Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Цель работы - приобрети навыки расчета стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

 

Пример решения задач:

 

Задача № 1

Объект оценки — сенокосы площадью 100 га.

Урожайность сенокосов — 45 ц/га.

Коэффициент пересчета сена сенокосов в кормовые едини­цы—в 1 ц сена содержится 0,45 ц кормовых единиц.

Рыночная цена овса — 270 руб. за 1 ц.

Затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов (по техно­логическим картам) — 3250 руб./га.

Прибыль — 20% от величины затрат.

Коэффициент капитализации — 0,183.

Решение

Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчете на 1 га: 45 ц/га х 0,45 к.ед. = 20,25 ц.к.е.

Рассчитываем валовой доход исходя из положения, что 1 ц.к.е. = 1 ц овса: 20,25 ц.к.е. х 270 руб. = 5467,5 руб./га.

Находим земельную ренту, получаемую с 1 га: 5467,5 - (3250 х 1,2) = 1567,5 руб.

Определяем рыночную стоимость 1 га сенокосов: 1567,5: 0,183 = 8565,57 руб.

Определяем рыночную стоимость объекта оценки: 8565,57 х 100 = 856 557 руб.

 

Задача № 2

Оценивается пастбище в Брянской области размером 100 га. Средняя продолжительность пастбищного периода в Брянской области 175 дн. в году.

Средняя продуктивность коровы — 8,0 л молока в день. Закупочная цена на молоко — 10 руб. за 1 л. Норма выпаса — 1,5 коровы на 1 га (устанавливается по нор­мативам для каждого экономического района). Затраты на содержание коров в течение пастбищного перио­да по технологической карте — 12 200 руб./га. Прибыль: 20% от затрат. Коэффициент капитализации — 21,0%.

Решение

Средняя продуктивность коров за пастбищный период: 8,0 л х 175 дн. = 1400 л. Валовой доход с 1 га. пастбищ: 10 руб./л х 1400 л х 1,5 кор./га = 21 000 руб. Земельная рента, получаемая с 1 га пастбищ исходя из про­изводства молока: 21 000 - (12 200 х 1,2) = 21 000 - 14 640 = 6360 руб./га. Рыночная стоимость 1 га пастбища: 6360: 0,21 = 30 285,71 руб./га.

Рыночная стоимость объекта оценки составляет: 100 х 30285,71 = 3 028 571,43 руб.

ТЕСТЫ

Тест 1.Дополнительный доход, возникающий в результате интенсификации производства на лучших по плодородию землях, называется:

а) абсолютной рентой;

б) дифференциальной рентой I по плодородию;

в) дифференциальной рентой II;

г) дифференциальной рентой I по местоположению;

д) монопольной рентой.

 

Тест 2.Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохо­зяйственного назначения:

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) величина доходов населения;

г) величина земельного налога;

д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость?

Тест 3.Какой из нижеперечисленных методов наиболее широко использует­ся для оценки сельскохозяйственных земель в настоящее время:

а) метод сравнения продаж;

б) метод капитализации земельной ренты;

в) метод остатка для земли;

г) метод распределения;

д) все ответы верны?

 

Тест 4.Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий:

а) по модели оценки капитальных активов;

б) по модели средневзвешенной стоимости капитала;

в) методом кумулятивного построения;

г) используется коэффициент из методики кадастровой оценки;

д) все ответы верны?

 

Практические задачи

Задача № 1

Имеются три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили: на первом участке — 14 ден. ед.; на втором — 18 ден.' ед.; на третьем — 22 ден. ед.

Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат.

Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом уча­стке — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га.

Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культу­ры равна 25 ден. ед.

Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина приставке капитализации в 23%?

Задача № 2

Рассчитайте стоимость сельскохозяйственных участков зем­ли исходя из данных, приведенных ниже. Рентабельность составляет 15% от индивидуальных затрат, а коэффициент капитализации равен 24%.

Показатель	участок
	1-й	2-й	3-й	4-й
Урожайность, ц/га	15	20	25	28
Цена продажи, руб./ц.	500	500	500	500
Индивидуальные затраты, руб./ц.	255	240	210	180

Задача № 3

Два фермерских хозяйства имеют по 20 га посевов зерновых. Их земли одинаковы по плодородию, но расположены на разном расстоянии от места сбыта продукции. Первое хозяйство в 10 км, второе — в 25 км. Пере­возка 1 т зерна на расстояние в 1 км обходится в 18 руб.

Какая форма ренты образуется в данном случае?  

Определите ее величину, если известно, что урожайность в этих фермерских хозяйствах одинакова — 25 ц/га. I

Практическая работа №10

Оформление отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка

Цель работы – закрепление теоретических знаний и практических навыков по оценке недвижимости, оформление отчета по оценке земельных участков в соответствии с требованиями Стандартов оценки.

Задание

Провести оценку и оформить отчет об оценке недвижимости.

Объект оценки – земельный участок (выбирается самостоятельно студентом)

Данные для описания объекта оценки:

- месторасположение

- общая площадь,

- целевое использование и разрешенное использование

- оцениваемые права (собственность, аренда)

- наилучшее и наиболее эффективное использование,

- аналоги объекта

 

В отчете должны быть указаны:

1) дата составления,

2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки,

3) краткая характеристика объекта оценки,

4) цель оценки,

5) краткая характеристика рынка земли,

6) основные понятия, используемые в оценке,

7) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования,

8) дата оценки стоимости объекта,

9) оценка земельного участка,

10) оценка объекта затратным подходом

11) оценка объекта доходным подходом

12) оценка объекта сравнительным подходом

13) согласование результатов оценки.

Практическая работа №11