Основные стадии и фазы девелоперского проекта.

Для того чтобы процесс девелопмента имел место, необходимы прост­ранство (свободная земля) и население (общество) (возможности девелопмента расширяются с приростом населения). Поиск будущих возмож­ностей требует детального рассмотрения основных демографических и экономических показателей, так как они меняются со временем. Деталь­ный анализ населения может сказать о будущих пользователях объектами рынка недвижимости. Кроме того, при использовании демографических данных можно исследовать национальные, региональные и местные рын­ки, их конкурентное окружение.

Территория Москвы составляет 1080,47 кв. км, Московской области — 47 ООО кв. км. Численность населения в Москве в 2005 г., по данным Рос- стата, составила 10 407 тыс. чел., а Московской области 6628,4 тыс. чел. Следовательно, на 1 чел. в Москве приходится 103,82 кв. м земли, в Мос­ковской области — 7090,70 кв. м земли. Исходя из того что в Московской области еще есть в наличии участки свободной земли, можно предполо­жить о выгодных перспективах по развитию девелоперских проектов. Необходимо отметить, что в связи с нехваткой свободной земли в Москве построенные объекты девелопмента в столице будут дорожать, а у девелоперов на рынке Московской области появляются возможности возводить более качественные объекты с большей полезной площадью и меньшим земельным участком, уже имея опыт строительства в Москве.

Если затрагивать второй момент (возможности девелопмента расширяются с приростом населения), то в целом прирост населения возможен. Двумя способами: естественное увеличение (больше людей рождается, чем умирает); миграционный прирост населения.Подробный анализ де- волонтёрами демографических показателей говорит не только о том, на­сколько больше людей будут находиться в стране, но и об их возрасте, со­ставе семьи, образовании, что позволит более точно изучить потребности людей на ближайшую перспективу. Важным элементом в изучении потре­бительского спроса населения являются его доходы, однако оценить до­ход населения в теневой экономике точно не представляется возможным, а одним из определяющих факторов спроса на коммерческую недвижи­мость является рост занятости, например, занятость розничных торговцев растет параллельно с ростом торговых площадей, причем рост занятости наблюдается, как правило, в экономически развитых регионах.

Для местных органов власти рост занятости — дополнительный источ­ник в получении доходов от налогообложения, но в то же время это и до­полнительные потребности в дорогостоящем коммунальном обслужива­нии и инфраструктуре.

Для участников рынка недвижимости одним из первых шагов для про­гнозирования возможностей в будущем является понимание текущей и ретроспективной ситуаций. Многие изменения невозможно предсказать или спрогнозировать (например, поток миграционных работников в Москву продолжается, так как работодатели предлагают заработную плату намного меньше, чем коренному москвичу, но больше, чем гражда­не из других регионов смогли бы получить у себя на родине. Развитие дан­ной ситуации возможно двумя противоположными путями: либо этот процесс останется на том же уровне, либо прекратится в связи с низкой квалификацией дешевой рабочей силы). Кроме того, не каждая стадия жизненных циклов того или иного объекта коммерческой недвижимости работает слаженно. Например, в конце 1990-х гг. спрос на офисные поме­щения оставался высоким, хотя свободные вакансии практически отсут­ствовали. Напротив, поиск арендаторов для торговых площадей был за­труднен, и стоимость за 1 кв. м была достаточно низкой в связи с маленькой загрузкой объектов.

В связи с тем что в Москве большая плотность населения и практиче­ски не осталось свободной земли, девелоперы направили свой потенциал на область, так как чем дальше от центра, тем дешевле земля, ниже из­держки производства. Начало 1990-х гг. изменило технологии коммуни­каций заказчика (клиента) с исполнителем (девелопером): местоположе­ние стало играть не такую важную роль, как раньше, появились электронные сети, Интернет, сотовые телефоны, электронная почта. Сей­час больше людей ищет место работы ближе к дому, а поскольку появля­ются новые районы массовой жилой застройки на окраине Москвы и в городах Московской области,следовательно,необходимо в этих районах предусмотреть новые рабочие места.

Итак, на основе вышеизложенного можно отметить, что те из девелопе- ров, которые лучше всего предвидят будущее, будут пожинать самые боль­шие плоды.Технологии строительства, индивидуальные предпочтения потре­бителей, политика правительства, демографическая ситуация, источники капитала и экономика в целом — все это развивается время от времени, правда, иногда медленнее, а иногда быстрее в период того или иного кризи­са. Все участники девелоперского процесса должны уметь увидеть спрос на свой объект, предложения своих конкурентов, потребительские предпочте­ния своих потенциальных клиентов и вероятность их изменения со временем.

В соответствии с Руководством но оценке эффективности инвестиций, утвержденным Миэкономики России, Минфином России и Госстроем России от 21 июня 1999 г. № ВК 477, выделяют три стадии инвестицион­ного, в частности девелоперского, проекта:

-предынвестиционная стадия (предпроектная);

-инвестиционная стадия (стадия реализации);

-стадия эксплуатации (проектирование и строительство).

Рассмотрим более подробно вышеуказанные стадии девелопмента.

7.3.1. Предпроектная (предынвестиционная) стадия.

На данной стадии наиболее важным этапом является анализ рынка не­движимости.

Исследование и анализ рынка недвижимости должны быть осуществ­леныс акцентом на регион расположения проекта. Исследования должны отражать главные тенденции российского рынка недвижимости; базовые сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития; основ­ные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы); основные тенденции предложения на рынке недвижимос­ти; состояние конкуренции на рынке; прогноз состояния спроса и предло­жения; прогноз движения цен; прогноз конкурентной среды.

На основе данного анализа должны быть определены рекомендации по выбору сегмента для проекта и, но типу проекта в рамках сегмента, реко­мендации по финансовой и маркетинговой стратегии.

При осуществлении данного этапа необходим прогноз рынка на обо­зримое будущее. Если на рынке существует выраженный дефицит зданий определенной категории, то грамотно реализованные девелоперские про­екты в этих секторах будут привлекательными, по крайней мере, в средне­срочном периоде.

При анализе следует иметь в виду, что рынок недвижимости может на­удиться в состоянии депрессии под действием проблем переходных эко­номик. С улучшением экономической ситуации следует ожидать роста на Рынке недвижимости. Таким образом, можно утверждать, что девелопер­ские проекты, отвечающие глубоким структурным потребностям рынка, являются наиболее привлекательными и наименее рискованными.

В результате проведенного анализа рынка недвижимости должен быт выработан оптимальный вариант девелоперского проекта, после чего начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов.

Следующей составляющей пред проектной стадии является формиро­вание стратегии девелоперского проекта.

Существует мнение, что сделки с недвижимостью являются но существу финансовыми операциями'. Это означает, что развитие проектов недвижи­мости в большей степени относится к категории финансов, нежели к любо­му другому виду деятельности. Операции с недвижимостью требуют круп­ных капиталовложений, поэтому хорошо продуманное построение страте­гической схемы может предопределить либо успех, либо провал проекта.

Одним из важнейших мероприятий на пред проектной стадии являет­ся инвестиционный анализ.

Ключевым элементом девелоперского проекта с позиции инвестора является его финансовый анализ, позволяющий в конечном итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ проектов включает в основном следующие элементы: разработку различ­ных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стои­мости консультантов, стоимость проектирования, стоимость строительст­ва, отделки. Обязательно оцениваются затраты на подведение внешних коммуникаций. Подлежат расчету также расходы на маркетинг, на выкуп доли, предназначенной для нужд города. Должны быть спланированы рас­ходы на получение различных разрешений и согласования со стороны ор­ганов надзора и контроля. При необходимости в расчет принимаются та­моженные сборы и пошлины. Обязательным элементом расчета должны быть накладные расходы и текущие платежи (аренда земли, коммуналь­ные услуги и проч.).

Все вышеприведенные данные, а также иные аспекты отражаются в де­тально разработанномбизнес-плане, включающем финансовый, юридиче­ский, организационный и временной анализ, а также прогноз поступле­ний и расходов на период до пяти лет.

Бизнес-план должен содержать оценку эффективности инвестиций, сравнительный анализ использования различных источников финансиро­вания, рекомендации по инвестиционной стратегии проекта, оптималь­ные финансовые и налоговые схемы реализации проекта.

На данной стадии уже возможна разработка типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения, отвечающих требованиям кредитных учреждений. Параллельно должна быть произведена разработка юридиче­ского обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовом схеме, заканчивающаяся юридическим заключением по проекту.

Итогом этого этапа является полный пакет всех разрешений и согласо­ваний, необходимых для начала проектирования и строительства.

Следующим этапом является оформлениеисходно-разрешительной» документации (ИРД), которая представляет собой обширный комплекс.

различных градостроительных документов и согласований. Именно эта стадия является началом организации и проведения практических меро­приятий по приобретению заказчиком прав на объект. Пред проектная подготовка строительства предусматривает пред инвестиционный и инве­стиционный периоды.

В пред инвестиционный период пред проектной подготовки разрабаты­ваются следующие стадии градостроительной документации: схемы раз­мещения жилищного и других видов строительства; схемы инженерною обеспечения территории строительства и реконструкции; градостроитель­ные планы районов; проекты планировки территории. Данные стадии гра­достроительной документации выполняются в соответствии с Генераль­ным планом развития города.

В инвестиционный период пред проектной подготовки осуществляют­ся: разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной пред инвестиционной градостроительной доку­ментации); подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД); оформление правового акта городской администрации — разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Результатом пред проектной подготовки является правовой акт город­ской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчика-застройщика и условия прове­дения инвестиционно-строительной деятельности.

Ключевое значение на пред проектной стадии имеет привлечение кре­дитных и инвестиционных ресурсов. Традиционной является схема фи­нансирования, при которой инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого девелоперского проекта является его наиболее слож­ным и узким местом.

На этой стадии ключевым вопросом также являются затраты на приобре­тение прав на землю. В различных субъектах РФ складывается своя практи­ка осуществления приобретения земли. Столичный опыт регулирования инвестиционных отношений в строительстве заключается в следующем. Первый способ приобретения нрав на земельный участок под строитель­ство состоит в заключении инвестиционного контракта между админист­рацией города и потенциальным инвестором. В этом случае в качестве расчета за предоставленный земельный участок идет долевое распределе­ние нежилых помещений между инвестором и городом. Второй вариант когда инвестор выкупает или приобретает права аренды земли на 19 лет.

По результатам пред проектной стадии девелоперская компания помо­жет инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, включающую следующие основные элементы: назначение объекта, функциональное ис­пользование объекта, архитектурные, потребительские и инженерные тре­бования к зданию, требования по внутренней планировке и отделке, инве­стиционная, а также управленческая и строительная концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное ру­ническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.

 

Инвестиционная стадия

А. Стадия проектирования. На стадии проектирования предполагает­ся, что девелопер имеет проработанную финансовую схему, предусматри­вающую последовательную организацию финансирования. Основные па­раметры схемы согласовываются еще на пред проектной стадии в периодпривлечения финансовых ресурсов, однако на данной стадии происходитдетализация и уточняются конкретные механизмы.

Наиболее важными вопросами, прорабатываемыми на стадии проек­тирования, являются вопросы, связанные с налогообложением и форми­рованием профессиональной архитектурно-инженерной группы. Уровеньналогов играет важную роль из-за сравнительно длительного периода,в течение которого идут денежные потоки.

Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная ком­плексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проекти­ровщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализа­ции проекта. Росстат отмечает следующие факторы, ограничивающиеделовуюактивность строительных организаций (табл. 7.2)

Как показывает практика, качество управления проектом оказываетсярешающим фактором успеха или неудачи проекта. Опытные инвесторыуделяют особое внимание качеству управления проектами строительствалюбой недвижимости, в которых они участвуют. Эффективное управле­ние девелоперским проектом гарантирует, что здание будет всегда занятоарендаторами, состав которых тщательно подобран, помещение будет со­держаться в хорошем состоянии, чтобы избежать потерь стоимости илиухода арендаторов, соответствующие услуги будут предоставляться безнеоправданных затрат, разногласия с арендаторами будут оперативноулаживаться, и с ними будут поддерживаться партнерские отношения.

При грамотном подходе к организации процессов строительства видится нецелесообразной экономия средств на управлении, попытка инвесторов самостоятельно выполнять функции управляющего или поручать это непрофессиональному или неопытному менеджеру. Даже непродол­жительный период простоя здания, не занятого арендаторами из-за недо­статочного регулирования отношений с ними или из-за технических про­блем с самим зданием, которых можно было бы избежать, вызывает быстрый перерасход тех средств, которые можно было бы потратить на более профессиональный менеджмент.

Руководство проектированием составляет основное содержание этапа проектирования.

В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение проектной документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддержи­вать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государст­венными службами.

На этот момент можно определить размер бюджета уже с погрешнос­тью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Девелоперская компания от имени инвестора может осуществлять на этой стадии следующие действия:

-оформление в надлежащем порядке в государственных и муници­пальных органах исходно-разрешительных документов: распоряжение мэра (префекта) по проекту, инвестиционный контракт, землеотвод (до­говор аренды земли), градостроительное заключение-задание, геоподос­нова, технические условия присоединения, технический паспорт, техни­ческое задание на проектирование;

-получение согласований и разрешений (для г. Москвы) в мэрии, пре­фектуре, территориальном управлении земельного комитета, Москомархи- тектуре, Москомприроде, санэпиднадзоре, управлении по охране памят­ников, отделе подземных сооружений, органах но гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям, ГИБДД, органах пожарной службы, эксплу­атационных службах инженерных коммуникаций (Мосэнерго, Мосводо- канал, Мосгорсвет, Мосводосток, Мосзеленхозстрой), Мосгорэкспертизе итд.

Девелоперская компания полностью представляет интересы инвесто­ра на этане проектирования, в том числе руководит формированием груп­пы проектировщиков, включая проведение тендера по выбору главного архитектора проекта, архитектора по инженерным системам, архигектора-конструктора и заключение с ними контракта.

Под контролем девелоперской компании должен находиться этап под­готовки эскизного проекта и технико-экономического обоснования (ТЭО), включая согласование задания на проектированиеГЭО в муници­пальных органах, управление разработкой эскизного проекта иТЭО, про­ведение проектных и архитектурных совещаний, получение окончательных технических условий присоединения объекта к городским коммуникациям (теплосеть, электричество, канализация, водопровод, телефон), согласова­ниевгосударственных инспектирующих органах (Государственная про­тивопожарная инспекция, санэпидстанция, административно-техничес ­ кая инспекция и пр.), получение заключения Мосгорэкспертизы.

 

Этап рабочего проектирования включает:

-управление рабочим проектированием объекта;

-управление проектированием внешних коммуникаций;

-проведение проектных и архитектурных совещаний;

-корректировку ТЭО;

-подготовку тендерной документации для подрядчиков по строитель­ству;

-разработку и корректировку строительного бюджета.

Следует отметить, что для технически несложных объектов или по ^;проектам повторного применения допускаетсяодностадийное проектирование, которое заключается в разработке рабочего проекта объекта (ут­верждаемой части и рабочей документации).

Для технически сложных и крупных объектов, когда разработка проект­ной документации в одну стадию нерациональна ввиду сложности, необхо­димости в подробной проработке и согласованиях нет, проектная докумен­тация разрабатывается в две стадии. На первой стадии осуществляетсяразработка ГЭО, на второй — разработка рабочей документации.

Б. Стадия строительства. Девелоперская компания может полностьюпредставлять интересы инвестора на этапе строительства, осуществляяпроведение городских, российских или международных тендеров средистроительных подрядчиков. Эти мероприятия включают разработку пол­ного пакета тендерной документации, собственно организацию и проведе­ние тендеров среди подрядных и субподрядных организаций, подготовкуконтрактов и ведение переговоров.

Следующим этапом является непосредственное управление строи­тельством, которое заключается в разработке и оптимизации программыстроительства, организации взаимоотношений с органами власти и управ­ления в части согласовании по строительству, в контроле за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты), в контроле за сроками мобилизационного и строительного этапа,в получении согласований при проведении работ по внешнимкоммуника­циям, в контроле за качеством строительных работ, в контроле за реализа­цией всех договорных обязательств по проекту, в контроле за подготовкойобъекта к эксплуатации.

Заключительной стадией данного этапа является сдача объекта в эксплуатацию. Поскольку на данном этапе осуществляетсянепосредственнос строительство объекта, эта стадия является самой дорогостояще и обычно самой длительной во всем цикле девелоперского проекта.

В. Эксплуатационная стадия (стадия реализации). В первую очередьэта стадия включает маркетинг на рынке реализуемыхплощадей.

В том случае, если проект реализуется инвестором в коммерческихцелях, девелоперская компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.

Реализация маркетинговой кампании включаетследующие этапы:

-разработку маркетинговой концепции и стратегии;

-разработку логотипа проекта и всех вытекающих атрибутов;

-разработку пакета рекламно-информационных материалов, описы­вающих проект, для привлечения отечественных и иностранных аренда­торов или покупателей;

-издание соответствующих брошюр и буклетов, размещение рекламыв средствах массовой информации;

-подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта;

-осуществление прямой рассылки рекламных материалов потенци­альным клиентам и профессиональным брокерам;

-проведение презентаций проекта с участием представителей госу­дарственных структур;

-разработку типового договора аренды или продажи;

-проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключениеконтрактов на аренду или продажу помещений.

 

На завершающей стадии в функции девелопера входит контроль заэксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончаниястроительства. На этом этапе девелопер помогает инвестору реализоватьосновную цель проекта — достичь максимальной эффективности осуще­ствленных инвестиций. Именно здесь инвестор может ощутить преиму­щества концепции комплексного управления строительными проектами,реализуемой управляющей или девелоперской компанией. Ранее намибыл рассмотрен перечень специалистов, привлекаемых на различных эта­пах реализации проекта девелопмента.

 

21.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

7.4.1. Взаимосвязь эффективности и стоимости девелоперского проекта

В предыдущих разделах были раскрыты понятия девелопмента недви­жимости, девелоперского проекта, недвижимости как объекта девелоп­мента и дана классификация объектов коммерческой недвижимости.

Каждый инвестиционный проект, в том числе и девелоперский, преследует в качестве своей основной цели получение максимального дохода инвестором и другими заинтересованными лицами с минимальными из­держками. Поэтому на первое место при принятии решений об инвестициях выходит оценка инвестиционного проекта.

Под оценкой инвестиционного проекта обычно понимается набор способов определения целесообразности долгосрочного вложения капитала (инвестиций) в различные объекты (отрасли, мероприятия и т. п.) с целью оценки перспектив их прибыльности и окупаемости.

Таким образом, в общем случае под оценкой инвестиционного проекта понимается определение его эффективности. Однако следует отметить, что оценка эффективности девелоперского проекта не представляется возможной без оценки его доходной части — доходов от эксплуатации за­вершенного объекта, а также дохода от его продажи. Для реализации дан­ного этапа анализа используются методы оценки недвижимости. Для большей наглядности взаимоотношения данных видов оценки (оценка

 

 

Рис. 7.4. Место оценки недвижимости при реализации девелоперского проекта

 

эффективности девелоперского проекта и оценки стоимости недвижимо­сти), а также роль оценки недвижимости в процессе анализа девелопер­ского проекта отражены на рис. 7.4.

При рассмотрении понятия «эффективность проекта» прежде всего отметим, что реализация проектов девелопмента является не только спо­собом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелоперами и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оцене­на с разных точек зрения:

с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (эконо­мическая, народнохозяйственная эффективность);

с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эф­фективность).

Понятие привлекательности инвестирования чаще всего связывают с его целесообразностью, т. е. учитывают соответствие инвестиционной деятельности конкретным целям и интересам.

В планово-директивной экономике критерий эффективности капи­тальных вложений был достаточен для принятия решения об инвестиро­вании. Причем традиционно использовались два метода оценки экономи­ческой эффективности капитальных вложений — общей, или абсолютной, и сравнительной эффективности.

Общая эффективность определяется как отношение эффекта (в зави­симости от уровня его реализации: по народному хозяйству в целом — как прирост национального дохода, по отрасли — как прирост чистой продук­ции, по объединениям и предприятиям — как прирост чистой прибыли, а для отдельных видов техники — как абсолютная величина прибыли) и необходимых для этого капитальных вложений. Рассчитанный по от­дельному мероприятию показатель общей эффективности сопоставлялся с нормативом, дифференцированным по отраслям (подотраслям), а также по направлениям капитальных вложений (новая техника, охрана природы и т. д.) и с отчетными показателями предыдущего периода. Рассматриваемое мероприятие считалось эффективным, если расчетный показатель ока­зывался выше этих ограничений.

Сравнительная эффективность определяется как отношение экономии на снижении текущих издержек (себестоимости) при замене базового меро­приятия новым к дополнительным капитальным вложениям на заданный объем выпуска продукции. Полученный на основе такого соотношения показатель сравнительной эффективности сопоставлялся с нормативом эффективности дополнительных капитальных вложений. Величина, обрат­ная рассчитанному таким образом показателю сравнительной эффектив­ности, получила название расчетного «срока окупаемости» дополнительных вложений. Здесь уже требовалось, чтобы расчетный «срок окупаемости» не превышал нормативного.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том поло­жительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на эконо­мические процессы и которое может иметь стоимостное измерение. Ус­ловно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только са­мих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих террито­рий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто гово­рят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный харак­тер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштаб­ностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмен­та, и особенно создание механизмов, которые могли бы перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимос­ти в соответствии с их вкладом в результат, — довольно сложная на прак­тике задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуа­циям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилиям государства, а инструментом являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частные инвестиции со­здают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бы вполне справедливо.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество разви­тия территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают раз­витие: отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного под­хода к проблемам освоения территорий. В качестве одной из таких форм могут выступать, в частности, агентства территориального развития.

Агентства территориального развития (АТР) призваны обеспечивать взаи­моувязанное развитие комплекса расположенных на территории объектов недвижимости различного функционального назначения и форм собст­венности с целью их наиболее аффективного использования. Эффектив­ность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности рас­положенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление но­вых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благо­устройство территории и т. д.).

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния деве­лопмента на экономическое развитие определяется высоким мультипли­цирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительной) пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост вало­вого продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Гер­мании в конце XX в., показали, что величина мультипликатора, связыва­ющего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внут­реннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости нахо­дит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная эко­номия), которые получает бюджет в процессе функционирования создан­ного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышени­ем занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населе­ния под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на эконо­мические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудоб­ствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и по­стоянными (снижение качества среды проживания иод влиянием чрезмер­ной плотности застройки, ухудшение экологической обстановки и пр.).

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социаль­ные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как

в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая част» иую инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

В качестве инструментов такого контроля выступает прежде всего зо­нирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, уста­новление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям, интервью, экспертные опросы и пр.

В современном российском законодательстве понятие «зонирование» широко начинает употребляться после принятия Градостроительного ко­декса РФ в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ог­раничениями на использование. Градостроительный кодекс РФ выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, про­изводственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специально­го назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каж­дой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений. Например, по отношению к жилым зонам Градостроительный кодекс РФ определяет следующие возможности нежилой застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроен­ных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населе­ния, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышлен­ных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказы­вает вредного влияния на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия)».

Зонирование территорий играет двоякую роль, с одной стороны, защи­щает интересы общества, с другой — делает прозрачной ситуацию для де­велопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, ко­торые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, зониро­вание должно защищать интересы девелопера и еще в одном отношении. Сегодня нередки случаи, когда реализация проекта затормаживается, ес­ли против него резко выступает какая-то часть населения района окруже­ния объекта, причем мотивы такого оппонирования подчас не очень ясны. Зонирование должно оградить девелопера от влияния подобных выступ­лений, если его проект соответствует требованиям зонального регламента.

Метод интервью используется, когда требуется узнать мнения, взгля­ды конкретного человека или для более детального изучения материалов, собранных методом анкетирования.

Полевое исследование — сбор и обработка данных специально для конкретного маркетингового анализа. Оно основывается на первичной ин­формации.