Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

 

Цель работы - приобрети навыки решения задач по расчету стоимости земельных участков методами сравнительного подхода, также расчет корректировок в носимых в цену объекта аналога.

 

Пример решения задач:

 

Задача № 1

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 985 м². Время постройки — январь 1987 г. Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологи­ческому возрасту здания. Другие виды износа здания отсут­ствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м² общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучше­ний, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство ана­логичного здания составляют 38 500 руб./м². Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство. Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2007 г.

Решение

1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

45 000 х 985 = 44 325 000 (руб.).

2. Расчет стоимости воспроизводства здания: восстановительная стоимость здания:

38 500 + (38 500 х 0,2) = 46 200 (руб./м²);

Стоимость воспроизводства здания составит:

46 200 х 985 х (1 - 0,25) = 34 130 250 (руб.).

3. Расчет стоимости земельного участка: 44 325 000 - 34 130 250 = 10 194 750 (руб.).

 

Задача № 2

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:

 

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости объекта
1-й	33 011	183 962	0,179
2-й	37 836	199 954	0,189
3-й	36 294	189 090	0,192

 

Определить стоимость земли.

 

Решение

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости:

Далее используем полученное значение для анализа сопоста­вимых продаж. Если оцениваемый объект (земельный учас­ток с типовым домом) был недавно продан за 188 985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом: Стоимость земли = 188 985 х 0,187 = 35 340,2 (руб.).

ТЕСТЫ

Тест 1.При оценке методом сравнения продаж земельных участков, застро­енных торговыми предприятиями, в качестве единицы сравнения кро­ме квадратного метра торговой площади также используется:

а) цена за 1 га площади;

б) цена за 1 фронтальный метр;

в) цена за 1 м³ объема здания;

г) цена за лот;

д) все ответы неверны.

 

Тест 2.При оценке земельных участков в деловых центрах крупных городов методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения используется:

а)цена за лот;                                                 _:

б) цена за 1 га площади;

в) цена за 1 м³ объема здания;

г) цена за 1 м² площади земельного участка;  

д) все ответы неверны.                                      

Тест 3.При оценке земельных участков под застройку торговыми предприятиями методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения может использоваться:

а) цена за 1 га площади;

б) цена за 1 фронтальный метр;

в) цена за 1 м³ объема здания;                          

г) цена за лот;              

д) все ответы неверны.                                     

 

Тест 4.Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются нижеперечисленные элементы, за исключе­нием:

а) времени продажи земельного участка;

б) местоположения земельного участка;

в) условий финансирования сделки купли-продажи земли;

г) физических характеристик земельного участка;

д) все ответы верны.

Тест 5. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым при;
использовании метода сравнения продаж, не относится: 

а) дата продажи;                                                

б) оцениваемые права собственности;

в) местоположение;

г) наличие движимого имущества;

д) все ответы верны.

 

Тест6. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:

а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;

д) все ответы неверны.

 

Тест 7.Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:

а) данный подход учитывает ожидаемые доходы;

б) данный подход может быть использован для оценки земельных
участков под общественными объектами, не имеющими аналогов;

в) данный подход основан на оценке остаточной стоимости застроенных земельных участков;

г) данный подход не требует разносторонней рыночной информации;

д) данный подход учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты.

Тест 8.Из нижеперечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:

а) метод дисконтированных денежных потоков;

б) метод распределения;

в) метод капитализации дохода;

г) метод выделения;

д) все ответы неверны.

 

Тест 9. При определении рыночной стоимости застроенного земельного участка методом выделения из рыночной стоимости объекта недвижи­мости (земельного участка и здания) вычитается:

а) рыночная стоимость земельного участка;

б) стоимость воспроизводства здания;

в) величина накопленного износа здания;

г) затраты на строительство здания;

д) все ответы неверны.

 

Тест 10. Назовите, какой метод оценки невозможно использовать для опреде­ления оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

а) метод капитализации земельной ренты;

б) метод сравнения продаж;

в) метод выделения;

г) метод предполагаемого использования;

д) можно использовать все перечисленные методы.

Тест 11Назовите, какой метод оценки невозможно использовать для опреде­ления оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

а) метод разбивки на участки;

б) метод распределения;

в) метод сравнения продаж;

г) метод капитализации земельной ренты;

д) можно использовать все перечисленные методы.

Тест 12.Определите, какой метод оценки невозможно использовать для опре­деления оценочной стоимости незастроенного земельного участка:

а) метод разбивки на участки;

б) метод сравнения продаж;

в) метод капитализации земельной ренты;

г) метод остатка для земли;

д) можно использовать все перечисленные методы.

 

Тест 13. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом исполь­зования которого будет типовая дачная застройка, используется метод:

а) сравнения продаж;

б) разбивки на участки;

в) распределения;

г) капитализации дохода;

д) все ответы неверны.

 

Тест 14. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру исполь­зуется для определения стоимости:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель под жилищное строительство;         

в) земель водного фонда;                                 

г) земель заповедников;

д) все ответы неверны.

Практические задачи

Задача № 1

Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциаль­ный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 дол.

Имеются данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:

Земельный участок	Цена продажи, дол	Потенциальный валовой доход, дол.
1-й	400 000	105 000
2-й	500 000	122 250
3-й	300 000	73 171

                           .        

  Задача № 2

Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка.

Стоимость единого объекта недвижимости составляет 130 000 дол.

На земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 м² и гараж площадью 250 м².

Стоимость воспроизводства 1 м² дома составляет 40 дол., а 1 м² гара­жа— 18 дол.

Общий устранимый физический износ равен 12 000 дол., неустранимый физический износ — 6000 дол., устранимый функциональный износ состав­ляет 4500 дол.

Контрольные вопросы:

1. Экономическое содержание сравнительного подхода

2. На каких принципах основан сравнительный подход?

3. Методы сравнительного подхода используемые для оценки земельных участков?

4. Метод выделения

5. Метод распределения

6. Метод сравнительных продаж

7. Методы определения корректировок?

Практическая работа №7