Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Процесс организации девелоперской деятельности.Стр 1 из 10Следующая ⇒
Лекция 20. ПРОЦЕСС ОРГАНИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. Процесс - совокупность последовательных действий для достижения какого-либо результата. Процесс девелопмента есть реализация идеи девелопера, когда построенные площади объектов недвижимости пользуются спросом их арендаторов и покупателей. Управление процессом девелопмента представляет собой приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Для того чтобы начать рассмотрение процесса девелопмента, необходимо уделить внимание функциям процесса девелопмента недвижимости, а также его участникам: - определение сущности девелопмента недвижимости (рассмотрено в предыдущем параграфе); -определение сущности девелоперского процесса; -восьмиуровневая модель девелопмснта недвижимости; -характеристика девел онеров; -участники/партнеры девелоперского процесса; -рыночная конъюнктура и технико-экономическое обоснование проекта; -дизайн и проектные решения проекта; -факторы, формирующие стоимость девелоперской компании. В хорошо продуманном девелоперском проекте финансы не являются главной целью, скорее на первое место выходит логика, которая позволяет девелоперу сочетать и правильно использовать в своих целях несколько участников (каждый - с собственным набором целей), что в конечном счете будет создавать и преувеличивать прибыль. Сущность девелоперского процесса Процесс девелопмента недвижимости - реализация идеи девелопера, когда построенные площади объектов недвижимости пользуются спросом их арендаторов и покупателей. Такие факторы, как земля, рабочая сила, капитал, управление (менеджмент) и предпринимательство необходимы девелоперу, чтобы преобразовать свою идею в действительность. Причем ценность объектов девелопмента возрастает при использовании всех факторов в комплексе с грамотным обслуживанием объекта. Когда такие три фактора, как место, время и обслуживание, сочетаются, то потребители девелоперских услуг получают выгоды от построенного объекта. Конечный продукт девелоперского процесса — новый или преобразованный девелоперский проект — является результатом скоординированных усилии многих профессионалов в этой сфере. Девелоперская деятельность не осуществляется без финансовой поддержки и часто требует крупных финансовых вливаний. Только тогда строительство или реконструкция зданий могут быть начаты, привлекая к себе огромное число участников: архитекторов, дизайнеров, строителей, инженеров и т. п. До, после и во время реализации девелоперского процесса девелопер сотрудничает с органами власти по одобрению проекта, согласовывая с ними свои шаги но изменениям в проекте, а также по выполнению строительных норм и правил, инфраструктуре и т. д. Все большие группы сообщества становятся ключевыми фигурам (игроками) в процессе девелопмента, так как они формируют спрос на те или иные строящиеся площади, и время в этом уравнении выступает в роли важнейшего фактора. И наконец, продажа или сдача в аренду площадей пользователям в соответствующем (необходимом им) месте по заранее намеченной (или более высокой) цене является действием, которое доказывает, что данный девелоперский проект разработан и организован правильно пользуется спросом. Естественно, что все требует экспертизы от участников рынка, архитекторов, риелторов, юристов и др.
Инвестиционная стадия А. Стадия проектирования. На стадии проектирования предполагается, что девелопер имеет проработанную финансовую схему, предусматривающую последовательную организацию финансирования. Основные параметры схемы согласовываются еще на пред проектной стадии в периодпривлечения финансовых ресурсов, однако на данной стадии происходитдетализация и уточняются конкретные механизмы. Наиболее важными вопросами, прорабатываемыми на стадии проектирования, являются вопросы, связанные с налогообложением и формированием профессиональной архитектурно-инженерной группы. Уровеньналогов играет важную роль из-за сравнительно длительного периода,в течение которого идут денежные потоки. Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта. Росстат отмечает следующие факторы, ограничивающиеделовуюактивность строительных организаций (табл. 7.2)
Как показывает практика, качество управления проектом оказываетсярешающим фактором успеха или неудачи проекта. Опытные инвесторыуделяют особое внимание качеству управления проектами строительствалюбой недвижимости, в которых они участвуют. Эффективное управление девелоперским проектом гарантирует, что здание будет всегда занятоарендаторами, состав которых тщательно подобран, помещение будет содержаться в хорошем состоянии, чтобы избежать потерь стоимости илиухода арендаторов, соответствующие услуги будут предоставляться безнеоправданных затрат, разногласия с арендаторами будут оперативноулаживаться, и с ними будут поддерживаться партнерские отношения. При грамотном подходе к организации процессов строительства видится нецелесообразной экономия средств на управлении, попытка инвесторов самостоятельно выполнять функции управляющего или поручать это непрофессиональному или неопытному менеджеру. Даже непродолжительный период простоя здания, не занятого арендаторами из-за недостаточного регулирования отношений с ними или из-за технических проблем с самим зданием, которых можно было бы избежать, вызывает быстрый перерасход тех средств, которые можно было бы потратить на более профессиональный менеджмент. Руководство проектированием составляет основное содержание этапа проектирования. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение проектной документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этот момент можно определить размер бюджета уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться. Девелоперская компания от имени инвестора может осуществлять на этой стадии следующие действия: -оформление в надлежащем порядке в государственных и муниципальных органах исходно-разрешительных документов: распоряжение мэра (префекта) по проекту, инвестиционный контракт, землеотвод (договор аренды земли), градостроительное заключение-задание, геоподоснова, технические условия присоединения, технический паспорт, техническое задание на проектирование; -получение согласований и разрешений (для г. Москвы) в мэрии, префектуре, территориальном управлении земельного комитета, Москомархи- тектуре, Москомприроде, санэпиднадзоре, управлении по охране памятников, отделе подземных сооружений, органах но гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям, ГИБДД, органах пожарной службы, эксплуатационных службах инженерных коммуникаций (Мосэнерго, Мосводо- канал, Мосгорсвет, Мосводосток, Мосзеленхозстрой), Мосгорэкспертизе итд. Девелоперская компания полностью представляет интересы инвестора на этане проектирования, в том числе руководит формированием группы проектировщиков, включая проведение тендера по выбору главного архитектора проекта, архитектора по инженерным системам, архигектора-конструктора и заключение с ними контракта.
Под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта и технико-экономического обоснования (ТЭО), включая согласование задания на проектированиеГЭО в муниципальных органах, управление разработкой эскизного проекта иТЭО, проведение проектных и архитектурных совещаний, получение окончательных технических условий присоединения объекта к городским коммуникациям (теплосеть, электричество, канализация, водопровод, телефон), согласованиевгосударственных инспектирующих органах (Государственная противопожарная инспекция, санэпидстанция, административно-техничес кая инспекция и пр.), получение заключения Мосгорэкспертизы.
Этап рабочего проектирования включает: -управление рабочим проектированием объекта; -управление проектированием внешних коммуникаций; -проведение проектных и архитектурных совещаний; -корректировку ТЭО; -подготовку тендерной документации для подрядчиков по строительству; -разработку и корректировку строительного бюджета. Следует отметить, что для технически несложных объектов или по ;проектам повторного применения допускаетсяодностадийное проектирование, которое заключается в разработке рабочего проекта объекта (утверждаемой части и рабочей документации). Для технически сложных и крупных объектов, когда разработка проектной документации в одну стадию нерациональна ввиду сложности, необходимости в подробной проработке и согласованиях нет, проектная документация разрабатывается в две стадии. На первой стадии осуществляетсяразработка ГЭО, на второй — разработка рабочей документации. Б. Стадия строительства. Девелоперская компания может полностьюпредставлять интересы инвестора на этапе строительства, осуществляяпроведение городских, российских или международных тендеров средистроительных подрядчиков. Эти мероприятия включают разработку полного пакета тендерной документации, собственно организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций, подготовкуконтрактов и ведение переговоров. Следующим этапом является непосредственное управление строительством, которое заключается в разработке и оптимизации программыстроительства, организации взаимоотношений с органами власти и управления в части согласовании по строительству, в контроле за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты), в контроле за сроками мобилизационного и строительного этапа,в получении согласований при проведении работ по внешнимкоммуникациям, в контроле за качеством строительных работ, в контроле за реализацией всех договорных обязательств по проекту, в контроле за подготовкойобъекта к эксплуатации.
Заключительной стадией данного этапа является сдача объекта в эксплуатацию. Поскольку на данном этапе осуществляетсянепосредственнос строительство объекта, эта стадия является самой дорогостояще и обычно самой длительной во всем цикле девелоперского проекта. В. Эксплуатационная стадия (стадия реализации). В первую очередьэта стадия включает маркетинг на рынке реализуемыхплощадей. В том случае, если проект реализуется инвестором в коммерческихцелях, девелоперская компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Реализация маркетинговой кампании включаетследующие этапы: -разработку маркетинговой концепции и стратегии; -разработку логотипа проекта и всех вытекающих атрибутов; -разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей; -издание соответствующих брошюр и буклетов, размещение рекламыв средствах массовой информации; -подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта; -осуществление прямой рассылки рекламных материалов потенциальным клиентам и профессиональным брокерам; -проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур; -разработку типового договора аренды или продажи; -проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключениеконтрактов на аренду или продажу помещений.
На завершающей стадии в функции девелопера входит контроль заэксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончаниястроительства. На этом этапе девелопер помогает инвестору реализоватьосновную цель проекта — достичь максимальной эффективности осуществленных инвестиций. Именно здесь инвестор может ощутить преимущества концепции комплексного управления строительными проектами,реализуемой управляющей или девелоперской компанией. Ранее намибыл рассмотрен перечень специалистов, привлекаемых на различных этапах реализации проекта девелопмента.
21.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ 7.4.1. Взаимосвязь эффективности и стоимости девелоперского проекта В предыдущих разделах были раскрыты понятия девелопмента недвижимости, девелоперского проекта, недвижимости как объекта девелопмента и дана классификация объектов коммерческой недвижимости. Каждый инвестиционный проект, в том числе и девелоперский, преследует в качестве своей основной цели получение максимального дохода инвестором и другими заинтересованными лицами с минимальными издержками. Поэтому на первое место при принятии решений об инвестициях выходит оценка инвестиционного проекта.
Под оценкой инвестиционного проекта обычно понимается набор способов определения целесообразности долгосрочного вложения капитала (инвестиций) в различные объекты (отрасли, мероприятия и т. п.) с целью оценки перспектив их прибыльности и окупаемости. Таким образом, в общем случае под оценкой инвестиционного проекта понимается определение его эффективности. Однако следует отметить, что оценка эффективности девелоперского проекта не представляется возможной без оценки его доходной части — доходов от эксплуатации завершенного объекта, а также дохода от его продажи. Для реализации данного этапа анализа используются методы оценки недвижимости. Для большей наглядности взаимоотношения данных видов оценки (оценка
Рис. 7.4. Место оценки недвижимости при реализации девелоперского проекта
эффективности девелоперского проекта и оценки стоимости недвижимости), а также роль оценки недвижимости в процессе анализа девелоперского проекта отражены на рис. 7.4. При рассмотрении понятия «эффективность проекта» прежде всего отметим, что реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелоперами и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения: с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность); с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность); с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность); с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность). Понятие привлекательности инвестирования чаще всего связывают с его целесообразностью, т. е. учитывают соответствие инвестиционной деятельности конкретным целям и интересам. В планово-директивной экономике критерий эффективности капитальных вложений был достаточен для принятия решения об инвестировании. Причем традиционно использовались два метода оценки экономической эффективности капитальных вложений — общей, или абсолютной, и сравнительной эффективности. Общая эффективность определяется как отношение эффекта (в зависимости от уровня его реализации: по народному хозяйству в целом — как прирост национального дохода, по отрасли — как прирост чистой продукции, по объединениям и предприятиям — как прирост чистой прибыли, а для отдельных видов техники — как абсолютная величина прибыли) и необходимых для этого капитальных вложений. Рассчитанный по отдельному мероприятию показатель общей эффективности сопоставлялся с нормативом, дифференцированным по отраслям (подотраслям), а также по направлениям капитальных вложений (новая техника, охрана природы и т. д.) и с отчетными показателями предыдущего периода. Рассматриваемое мероприятие считалось эффективным, если расчетный показатель оказывался выше этих ограничений. Сравнительная эффективность определяется как отношение экономии на снижении текущих издержек (себестоимости) при замене базового мероприятия новым к дополнительным капитальным вложениям на заданный объем выпуска продукции. Полученный на основе такого соотношения показатель сравнительной эффективности сопоставлялся с нормативом эффективности дополнительных капитальных вложений. Величина, обратная рассчитанному таким образом показателю сравнительной эффективности, получила название расчетного «срока окупаемости» дополнительных вложений. Здесь уже требовалось, чтобы расчетный «срок окупаемости» не превышал нормативного. Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение. Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому. Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности. Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение. Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и особенно создание механизмов, которые могли бы перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, — довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилиям государства, а инструментом являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бы вполне справедливо. Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие: отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий. В качестве одной из таких форм могут выступать, в частности, агентства территориального развития. Агентства территориального развития (АТР) призваны обеспечивать взаимоувязанное развитие комплекса расположенных на территории объектов недвижимости различного функционального назначения и форм собственности с целью их наиболее аффективного использования. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д.). Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительной) пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце XX в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП. Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п. Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания иод влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшение экологической обстановки и пр.). С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая част» иую инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. В качестве инструментов такого контроля выступает прежде всего зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям, интервью, экспертные опросы и пр. В современном российском законодательстве понятие «зонирование» широко начинает употребляться после принятия Градостроительного кодекса РФ в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями на использование. Градостроительный кодекс РФ выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений. Например, по отношению к жилым зонам Градостроительный кодекс РФ определяет следующие возможности нежилой застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного влияния на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия)». Зонирование территорий играет двоякую роль, с одной стороны, защищает интересы общества, с другой — делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, зонирование должно защищать интересы девелопера и еще в одном отношении. Сегодня нередки случаи, когда реализация проекта затормаживается, если против него резко выступает какая-то часть населения района окружения объекта, причем мотивы такого оппонирования подчас не очень ясны. Зонирование должно оградить девелопера от влияния подобных выступлений, если его проект соответствует требованиям зонального регламента. Метод интервью используется, когда требуется узнать мнения, взгляды конкретного человека или для более детального изучения материалов, собранных методом анкетирования. Полевое исследование — сбор и обработка данных специально для конкретного маркетингового анализа. Оно основывается на первичной информации. Поскольку основной задачей реализации девелоперского проекта является качественное преобразование недвижимости, которое приведет к возрастанию ее стоимости, а следовательно, к получению прибыли, мы раскроем оценку девелоперского проекта с точки зрения коммерческой эффективности, учитывающей финансовые последствия осуществления проекта. Коммерческая эффективность проекта, как правило, сопровождается положительными бюджетным (рост налоговых и иных поступлений в бюджет), социальным (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории) и иными эффектами. Более подробно с данными категориями эффективности можно ознакомиться в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция, исправленная и дополненная), утвержденных Минэкономики России, Минфином России и Госстроем России 21 июня 1999 г. № ВК 477. Главное внимание сосредоточено на оценке с позиции коммерческой эффективности. Международная практика оценки эффективности инвестиций базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах: Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cashflow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал. Инвестируемый капитал, равно как и денежный поток, приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который, как правило, предшествует началу реализации проекта). Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконтирования, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконтирования учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала. Суть всех методов оценки базируется на следующей достаточно простой схеме: Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF1, CF2,..., CFn. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для: возврата исходной суммы капитальных вложений; обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал. Сравнительный подход. Сравнительный (рыночный) подход, называемый также подходом сравнения продаж, является наиболее широко применяемым подходом к оценке. Несмотря на различные названия, традиционно применяемые в различных странах, сущность подхода остается одной и той же - стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов и сравнения объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Для анализа используется также информация о запрашиваемых продавцами и предлагаемых покупателями ценах, т. е. уровень наибольших и наименьших рыночных цен. Различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных через поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате определяется цена продажи каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Стоимость объекта оценки определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога. При этом учитываются сопутствующие факторы, в частности экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от авто- или железнодорожной магистрали, условия сделки, цена и дата продажи объекта-аналога. Сравнительный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную строительную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичной с подобными свойствами. Последовательность действий при оценке недвижимости на основе подхода сравнения продаж обычно включает в себя следующие этапы[1]: -исследование рынка; -определение подходящих единиц и элементов сравнения и проведение сравнительного анализа; - сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен; -согласование скорректированных цен сопоставимых объектов. На первом этапе на рынке и его сегментах выявляются недавно проданные и предлагаемые на продажу сопоставимые с оцениваемым объекты. Абсолютно идентичных продаж строительной недвижимости не бывает, особенно различны нежилые помещения, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик, и следовательно, чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемой недвижимостью, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения подхода прямого сравнения продаж. Источниками информации здесь могут быть: собственный архив оценщика; банки данных риелторских фирм, нотариальных контор и территориальных комитетов Госкомимущества, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи, ведется реестр собственников объектов недвижимости; публикации в периодической печати и т.д Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем либо брокером или оценщиком, которые сопровождали данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, поскольку часто на вторичном рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение цены сделки в договоре купли-продажи объясняется большой госпошлиной и значительными ставками налогообложения дохода от сделок с недвижимым имуществом. Особенно специалисты рекомендуют проверять цены по сделкам купли-продажи между двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами, например между головной и дочерней фирмами, между родственниками и т. д. Зачастую наблюдается и обратная ситуация: реальная цена сделки отличается в меньшую сторону от цены предложения, поскольку в процессе торга продавцы предоставляют покупателям определенные скидки. Так, среднее значение скидки на «уторговывание» в настоящий момент составляет 5—10%. На втором этапе, поскольку сравнению подлежат какие-то общие удельные стоимостные показатели, производится выбор единиц сравнения. В этом качестве обычно используются: -цена за 1 м2 общей площади здания или сооружения; - цена за комнату, квартиру или другую единицу недвижимости; - цена за 1 м3 здания или сооружения; -цена за единицу, приносящую доход. Также определяют элементы сравнения, т. е. элементы, от которых зависит стоимость и по которым будут выполняться корректировки продажных цен объектов сравнения. Среди основных категорий различий сопоставимых объектов или элементов сравнения обычно выделяют: - объем передаваемых прав (наличие обременений прав собственности на здание, объем прав на земельный участок); -условия финансирования (наличие различных вариантов расчетов по сделкам, исходящих из стремления получить максимальную выгоду сторонами сделки); - условия продажи (требуется корректировка при наличии нетипичных мотивов сделки, отношений между продавцом и покупателем: необходимость срочной реализации, давление, семейная или деловая связь); - время продажи (изменение рыночных условий с момента выставления аналога на продажу/даты продажи аналога до даты оценки: инфляция, законодательство, спрос и предложение, другие ценообразующие факторы рынка); -местоположение (учитываются различия в соседском окружении и районе, зонирование); -эстетические характеристики (следует учитывать, что величина корректировки не всегда равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить за, например, излишние архитектурные детали); физические характеристики (размер, возраст, состояние, износ и т. п.. функциональные возможности); - экономические характеристики (текущие затраты, качество управления, условия и с роки аренды); - использование (требуются существенные корректировки и./1и отказ от использования информации об объектах, используемых после продажи ис как объект оценки, например, то обстоятельство, что спортзал после покупки стал использоваться под крытую автостоянку, может свидетельствовать о том, что данный объект был куплен значительно дороже, чем типичный спортзал); - компоненты стоимости, не снизанные с недвижимостью (для гостиниц, ресторанов, магазинов вносят корректировки па стоимость оборудования, мебели, посуды). Сюда можно также отнести доступ к объекту недвижимости, права па прибрежную полосу и воду, экологические условия и т. /с После определения всех элементов сравнения проводится их анализ. Па третьем этане производится корректировка собранных на рынке данных путем внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов. Поправки вносят не в результате анализа затрат на новое строительство или их элементов, а па основании оценки этих объектов и их элементов рынком, выраженных в ценах продаж. Вносимые в цены сравниваемых аналогов поправки могут быть как положительными, если сопоставимый объект хуже оцениваемого, так и отрицательными, если он лучше, /(ля определения величины поправок наиболее часто используются следующие методы: -анализ парных продаж; - регрессионный анализ; - расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка. В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
|
||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-19; просмотров: 1100; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.226.187.24 (0.083 с.) |