Экономическая целесообразность проекта при девелопменте офисных помещений

В первую очередь девелопер проводит предварительный анализ рынка с целью выявления классов офисных помещений, в которых нуждаются будущие собственники или арендаторы помещений. Анализ рынка дает информацию, принципиально важную для финансового анализа, на кото­рый девелопер будет в конечном итоге опираться, доказывая целесообраз­ность своего проекта и предоставляя инвесторам и кредиторам информа­цию, необходимую для обеспечения финансирования

Основные моменты, связанные с исследованием рынка офисных поме­щений:

чем крупнее арендатор, тем сложнее определить, какую арендную плату он вносит в действительности, т. е. с учетом таких скидок;

при определении роли крупных арендаторов особенно проблематичной оказывается их подверженность слияниям или характерным частым изменениям в планах деятельности, находящимся в зависимости от экономических колебаний. В результате они часто выставляют большие по­мещения в субаренду, что плохо поддастся измерению и часто вообще не принимается в расчет при анализе рынка недвижимости;

инструменты анализа рынка могут быть весьма сложными, но мно­гие малые и средние фирмы решают, какие помещения арендовать, на основании явно не поддающихся учету параметров, например места жительства руководителя.

А. Спрос. Анализ спроса на офисные помещения начинается с экономического анализа рассматриваемого района, города, региона и пр. Такой анализ включает исследование представленных на рынке работодателей, маркетинговых компаний и отраслей промышленности и потенциала их роста, с особым вниманием к тем секторам экономики, которые порождают спрос на офисные помещения. Необходимо учесть и прогнозирование занятости населения, что является ключевым фактором оценки спроса на офисные помещения. Он сегментируется но отраслям промышленности и в конце концов даст прогноз роста занятости офисных работников на местном рынке. Любые прогнозы, согласно которым рост занятости должен значительно превзойти наблюдаемые в ретроспективе тенденции в регионе, должны тщательно проверяться. Следует помнить о том, что высокие показатели в одном регионе должны уравновешиваться низкими показателями в других регионах, уравновешивая в целом ситуацию в стране.

Корректный анализ рынка поможет выявить предпочтения и требования потенциальных арендаторов. Около 95% арендаторов в новом здании приходится на уже существующие организации и предприятия, расположенные не дальше 50—80 км от участка девелопмента (в регионах). Ниже приведен список пяти основных причин, но которым компании могут ис­кать новые помещения:

размещение новых сотрудников или нового филиала;

диверсификация существующего бизнеса на новые территории;

улучшение качества офисных условии;

сведение разрозненных отделений в единое здание;

улучшение корпоративного имиджа, что позволяет повысить уро­вень продаж, расширить клиентскую базу и улучшить эмоциональный на­строй сотрудников.

При анализе рынка следует обращать особое внимание на то, представлены ли на нем в первую очередь головные офисы (компании), региональные отделения или филиалы. Тип арендатора, на которого должен ориентироваться девелопер, будет играть заметную роль при проектировании глубины офисных помещений, ширины коридоров, парковок и дополнительных удобств. Крупные организации, например, заинтересованы в эффективности использовании помещений. С другой стороны, на рынке, где преобладают небольшие корпоративные головные офисы. для арендатора более важными будут являться внешний вид здания. наличие, например помещений для отдыха, столовой, ресторана, а также возможность отли­чаться от своих соседей.

Требования к помещению, выдвигаемые его потенциальными пользователями, неизбежно влияют на проект и тип помещения, в том числе на среднюю площадь этажа, число входов, расположение коридоров и лифтовых шахт. Особенно важна глубина конструкционных решения (расстояние от плоскости стекол до модульных осей здания; с целью уве­личения или уменьшения числа офисных помещений с окнами

Требования к помещению зависят от специфического для каждого по­тенциального арендатора соотношения между различными категориями сотрудников: считается, что норма на одного сотрудника около 20 кв. м. но требования к площади могут значительно варьироваться в зависимости от должности сотрудников, которые будут ее занимать (кабинет прези­дента компании может быть от 35 до 100 кв. м, офисные зоны конторских служащих от 5 до 9 кв. м и т. п.;.

Пекле того как маркетолог собрал сведения о потенциальных аренда­торах и ожидаемом темпе роста занятости на определенный период време­ни, для оценки необходимой общей площади можно использовать следу­ющее несложное уравнение:

Предполагаемое число сотрудников х Общая площадь

на одного сотрудника ⁼ Прогнозный спрос на офисные помещения.

Следует учитывать, что количество площади на одного сотрудника не является постоянной величиной: оно зависит, в частности, от вида дея­тельности, рода занятий или должностей занимающих помещение сотруд­ников и общей ситуации на рынке. Например, юридические фирмы тради­ционно занимают просторные офисы с библиотекой (около 95 кв. м на одного сотрудника), а в информационно-справочном центре на эту же площадь может приходиться уже шесть сотрудников.

Спрос на помещения также зависит от рыночного уровня арендной платы. Если помещения легко найти и арендная плата сравнительно невы­сока, арендаторы часто используют помещения менее эффективно, чем в том случае, когда арендная плата высокая и объем свободных площадей ограничен.

При оценке спроса на офисные помещения полезно помнить два простых правила. Во-первых, все помещения класса С, которым больше 50 лет. скорее всего, будут перестраиваться с темпом 5% в год. Во-вторых, боль­шинство фирм, которые планируют переезд, ищут помещение на 10-20% больше, чем то, которое они занимают в настоящий момент. Представле­ние о ситуации на рынке офисных помещений и текущих потребностях арендаторов позволяет сделать исходную оценку будущих потребностей даже для стабильного рынка с незначительным прогнозируемым ростом.

Б. Предложение. После определения уровня спроса девелопер должен сосредоточиться на существующем на рынке конкурентном предложений офисных помещений: внимательно изучить существующие,планируемые,потенциальные проекты девелопмента офисных зданий,имеющиеся на рынке недвижимости и девелоперских услуг.При этом для каждого здания –конкурента должна быть собрана следующая информация:

-общая и полезная площадь здания;

-предполагаемая арендная плата aa'lкв. м в месяц-

-условия договора аренды;

-возмещение расходов арендатора но отделке помещений;

-услуги, предоставляемые в здании;

-количество парковочных мест и стоимость парковки (при ее наличии);

-дополнительные удобства в здании и по соседству (рестораны, заку­сочные, конференц-залы, фитнес-клубы и т. п.);

список арендаторов и контактных лиц.

Эти данные могут использоваться для определения рыночной ниши, в которой будет конкурировать предполагаемый девелоперский проект. Они являются основой для оценки арендной платы, скидок, характеристик проекта и необходимых дополнительных удобств. Особенно важно опре­делить сегмент местного рынка - зону, где расположены основные конку­ренты рассматриваемого проекта. Можно купить доступ к базам данных как по стране в целом, так и по ее отдельным районам, регионам и т. и.

Исходя из анализа предложения девелопер может определить общий объем существующего предложения, а также будущее предложение офис­ных помещений на рынке недвижимости. Вычитая ожидаемое предложе­ние из ожидаемого спроса, можно определить дефицит/избыток офисных помещений на конкретный период времени. Эти данные помогут девелопе- ру прогнозировать общую ситуацию на рынке в момент сдачи проектиру­емого здания в аренду. Если спрос растет быстрее, чем предложение, доля свободных площадей будет падать, что создает более выгодные рыночные условия для девелопера. С другой стороны, если предложение растет бы­стрее, чем спрос, доля свободных площадей будет увеличиваться.

В. Субаренда. В целом ряде ситуаций арендаторы могут сдавать поме­щения, которые им не нужны, в субаренду. Таким образом, помещения, формально уже находившиеся в аренде, часто официально или неофици­ально доступны потенциальным арендаторам и, следовательно, также конкурируют с новыми проектами девелопмента.

Г. Выбор участка. Выбор участка - принципиально важный этап в оценке экономической целесообразности девелоперского проекта, так как местоположение проекта офисного здания оказывает непосредствен­ное влияние на арендную плату и на потенциальный уровень заполняемо- сти. При определении потенциала офисного здания с точки зрения его привлекательности для арендаторов следует принять во внимание все ха­рактеристики участка. Для выявления положительных и отрицательных факторов девелопмента девелопер должен сравнить местоположение до-ступность и физические характеристики различных участков (анализ арендной п аты и заполняемое™ зданий, расположенных по соседству с каждым изучастков зонирование или иные ограничения девелопмента).

По сравнению с другими объектами недвижимости офисные помеще­ния обеспечивают самый высокий уровень арендной платы, и поэтому они размещаются на самых дорогих земельных участках. Следовательно, деве­лопер не должен пугаться высокой стоимости, установленной на него.

Участок должен быть приспособлен для эффективного проектирова­ния здания. Офисные здания менее гибки в отношении размера и формы, чем промышленные, торговые и жилые. При выборе участка важную роль играет топография местности. Холмистые участки требуют проведения масштабных работ по выравниванию грунта, что увеличивает расходы на строительство, с другой стороны, такие участки могут предоставлять до­полнительные возможности для устройства парковки под зданием, так как требуется меньший объем работ по выемке грунта по сравнению с ров­ным участком.

Еще одним важным соображением при выборе участка является во­прос о том, насколько удобно до него добираться. Участки должны иметь выход к скоростным автомагистралям и дорогам, непосредственно связан­ным с региональной транспортной системой. Важным является наличие доступа к системе общественного транспорта, особенно в связи с постоян­ным ухудшением ситуации на дорогах.

Сегодня нормы законодательства о зонировании устанавливают верхнюю рамку о девелопменте офисных помещений. Однако возникают неко­торые сложности: многие населенные пункты и города сами определяют требования к девелоперам, рассматривая их проекты не только с точки зрения соответствия нормам зонирования, но также и с точки зрения по­следствий для населенного пункта и его экологии, которые трудно оце­нить количественно. Некоторые негативные последствия (например, уси­ление движения на определенном перекрестке) могут устраняться строительством сооружений за пределами участка девелопмента (в данном случае это должны быть светофоры и дополнительные полосы на дорожном полотне). Другие последствия (к примеру, увеличение общей загруженности региональной транспортной системы) девелоперский проект преодо­леть не может, и компенсировать их приходится сборами на содержание социальной инфраструктуры района.

Хотя девелоперы и их архитекторы не всегда согласны с мнением регу­лирующих органов власти, сотрудники местных органов самоуправления считают, что офисные здания играют важную роль в формировании имиджа города и не стесняются высказывать свои предпочтения и вкусы, ка­сающиеся компоновки зданий, их формы, материалов для внешней и внутренней отделки.

Большинство крупных и многие небольшие проекты девелопмента офисных зданий в ходе процедуры получения ИРД обязаны провести ис­следование ситуации с дорожным движением. Так как появление новых офисных зданий обычно значительно увеличивает интенсивность движе­ния в часы пик, меры по предотвращению пробок на дорогах все чаще ста­новятся необходимым условием одобрения проекта. Они могут предусма­тривать расширение дорожного полотна перед зданием, установку дорожных знаков, расширение дорожного полотна и перекрестков по соседству с участком и многое другое. Девелопер офисных зданий может столкнуться с необходимостью осуществления следующих видов работ:

-заново разметить дорожное полотно;

-построить разделительную полосу для контроля доступа;

-установить дорожные знаки;

-расширить дорожное полотно перед участком застройки;

-расширить дороги, соединяющие участок с крупными и скоростны­ми автомагистралями;

-проложить новую дорогу, соединяющую участок с основной автома­гистралью;

-участвовать в финансировании строительства дорожных развязок на автомагистралях.