Принципи та основні етапи оцінки результативності потенціалу підприємства

 

 

Теоретико-методологічною базою оцінки ринкової вартості потенціалу підприємства є сукупність взаємозв’язаних принципів, в основу формування яких покладено багаторічний досвід зарубіжних експертів-оцінювачів і вітчизняну практику оцінювання майнових комплексів промислових підприємств.

 

Загальновживана класифікація принципів оцінки виокремлює такі їх групи:

 

1. Принципи, які базуються на уявленнях користувача:

 

Принцип корисності базується на постулаті,що будь-яке підприємствомає вартість, якщо воно корисне потенційному власнику для реалізації певної економічної функції протягом певного періоду.

 

Принцип заміщення передбачає,що максимальна ринкова вартістьпідприємства визначається найменшою вартістю іншого підприємства з еквівалентною корисністю. Інакше кажучи, покупець не сплатить за підприємство (нерухоме майно) суму більшу, ніж мінімальна ціна іншого об’єкта з адекватною корисністю.

 

Принцип очікування ґрунтується на тому,що вартість підприємства,котреоцінюється, визначається розміром чистого доходу, який очікує покупець від

володіння (комерційного використання) ним з урахуванням можливого чистого доходу від його перепродажу.

 

2. Принципи, які пов’ язані із землею, будинками і спорудами:

 

Залишкова продуктивність. Згідно з економічною теорією земля маєвартість або взагалі яку-небудь цінність тільки тоді, коли є залишок чистого доходу після компенсації всіх інших факторів виробництва. Цей механізм розподілу доходу пов’язаний з тим, що земля фізично нерухома, і щоб розпочати будь-яку економічну діяльність, до неї слід приєднати працю, капітал і підприємницький менеджмент. Саме ці доходоутворювальні фактори компенсуються першочергово, а залишок доходу виплачується власникові землі як рента.

 

Внесок. Сутність цього принципу полягає в тому,що додаткові вкладеннякапіталу в будь-яку складову потенціалу підприємства ефективні лише тоді, коли вони підвищують його ринкову вартість. Величина внеску визначається як різниця між зміненою вартістю й витратами, які зумовили цю зміну. Внесок, який не забезпечує приросту вартості потенціалу підприємства, є зайвим „ поліпшенням”.

 

Віддача. Даний принцип означає,що в міру додавання ресурсів доосновних складових потенціалу підприємства чистий прибуток має тенденцію до зростання, але тільки до певного моменту (певної межі). Після цього темпи зростання дохідності починають уповільнюватися аж доти, доки приріст результативності не стане меншим за приріст витрат на додаткові ресурси.

 

Збалансованість ( пропорційність).Згідно з цим принципом усі елементиресурсно-виробничого й управлінського потенціалу підприємства повинні мати збалансовану внутрішню й загальну структуру. Постійне підтримування необхідної пропорційності між розвитком складових потенціалу забезпечує максимальну прибутковість функціонування підприємства та найвищу його вартість.

 

Оптимальний розмір ( величина ). Вимоги цього принципу стосуютьсякожного фактора виробництва – землі, будівель і споруд, технічного

оснащення, персоналу, які разом дають можливість створити економічно обґрунтований (оптимальний) розмір потенціалу підприємства та отримати від нього максимальний прибуток відповідно до ринкової кон’юнктури в даному районі.

 

Поділ і поєднання прав власності. Система майнових прав України,

 

передбачена Цивільним кодексом, дозволяє поділяти та продавати окремо майнові права на власність. останні згідно з теорією пакета (пучка) прав розглядаються як складові, які разом уособлюють усі визнані законом майнові права. Сутність принципу економічного розділення полягає в тому, що майнові права слід поділяти та поєднувати таким чином, щоб збільшувати загальну вартість об’єкта власності. Спираючись на досвід, можна виокремити характерні ознаки, а для кожної з них – види поділу прав власності.

 

Поділ майнових прав за наступними ознаками поділу:

 

- фізичний поділ – право на користування повітряним простором, земелею, надрами;

 

- строкове володіння – різні види оренди, довірче володіння, майбутні майнові права

 

- права користування – обмежене право користування майном, ліцензії, обмеження на використання майна;

 

- майнові права – спільна оренда, партнерство, траст, корпорація, опціон, контракт з погодженими умовами продажу;

 

- права кредитора вступати у володіння – закладні, застави, участь у капіталі та інші.

 

3. Принципи, які пов’ язані з ринковим середовищем:

 

Залежність. Вартість потенціалу підприємства формується під впливоммножини різноманітних факторів, серед яких особливу роль відіграє його місцезнаходження. Якість останнього визначається, насамперед, відповідністю фізичних параметрів земельної ділянки підприємства регіональній системі землекористування та його віддаленістю від ринкової інфраструктури. Разом ці дві важливі характеристики становлять Стус, чи економічне місцеположення

підприємства. Зміни в системі землекористування або в економічному середовищі підприємства згідно з принципом залежності можуть справляти як позитивний, так і негативний вплив на його вартість. У свою чергу, вартість підприємства чи іншого об’єкта нерухомості сама впливає на величину вартості об’єктів нерухомості та підприємств, що їх розміщено в даному регіоні.

 

Відповідність. За інших однакових умов потенціал підприємства,якенайвищою мірою відповідає містобудівним, екологічним, ринковим та іншим стандартним нормам і загальнопоширеним тенденціям землекористування, має найвищу вартість.

 

Попит і пропонування. На вартість потенціалу підприємства великийвплив справляє співвідношення між попитом і пропонуванням. Коли останні збалансовані, а потенціал підприємства використовується якнайліпше і найефективніше, ринкова ціна підприємства, як правило, відображує вартість (витрати) його створення. Якщо на ринку існує надлишок пропонування чи недостатній попит, то рівень цін на підприємства знижується. Вищий рівень ринкових цін проти вартості будівництва стимулює введення в дію нових виробничих об’єктів доти, доки не настає цінова рівновага.

 

Конкуренція. Сутність даного принципу полягає в тому що ціни наоб’єкти оцінювання складаються під впливом постійного суперництва між суб’єктами ринку, які прагнуть отримувати максимальні прибутки. Це вирівнює дохідність інвестицій у різних сегментах конкурентного ринку і дає можливість об’єктивно визначити ринкову вартість підприємств. Принцип конкуренції також застерігає від урахування надприбутків за оцінювання підприємств-монополістів, бо це створює їхню ринкову вартість.

 

Змінювання. Цей принцип передбачає під час оцінювання вартостіпотенціалу підприємства та його складових урахування можливих змін їх функціонування внаслідок трансформації економічних, соціальних і юридичних умов, а також впливу регіональних і локальних факторів. Динамізм зовнішнього середовища і внутрішньовиробничих змін потребує точного визначення дати проведення кожної оцінки вартості потенціалу підприємства.

Фіксована дата оцінки відображає макроекономічну ситуацію, особливості місцевого ринку нерухомості, а також стан об’єкта оцінки, що склалися на даний момент і зумовили саме таку його ринкову вартість.

 

4. Принципи найліпшого і найефективнішого використання:

 

Даний принцип є синтезуючим принципом оцінки вартості потенціалу підприємства. Як системоутворювальний елемент він інтегрує загальний вплив усіх раніше названих принципів і означає, що з можливих варіантів використання потенціалу підприємства буде вибрано той, за якого найповніше реалізуються функціональні можливості всіх складових потенціалу і забезпечується їх максимальна результативність. Найліпше і найефективніше використання дає вихідну концептуальну модель для аналізу різних факторів, котрі впливають на вартість об’єкта оцінювання і забезпечують використання законодавчо незаборонене, фізично здійснюване, фінансово обґрунтоване і таке, що реалізує найбільшу вартість (дохідність) об’єкта оцінки.

 

Механізм процесу оцінки,відповідно до Закону України„Про оцінкумайна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12 липня 2001 року, регламентується Національним Стандартом №1 „ Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року №1440 і включає наступні процедури:

 

1. Підготовчий етап (попереднє ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюється оцінка, визначення бази оцінки, надання замовнику пропозицій із приводу істотних умов договору на проведення оцінки).

 

2. Укладення договору на проведення оцінки.

 

3. Ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та опрацювання вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки.

 

4. Ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.

 

5. Вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур,

що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеними у договорі на проведення оцінки, та їх застосування.

 

6. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів.

 

7. Складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об’єкта оцінки на дату оцінки.

 

8. Доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

 

 

Контрольні запитання

 

1. Дайте визначення поняття вартості?

 

2. Які ще різновиди вартості Ви знаєте?

 

3. Перерахуйте обов’язкові випадки проведення вартісної оцінки.

 

4. Назвіть основні групи принципів оцінки результативності потенціалу підприємства.

 

5. Охарактеризуйте принципи, які пов’язані з ринковим середовищем?

 

6. Яким документом регламентується механізм процесу оцінки майна?

 

7. Перерахуйте процедури проведення оцінки майна.