Характеристика девелоперов, участники девелоперского проекта , рыночная конъектура и ТЭО проекта.

Существует несколько видов девелоперов. Некоторые ведут проекты только но жилой недвижимости, другие связаны с коммерческой или про­изводственной недвижимостью. Одни девелоперы занимают нишу только в пределах городской черты, другие выходят на национальный или меж­дународный уровень. Есть девслоперы, которые для реализации каждой из функций девелоперского проекта нанимают различные организации (от дизайна здания до сдачи помещений в аренду). Как и в большинстве профессий, девелоперы делятся на тех, для которых репутация выше предполагаемой

прибыли, и тех, кто не в состоянии уважать закон. Для то­го чтобы начать реализацию своего проекта, девелоперы должны получить разрешения местных органов власти, для чего иногда требуется перепро­ектировать проект, следовательно, возникает еще одна черта девелопера - гибкость. Следующий момент заключается в том, что девслоперы должны уметь найти потенциальных арендаторов или покупателей.

Описание профессии девелопера включает в себя совмещение несколь­ких ролей, таких как создатель, посредник, управляющий риском, инвестор, составляя в целом намного более сложное понимание понятия «предпри­ниматель» по сравнению с тем, который просто покупает по цене ниже, чтобы потом продать подороже. Совмещение различных ролей — часть искус­ства и квалификации девелопера.

Девелоперы наделены таким качеством, как целеустремленность, что является для них более важным, чем получе­ние скорейшей прибыли от реализации проекта. Важной задачей девелопе­ра является убедить кредитора предоставить денежные средства на той или иной стадии девелоперского проекта, так как кредиторы помнят о переиз­бытке строительных площадей в том или ином сегменте на рынке недви­жимости. Поэтому девелопер должен уметь изучить и правильно спрогно­зировать ситуацию на рынке недвижимости. Каков ожидаемый теми роста занятости на рынке труда? Каков прогноз доходов населения? Каковы спрос и предложения на рынке недвижимости? Каковы наилучшая кон­фигурация и требуемые площади объектов недвижимости? Сколько объ­ектов недвижимости сможет поглотить рынок, по какой цене и за какой промежуток времени? Каковы обязательства перед кредиторами?

Сколько объ­ектов недвижимости сможет поглотить рынок, по какой пене и за какой промежуток времени? Каковы обязательства перед кредиторами? Сколь­ко квадратных метров построенных объектов сможет быть реализовано на рынке: сколько продано, сколько сдано в аренду? Результаты исследова­ний рынка смогут дать ответ на вопрос, какой доход сможетполучить девелопер от реализации проекта, какова занимаемая ниша, а также о мас­штабах конкуренции на данном сегменте рынка. Анализ рынка долженвключить в себя и анализ действующего законодательства в этой сфередеятельности. Помимо этого анализ и исследование рынка недвижимостимогут сыграть хорошую службу при финансировании проекта, после чегомогут быть проданы в качестве справочных данных другим организациямТехнико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта - является од­ной из заключительных функций процесса девелопмента: проект выпол­ним, если его предполагаемые финансовые результаты превышают затраты.

Стоимость девелоперского проекта — сумма дисконтированных денеж­ных потоков за период реализации проекта. Будущее не является прямо­линейной зависимостью от прошлого, хотя аналитик тщательно исследу­ет ретроспективную информацию и текущее состояние рынка, будущее — это то, что имеет наибольшее значение для девелоперов: они стараются со­здать такие проекты, которые удовлетворят потребности пользователей на протяжении всего срока полезного использования проекта. Никто не может полностью видеть того, что ожидает его в будущем, но все же девелопер должен быть по крайней мере на несколько шагов впереди.

Круг специалистов, привлекаемых на различных этапах проекта девелопмента, весьма широк (рис. 7.3).

Ранее упоминавшаяся общая (восьмиуровневая) модель девелопмента является основным моментом в принятии решений по девелоперским проектам. Этот процесс, наряду с пониманием ретроспективной и теку­щей ситуаций, прогнозированием будущих тенденций в демографичес­ких показателях, рассмотрением земельных правоотношений, составля­ет в совокупности вопросы, на которые необходимо получить ответы: действительно ли возможно реализовать девелоперский проект, как его лучше создать и на каких конечных потребителей он будет ориентирован, и как управлять работой?

 

Изменения, которые могут произойти в проекте, требуют корректировок и дополнений к основной восьмиуровневой модели.

Профессиональные девелоперы всегда полагались на большое количе­ство добытой достоверной информации, что в некоторых ситуациях уменьшает возможные потери (сегодня огромное количество баз данных доступны в Интернете, как платных, так и бесплатных).

Поскольку в исследовании предлагается рассмотреть все стадии деве­лоперского процесса по порядку более детально, начнем с рассмотрения традиционного цикла финансирования проекта от приобретения земель­ного участка под строительство объекта, непосредственное строительство до сдачи его в эксплуатацию и последующее управление активом. Данная последовательность сохранилась до настоящего времени, однако длитель­ность стадий возросла, так как количество имеющихся в наличии свобод­ных земельных участков сокращается, переговоры с участниками девело­перского процесса становятся все более затяжными.

Из всех стадий модели девелопмента наиболее важным считается «уровень два». Определение Джеймса Грааскампа о выполнимости проек­та, данное им в 1970-х гг., является самым подходящим: «Девелоперский проект выполним, когда аналитик в области недвижимого имущества приходит к выводу, что есть вероятность удовлетворения поставленных целей, когда намеченный курс действий по реализации девелоперского проекта проверен на определенные ограничения и достаточность необхо­димых ресурсов». На протяжении реализации девелоперского проекта всегда очень важно понимать не только выполнимость проекта в целом, выполнимость проекта для его участников, но особенно важно, чтобы сам девелопер понимал и мог определить выполнимость своего проекта. Сего­дняшний девелопер должен бороться за скорейшее выполнение своего проекта, тогда он будет конкурентоспособным на рынке. ]

Дизайн объекта девелоперского проекта важен с точки зрения воспри­ятия участниками девелоперского проекта, т. е. он определяет, как будет выглядеть законченный объект. Проектные решения создаются с целью правильного понимания функциональных возможностей, основных эле­ментов, размеров, конструктивных решений и т. п. объекта строительства различными участниками девелоперского проекта.