а обставини справи вимагали від нього, в інтересах комітента, негайних дій з відступом від указівок комітента. Такі обставини є об'єктивними і не залежать від дій та особи комісіонера.

У тому випадку, якщо комісіонер відступить від указівок комісіонера без додаткових його указівок, він зобов'язаний повідомити про такий відступ комітента відразу як це стало можливим. В іншому випадку комітент може вважати, що договір виконується в відповідності з його указівками. Якщо комісіонер не виконає свого обов'язку повідомити комітента про відступ від його указівок, то на нього може бути покладена відповідальність по відшкодуванню збитків, викликаних неналежним виконанням договору комісії.

· 65. Порядок укладення, форма та зміст договору страхування.

Страховий договір - письмова угода між страхувальником і страховиком, згідно з якою страховик бере на себе зобов'язання у разі настання страхового випадку здійснити страхову виплату страхувальнику або іншій особі, визначеній у договорі страхування страхувальником, на користь якої укладено договір страхування,...а страхувальник зобов'язується сплачувати страхові платежі у визначені строки та виконувати інші умови договору.

Договір страхування, таким чином, укладається між учасниками з приводу страхового захисту, який купує та оплачує страхувальник, а зобов'язується надавати страховик.

Договір страхування укладається на основі усної або письмової заяви страхувальника та необхідних для укладання договору документів.

Ознаки страхового договору¹:

o самостійність (виокремленість) з-поміж інших договорів;

o двосторонній характер (ґрунтується на правах і обов'язках страховиків і страхувальників);

o платний характер (ґрунтується на зустрічному наданні, тобто кожна сторона отримує плату або інше майнове надання за виконання свого обов'язку);

o ризиковий характер, обумовлений тим, що в момент укладання угоди та підписання договору жодна зі сторін не знає, отримає вона від договору вигоду чи втрату. Усе залежить від випадку;

o строковість (всі договори страхування мають визначений строк дії);

o випадковість події, передбаченої договором;

o обмеженість обов'язку страховика.

Зазвичай страховий договір відображає права та обов'язки контрагентів, що його уклали й підписали, тобто страховика й страхувальника. Разом з тим страхувальник має право укласти договір на користь третьої особи, яка не бере участі в укладенні договору. Право вимоги третьої особи може співіснувати з правом вимог особи, що уклала договір, але одночасно ці вимоги висуватись не можуть¹. Прикладом такого виду договорів є договори змішаного страхування життя.

Окрім того, договір страхування може укладатись на користь контрагента (страхування підприємницьких ризиків).

У юридичному плані під змістом договору розуміють сукупність умов, що визначаються договором чи законом. Умови можуть бути: істотні, тобто ті, що визначаються законом, або ті, за якими обов'язково досягається згода сторін; звичайні, котрі не потребують погодження сторін; випадкові, які можуть бути внесені до договору за згодою сторін.

Договір страхування містить такі істотні умови²:

o назву документа;

o назву та адресу страховика;

o прізвище, ім'я, по батькові або назву страхувальника та застрахованої особи, їх адреси та дати народження;

o прізвище, ім'я, по батькові, дату народження або назву вигодонабувача та його адресу;

o зазначення об'єкта страхування;

o розмір страхової суми за договором страхування іншим, ніж договір страхування життя;

o розмір страхової суми та (або) розміри страхових виплат за договором страхування життя;

o перелік страхових випадків;

o розміри страхових внесків (платежів, премій) і строки їх сплати;

o страховий тариф (окрім страхових випадків, для яких не встановлюється страхова сума);

o строк дії договору;

o порядок зміни і припинення дії договору;

o умови здійснення страхової виплати;

o причини відмови у страховій виплаті;

o права та обов'язки сторін і відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору;

o інші умови за згодою сторін;

o підписи сторін.

Для того щоб договір страхування укласти, необхідно, щоб суб'єкт усвідомив потребу в страховому захисті з приводу можливого настання певної страхової події.

Страховий ризик - певна подія, на випадок якої проводиться страхування і яка має ознаки ймовірності та випадковості настання. Страховий випадок - подія, з настанням якої страховик зобов'язаний за законом (обов'язкове страхування) або за договором (добровільне страхування) виплатити страхове відшкодування (страхову суму), страхувальнику, застрахованій або іншій третій особі (вигодонабувачеві).

Страхова сума - грошова сума, в межах якої страховик відповідно до умов страхування зобов'язаний провести виплату при настанні страхового випадку.

Розмір страхової суми та (або) розміри страхових виплат визначаються за домовленістю між страховиком та страхувальником під час укладання договору страхування, або внесення змін до договору страхування, або у випадках, передбачених чинним законодавством.

Страхова виплата - грошова сума, яка виплачується страховиком відповідно до умов договору страхування при настанні страхового випадку.

Страхові виплати за договором страхування життя здійснюються в розмірі страхової суми (її частини) та (або) у вигляді регулярних, послідовних виплат обумовлених у договорі страхування сум (ануїтету).

Особиста участь страхувальника у покритті збитків виражається через франшизу.

Франшиза - звільнення страховика від покриття збитків

- передбачається підписаним страховим договором. Вона може бути встановлена у відсотках або в абсолютних розмірах стосовно страхової суми, вартісної оцінки об'єкта або розміру збитків.

Розрізняють умовну (інтегральну) та безумовну (ексцедент-ну) франшизи.

Умовна франшиза звільняє страховика від відповідальності за збитки, які не перевищують встановленої франшизи, і зобов'язує його покривати збитки повністю, якщо розмір їх перевищує франшизу.

Безумовна франшиза теж передбачає певне застереження (клаузу) в страховому договорі. Вона за будь-яких умов звільняє страховика від компенсації перших X % страхової суми, незалежно від величини збитків. За безумовної франшизи страхове відшкодування завжди дорівнює різниці між збитками та безумовною франшизою. Таким чином, франшиза називається безумовною тому, що вона (безумовно, незалежно від умов) за будь-яких умов вилучається із зобов'язань страховика, і умовною, оскільки вилучається за умови, що збитки не перевищують встановленого розміру франшизи.

Договір страхування набирає чинності:

o при сплаті страхового платежу готівкою - з моменту підписання страховиком і страхувальником договору;

o при сплаті страхового платежу в безготівковій формі - з моменту, зазначеного в полісі, але не раніше 24 годин з дня списання засобів з рахунку страхувальника на рахунок страховика.

Окрім страхового поліса, факт страхування можуть засвідчувати ковернота, лист та страховий сертифікат. Тимчасовий документ, що засвідчує страхове покриття та дає короткий опис його деталей, називають ковернотою.

Ковернота або просто лист, підписаний страховиком, можуть бути підтвердженням факту страхування при здійсненні нелайфових видів страхування (видів страхування, відмінних від страхування життя).

Обов'язки страховика:

o ознайомлення страхувальника з умовами та правилами страхування;

o вжиття заходів щодо оформлення всіх необхідних документів для своєчасного здійснення страхової виплати або страхового відшкодування страхувальнику протягом двох робочих днів, як тільки стане відомо про настання страхового випадку;

o здійснення страхової виплати або виплати страхового відшкодування у передбачений договором строк при настанні страхового випадку. За несвоєчасне здійснення страхової виплати (страхового відшкодування) страховик несе майнову відповідальність шляхом сплати страхувальнику неустойки (штрафу, пені), розмір якої визначається умовами договору страхування;

o відшкодування витрат, здійснених страхувальником при настанні страхового випадку щодо запобігання або зменшення збитків, якщо це передбачено умовами договору;

o переукладання договору страхування за заявою страхувальника у разі здійснення ним заходів, що зменшили страховий ризик;

o нерозголошення відомостей про страхувальника та його майновий стан, за винятком випадків, передбачених законодавством України.

Умовами договору страхування можуть бути передбачені також інші обов'язки страховика.Обов'язки страхувальника:

o своєчасна сплата страхових платежів;

o надання інформації страховикові про всі відомі йому обставини, що мають суттєве значення для оцінки страхового ри-зику при укладанні договору страхування та подальше інформування його про будь-яку зміну страхового ризику;

o інформування страховика про інші договори страхування щодо цього об'єкта страхування;

o вживання заходів щодо запобігання та зменшення збитків, завданих внаслідок настання страхового випадку;

o повідомлення страховика про настання страхового випадку в строк, передбачений умовами страхування.