КАдАСТР и оценка земельной собственности

КАдАСТР и оценка земельной собственности

методические указания для проведения практических занятий

 для студентов 4 курса дневного отделения строительного факультета  специальности  291500 «Экспертиза и управление недвижимостью»

 

Брянск – 2011

ГОУ ВПОБрянская государственная инженерно-технологическая академия

 

Кафедра экономики и управления на предприятиях лесного комплекса и природопользования

 

 

Утверждены

научно-методическим советом БГИТА

Протокол №____от "____"________2011

 

 

     

КАдАСТР и оценка земельной собственности

методические указания для проведения практических занятий

 для студентов 4 курса дневного отделения строительного факультета  

 

Брянск-2011

 

УДК 001.387.09.711.7

 

 

Кадастр и оценка земельной собственности. Методические указания для проведения практических занятий для студентов специальности  291500 «Экспертиза и управление недвижимостью». Составители: Коньшакова С.А., к.э.н., доцент; Кузнецов С.Г., к.э.н., доцент, Брянск.: РИО БГИТА, 2011 - 63с.

 

 

Данные методические указания предназначены для закрепления теоретических знаний практическими навыками изучаемой дисциплины по разделам курса. Методические указания составлены в соответствии с рабочей программой дисциплины «Экономика недвижимости». По каждой теме приведен набор задач для самостоятельной работы студентов, перечень контрольных вопросов по изучаемой теме и список литературы для их изучения.   

 

Рецензент: ассистент кафедры «Экономика и менеджмента» БГИТА, оценщик 1 категории оценочной компании «Ко-Инвест Брянск»

 Филиппова Т.Я.

 

 

Рекомендованы редакционно-издательской и методической комиссией экономического факультета

Протокол №____от___________2011г.

 

© С.А. Коньшакова,

С.Г. Кузнецов 2011

                                                                               © БГИТА, 2011

 

 

Содержание

 

	Стр.
Введение………………………………………………………….	6
Содержание практических занятий……………………………..	8
Практическая работа №1 Экономические основы оценки земельных участков…………	10
Практическая работа №2 Аналитический обзор рынка земли Брянской области………	14
Практическая работа №3 Правовое регулирование земельного рынка…………………...	18
Практическая работа №4 Анализ наиболее эффективного использования земельного участка ……………………………………………..	22
Практическая работа № 5 Оценка земельных участков методами доходного подхода…………………………………………………………..	25
Практическая работа № 6 Определение стоимости земельного участка методами сравнительного подхода………………………………………..	35
Практическая работа № 7 Определение стоимости земельного участка методами затратного подхода…………..…………………………………	43
Практическая работа № 8 Методы согласования результатов оценки рыночной стоимости земельного участка …..…………………………..	46
Практическая работа № 9 Оценка земель сельскохозяйственного назначения…………..	47
Практическая работа № 10 Оформление отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка………………………………………………	51
Практическая работа № 11 Государственный земельный кадастр	52
Практическая работа № 12 Кадастровая оценка земель различного целевого назначения..……………………………………………………….	53
Вопросы итогового контроля……………………………………	57
Список литературы для подготовки к практическим занятиям………..	60

 

Введение

 

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, экологической и других сферах. Адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, так и физические и юридические лица для более эффективного использования собственности.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйст­венного оборота, и как любой товар земля должна иметь потреби­тельскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Проведения индивидуальной оценки стоимости прав на земельные участки и их кадастровой оценки требует определенных знаний теории и методологии оценки, а также практических навыков по составлению отчетов об их оценке. 

Цель данной дисциплины - дать будущим специалистам знания, кото­рые будут использованы ими в практической деятельности при проведении оценки земельных участков различных категорий и составлении отчетов об оценки.

В результате изучения дисциплины на практических занятиях специалист должен:

ЗНАТЬ:

- законодательные и нормативные правовые акты, регламентирующие сделки с земельными участками;

- методы анализа земельного рынка;

- методы и подходы к оценке земельных участков;

- методы кадастровой оценки земли;

- процедуру проведения кадастра земельных участков

УМЕТЬ:

- производить расчет стоимости земельных участков с позиций доходного, затратного и сравнительного подхода;

- оформлять результаты оценки земельных участков с учетом требований законодательства;

- определять и обосновывать варианты наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков.

ВЛАДЕТЬ:

- методами анализа рынка земли;

- методами доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке земельных участков;

- методами массовой оценки земли;

- методикой составления отчета об оценке земельных участков

Содержание практических занятий

№ п/п	Тема, содержание занятия	Количество часов
1	Экономические основы оценки земельных участков (Особенности земельного участка как объекта оценки. Цели оценки земли. Принципы оценки земли. Виды стоимости. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка)	2
2	Аналитический обзор рынка земли Брянской области (подготовка отчета о состоянии рынка земли Брянской области по материалам печатных и Интернет изданий)	2
3	Правовое регулирование земельного рынка (Понятие, виды и особенности земельного рынка. Правовой режим земельного участка. Нормативно-правовые акты регламентирующие хозяйственный оборот, кадастр и оценку земельных участков)	2
4	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов земельного участка (обоснование вариантов различного использования объектов земельных участков)	2
5	Оценка земельного участка методами доходного подхода (решение задач по функциям денежных единиц, формирование денежных потоков, расчет ставок капитализации и дисконтирования, решение задач по оценке земли методами: капитализации земельной ренты, метода остатка и метода предполагаемого использования)	4
6	Определение стоимости земельного участка методами сравнительного подхода (расчет стоимости земельного участка методами: методом сравнительных продаж, методом выделения, методом распределения)	4
7	Определение стоимости земельного участка методами затратного подхода (определение стоимости земельного участка методом воспроизводства, методом инвестиционных контрактов)	2
8	Методы согласования результатов оценки рыночной стоимости земельного участка (Процедура и критерии согласования итоговой стоимости. Методы согласования итоговой стоимости земельного участка.)	2
9	Оценка земель сельскохозяйственного назначения (Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты. Оценка различных видов земель сельскохозяйственного назначения)	4
10	Оформление отчета об оценке земельного участка	2
11	Государственный земельный кадастр (Сущность кадастра объектов недвижимости. Отвод и выделение земельных участков. Формирование земельного участка. Составление кадастрового плана земельного участка)	4
12	Кадастровая оценка земель различного целевого назначения (Нормативно правовая база кадастровой оценки земли. Методы кадастровой оценки стоимости земельных участков. Использование результатов кадастровой оценки земли	6

 

Практическая работа №1

ТЕСТЫ

Тест 1. Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутреннее улучшение дачного земельного участка:

а) подъездная дорога к участку;

б) фруктовые деревья на участке;

в) линия электропередачи;

г) насосная станция;

д)все ответы неверны?

Тест 2. Оценка земельных участков может проводиться с целью:

а) определения налогооблагаемой базы;

б) вовлечения земельных участков в активный оборот;

в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;

г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;

д)во всех вышеперечисленных случаях.

Тест 3. При определении наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:

а) физические возможности для предполагаемого использования;

б) правовая обоснованность предполагаемого использования;

в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;

г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;

д)все вышеперечисленное.

Тест 4. Экономический принцип, согласно которому максимальный доход от земельного участка можно получить при соблюдении оптимальных величин его составных элементов, называется:

а) принципом вклада;

б) принципом остаточной продуктивности;

в) принципом замещения;

г) принципом сбалансированности;

д) принципом разделения.

Тест 5. Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой участок с эквивалентной полезностью, называется:

а) принципом замещения;

б) принципом соответствия;

в) принципом ожидания;

г) принципом остаточной производительности;

д)принципом изменения внешней среды.

Тест 6. Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости:

а) наиболее вероятная цена сделки;

б)покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

в) стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит;

г) стоимость, рассчитанная на конкретную дату;

д) объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной
оферты;

е) все ответы соответствуют определению рыночной стоимости?

 

Тест 7. Что из нижеперечисленного не соответствует определению инвестиционной стоимости:

а) стоимость для конкретного инвестора;

б) стоимость в обмене;

в) стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых
доходов;

г) стоимость в пользовании;

д) все ответы соответствуют определению инвестиционной стоимости?

Тест 8. Согласно принципу остаточной продуктивности остаток дохода от хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:

а) рабочей силы;

б) машин, оборудования, здания;

в) предпринимательских способностей;

г) земли;

д) готовой продукции.

Тест 9. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:

а) замещения;

б)конкуренции;

в) полезности;

г) ожидания;

д) вклада.

Тест 10. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость земельного участка:

а) инвестиционная;

б) стоимость для целей налогообложения;

в) залоговая;

г) ликвидационная;

д) все ответы неверны?

Тест 11. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения:

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) цены продажи сельскохозяйственной продукции;

г) технологические свойства почвы;

д)все факторы существенно влияют на оценочную стоимость?

Практическая работа №2

Задание

По данным средств массовой информации сформировать аналитический обзор рынка земли за определенный период времени.

 

Этапы проведения анализа

1. Проанализировать ситуацию на рынке застроенных и незатроенных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство жилой недвижимости в г. Брянске

- предложение незастроенных земельных участков под ИЖС  в городе Брянске

Предложения незастроенных земельных участков	Советский район города		Бежицкий район города		Фокинский район города		Володарский район города
	площадь, м2	цена за 1 м2, руб.	площадь, м2	цена за 1 м2, руб.	площадь, м2	цена за 1 м2, руб.	площадь, м2	цена за 1 м2, руб.
Итого

 

По результатам обзора сделать вывод. Рассчитать среднюю площадь земельного участка и среднюю цену за 1 м² по районам города и в среднем по городу.

При формировании вывода указать, кто выступает основным продавцом земельных участков – физические лица, профессиональные агентства недвижимости, застройщики.

 

- предложение застроенных земельных участков под ИЖС  в городе Брянске

Предложения застроенных земельных участков

Советский район города

Бежицкий район города

Фокинский район города

Володарский район города

площадь, м2

цена за 1 м2, руб

наличие улучшений

площадь, м2

цена за 1 м2, руб

наличие улучшений

площадь, м2

цена за 1 м2, руб

наличие улучшений

площадь, м2

цена за 1 м2, руб

наличие улучшений

 

В качестве улучшений рассматриваются надворные постройки, наличие газопровода и канализации

По результатам обзора сделать вывод. Рассчитать среднюю площадь и среднюю цену за 1 м² по районам города и в среднем по городу.

При формировании вывода указать, кто выступает основным продавцом земельных участков – физические лица, профессиональные агентства недвижимости, застройщики.

 

 

2. Проанализировать ситуацию на рынке застроенных и незатроенных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство жилой недвижимости в Брянском районе и других районах Брянской области

- предложение незастроенных земельных участков под ИЖС в Брянском районе и других районах Брянской области

Предложения незастроенных земельных участков	Брянский район		Районы Брянской области
	площадь, м2	цена за 1 м2, руб.	площадь, м2	цена за 1 м2, руб.
Итого

 

По результатам обзора сделать вывод. Рассчитать среднюю площадь земельного участка и среднюю цену за 1 м² по районам города и в среднем по городу.

При формировании вывода указать, кто выступает основным продавцом земельных участков – физические лица, профессиональные агентства недвижимости, застройщики.

 

- предложение застроенных земельных участков под ИЖС  в Брянском районе и других районах Брянской области

 

Предложения застроенных земельных участков	Брянский район			Другие районы Брянской области
	площадь, м2	цена за 1 м2, руб	наличие улучшений	площадь, м2	цена за 1 м2, руб	наличие улучшений

 

В качестве улучшений рассматриваются надворные постройки, наличие газопровода и канализации

По результатам обзора сделать вывод. Рассчитать среднюю площадь и среднюю цену за 1 м² по районам города и в среднем по городу.

При формировании вывода указать, кто выступает основным продавцом земельных участков – физические лица, профессиональные агентства недвижимости, застройщики.

 

 

2. Анализ земельных участков под коммерческую застройку.

В данном случае приводятся характеристики предложений продажи и аренды земельных участков. Данные также группируются по районам города, площади объекта

Район города	Советский район	Фокинский район	Бежицкий район	Володарский район
1.Предложение продажи земельных участков, м 2 в том числе - торговые площади и склады - офисы - производство - прочее
Цена за 1 м
2.Предложение аренды земельных участков в том числе - торговые площади и склады - офисы - производство - прочее
Арендная ставки за 1м2

 

Формируется вывод об объемах предложения коммерческой недвижимости и целевом ее использовании. Рассчитывается средняя арендная ставка.

    По завершении анализа формируется общий вывод по работе.

 

Контрольные вопросы:

1. Субъекты рынка земли

2. Особенности инвестирования в земельные участки

3. Факторы рынка земли

4. Факторы и инструменты государственного регулирования рынка земли

5. Родовые признаки объекта недвижимости

6. Функции рынка земли

7. Профессиональные участники рынка земли

8. Виды рынков земельных участков

9. Сегментация земельного рынка.

10. Особенности функционирования земельного рынка

 

 

Практическая работа № 3

ТЕСТЫ

Тест 1. Сделка купли-продажи предусмотрена российским законодательством для земельных участков, находящихся:

а) в частной собственности;

б) в пожизненном наследуемом владении;

в) в постоянном бессрочном пользовании;

г) в долгосрочной аренде;

д) а) и б).

 

Тест 2. Согласие местных органов власти для сдачи земельного участка в арен­ду необходимо, если владелец этого участка обладает правом:

а) частной собственности;

б) пожизненного наследуемого владения;     

в) постоянного бессрочного пользования;

г) все ответы неверны.

 

Тест 3. К какой категории земель относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пре­делах городской черты:

а) к землям сельскохозяйственного назначения;

б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;

в) к землям населенных пунктов;

г) к землям природоохранного назначения;

д) все ответы неверны?

 

Тест 4. В понятие правового режима земельного участка не включаются:

а) требования к плотности и высоте застройки;

б) указание формы собственности на землю;

в) запрещение изменения целевого назначения земель;

г)  характеристика плодородия почвы;

д) все вышеперечисленное входит в понятие правового режима земельного участка.

 

Тест 5. В Российской Федерации запрещен свободный рыночный оборот земельных участков следующего разрешенного использования:

а) земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства;

б) земельные участки, выкупленные на аукционах и конкурсах;

в) земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищ­ного строительства;

г) земли лесного фонда;

д) все вышеперечисленные земли.

 

Тест 6. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земель­ные участки предоставляются гражданам:

а) в частную собственность;

б) в частную собственность и пожизненное наследуемое владение;

в) в. частную собственность, пожизненное наследуемое владение
и постоянное бессрочное пользование;

г) в частную собственность и постоянное бессрочное пользование;

д) все ответы верны.

 

Тест 7. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земель­ные участки в постоянное бессрочное пользование предоставляются:

а) гражданам;

б) федеральным казенным предприятиям;

в) предприятиям местной промышленности;

г) строительным организациям;

д) все ответы верны.

 

Тест 8. Иностранным юридическим лицам и гражданам не предоставляются в собственность земельные участки:

а) под промышленную застройку за чертой поселений;

б) сельскохозяйственные угодья;

в) под индивидуальную жилую застройку;

г) под застройку доходными объектами недвижимости;

д) предоставляются во всех указанных случаях.

 

Тест 9. Согласно Конституции Российской Федерации земельные отношения регулируются:

а) только федеральным законодательством;

б) только законодательством субъектов РФ;

в) только законодательными актами муниципальных образований;

г) совместно законодательными актами РФ и субъектов РФ;   

д) совместно законодательными актами РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.                                                               

Тест 10. К какой категории земель относится заповедник на территории

города:

                                                                         

а) к землям лесного фонда;                             

б) к землям особо охраняемых территорий;    

в) к землям населенных пунктов;                      

г) все ответы неверны?

 

Практическая работа № 4

 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Цель работы - обосновать варианты различного использования объектов недвижимости, земельных участков, изучить применение принципов оценки недвижимости

Темы для обсуждения

1. Сущность и исторические основы развития оценки земли в России и за рубежом.

2. Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ.

3. Стандарты оценки связанные с оценкой земельных участков

4. Виды стоимости земельных участков и факторы, влияющие на их цену.

5. Принципы оценки основанные на представлениях собственника

6. Принципы оценки связанные с эксплуатацией собственности

7. Принципы оценки, обусловленные действием рыночной среды, принципы,

8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

9. Критерии наиболее эффективного использования земельного участка

10. Методы определения наиболее эффективного использования земельного участка

 

Задания

1. На свободном экономическом участке земли можно возвести четыре типа зданий: торговый центр, бизнес-центр, гостиница, кинотеатр. В результате анализа рынка недвижимости получена следующая информация (таблица 1). Определите наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка.

 

Таблица 1.

Показатель	Торговый центр	Бизнес-центр	Гостиница	Кинотеатр
Стоимость строительства, тыс.руб.	50 000	47 000	40 000	35 000
Чистый операционный доход, тыс.руб.	4 000	3 500	3 300	2 900
Коэффициент капитализации для зданий, %	14	15	17	13
Коэффициент капитализации для земли, %	11	11	11	11

 

2. На основе дохода, относящиеся к земле, определить наилучшее наиболее эффективное использование земельного участка, на котором можно возвести три варианта многоквартирного жилого дома (таблица 2). Анализ рынка показывает, что расходы по эксплуатации таких зданий составляют 60% от доходов. Норма доходности инвестиций для застройщика должна быть не менее 22%.

 

Таблица 2

Показатель	1	2	3
Стоимость строительства в расчете на 1м3, руб.	15 000	14300	13600
Количество квартир в доме Однокомнатных Двухкомнатных Трехкомнатная Четырехкомнатная Пятикомнатных	10 30 60 - -	20 50 20 - -	- - - 25 20
Общая площадь квартир, м2 Однокомнатных Двухкомнатных Трехкомнатных Четырехкомнатных Пятикомнатных	36 52 80 - -	40 60 90 - -	- - - 120 140
Прогнозируемая месячная арендная плата за квартиру, тыс. руб. Однокомнатных Двухкомнатных Трехкомнатных Четырехкомнатных Пятикомнатных	4500 6800 7200 - -	5500 7000 8500 - -	- - - 10 000 11600

 

3. В таблице 3 приведены данные, описывающие три варианта использования свободного участка земли.

 

Таблица 3

Показатель	Строительство жилого здания	Строительство офисного центра	Строительство торгового центра
Площадь зданий, м2	8000	9000	5000
Стоимость строительства зданий, руб./м2	12 000	11 000	10 500
Чистый операционный доход от всего объекта, тыс.руб.	16 000	19 000	21 000
Коэффициент капитализации для зданий	0,11	0,11	0,12
Коэффициент капитализации для земли	0,8	0,8	0,8

Определить: стоимость земли, вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, общую стоимость выбранного варианта

 

4. Оценщик анализирует три варианта застройки земельного участка размером 12 соток. Стоимость одной сотки составляет 20 000руб. Первый вариант предусматривает строительство индивидуального жилого дома общей площадью 200 м2. Стоимость строительства такого дома в расчете на 1м2 общей площади составляет 12 000руб. По второму варианту возможно строительство индивидуального жилого дома общей площадью 250м2. Стоимость строительства такого дома в расчете на 1м2 общей площади составляет 10 600руб. Третий вариант предусматривает строительство индивидуального жилого дома общей площадью 300м2. Стоимость строительства составляет в расчете на 1 м2 общей площади 9 700руб.

Оценщику известна рыночная стоимость указанных типов домов. Так, дом построенный по первому варианту можно продать за 2 400 000руб., по второму варианту – за 2 800 000руб., по третьему варианту за 3 100 000руб.

Определите вариант наилучшего наиболее эффективного использования данного земельного участка.

 

Контрольные вопросы

1. Обоснуйте, какие факторы, влияющие на их цену?

2. Какие принципы оценки, основанные на представлениях собственника?

3. Какие принципы оценки связанные с эксплуатацией собственности?

4. Принципы оценки, обусловленные действием рыночной среды, принципы?

5. В чем сущность анализа наилучшего и наиболее эффективного использования?

6. Назовите критерии наиболее эффективного использования земельного участка

7. Назовите методы определения наиболее эффективного использования земельного участка

Практическая работа №5

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке застроенного земельного участка методом остатка исполь­зуются нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием;

б) ставки дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

 

Тест 2. Процентная ставка, которая используется для пересчета величины годового дохода от использования земли в рыночную стоимость земельного участка, называется:

а) безрисковой ставкой дохода;

б) ставкой дисконтирования;

в) нормой возмещения капитала;

г) коэффициентом капитализации;

д) все ответы неверны.

 

Тест 3. Из нижеперечисленных укажите формулу, используемую для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

а) Стоимость = Доход: Ставка капитализации;

б) Стоимость = Доход х Ставка капитализации;

в) Стоимость = Доход х Ставка дисконтирования;

г) Стоимость = Восстановительная Стоимость - Износ;

д) все ответы неверны.

 

Тест 4. Метод остатка можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

 

Тест 5. Капитализация земельной ренты используется для оценки:

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных жилыми объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы верны.

 

Тест 6. Для определения варианта наиболее эффективного использования незастроенного земельного участка может использоваться:

а) метод остатка;

б) метод капитализации дохода;

в)       метод распределения;

г)        все указанные методы;

д)       все ответы неверны.

Практические задачи

 

Задача № 1

Стоимость земельного участка, купленного за 5000 дол., еже­годно увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость земельного участка через восемь лет?

Задача № 2

Рассчитайте текущую стоимость перепродажи участка зем­ли со строениями, если через четыре года предполагается продать его за 250 тыс. руб. Ставка дисконтирования 12%.

 

Задача № 3

Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести земельный участок за 400 тыс. руб.?

 

Задача № 4

 Земельный участок с административным зданием стоимостью 300 млн руб. куплен в рассрочку на пять лет под 10% годовых. Какую равно­великую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?

Задача № 5

Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн руб., предоставленного под залог земельного участка на три года под 12% годовых, если по условиям погашения:

а) заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основную сумму кредита погашает в конце третьего года одним платежом;

б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а   проценты выплачиваются каждый год с остатка основной суммы;

в) кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).

 

Задача № 6

Определите оценочную стоимость земельного участка.

Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни 25 лет.

Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу.

Ставка дохода на инвестиции составляет 18%.

Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

 

Задача № 7

Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн руб.

Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%.

В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принес­ли чистый операционный доход в 65 млн руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.

 

Задача № 8

Определите стоимость земельного участка под строитель­ство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин.

Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогно­зируется в 3 млн руб.

По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка — 12%.

 

Задача № 9