Оценка экономической целесообразности девелоперских проектов

Анализ восстребованности объектов девелопмента и оценка их экономической целесообразности

Что нужно для успешной реализации девелоперского проекта? Как уз­нать, какой объект недвижимости востребован в данный момент на рынке?

Большинство девелоперов советуют начинать подготовительный этап реализации девелоперского проекта с изучения земельного участка, где пла­нируется построить объект. Для этого необходимо провести анализ само­го земельного участка и исследовать локальный район его расположения.

После того как земельный участок выбран и изучены его характерис­тики, необходимо провести локальный анализ района и полномасштаб­ные маркетинговые исследования рынка недвижимости в соответствую­щем регионе.

Исследование локального района включает в себя:

социально-демографическую ситуацию в районе расположения уча­стка.Данный анализ необходим для определения целесообразности стро­ительства объекта именно в определенном регионе реализации проекта и прогноза его изменений. Изучается платежеспособность населения;

описание всех объектов коммерческой недвижимости локального рай­она и определение предполагаемых конкурентов (прямых и косвенных) в ло­кальном районе.Планирование строительства или реконструкции крупно­го объекта недвижимости предполагает необходимость анализа зоны окружения будущего объекта с целью выявления всей коммерческой не­движимости района. Детальное изучение объектов коммерческой недвижимости в пределах локальной зоны показывает, какие типы (виды) объек­тов недвижимости представлены в районе и в каком количестве. Исходя из этою определяется, какая недвижимость но функциональному назна­чению и классу будет востребована. Изучаются существующие и заявленые ные объекты коммерческой недвижимости, которые могут составить пря­мую конкуренцию будущему объекту;

тенденции спроса и предложения. Изучение существующих тенден­ций на рынке помогает ответить на вопрос, каких объектов не хватает на рынке и какие будут пользоваться популярностью;

анализ рыночной конъюнктуры помогает оценить динамику строи­тельства в районе, динамику цен на объекты недвижимости, среднемесяч­ную заработную плату и структуру расходов населения.

Кроме того, на предынвестиционной стадии стоит провести маркетин­говые исследования рынка недвижимости региона — изучить спрос, пред­ложение, тенденции, ценовую политику основных игроков, конкуренцию, деловую активность региона и перспективы его развития. Проведенные исследования дают полную картину района расположения земельного участка и рынка недвижимости соответствующего региона. Важность ка­чественного маркетингового исследования состоит в том, что на его осно­ве может быть построена эффективная стратегия развития и реализации девелоперского проекта. Неправильный маркетинговый анализ может стать причиной получения неадекватных результатов, что может поме­шать достичь желаемого. При непрофессиональном подходе могут быть неправильно оценены емкость рынка недвижимости, характер спроса, предложение продукции, конкурентные преимущества объекта, что в ко­нечном результате приведет к снижению доходности объекта и неэффек­тивности проекта в целом.

Чтобы более подробно разобраться с оценкой экономической целесо­образности девелопмента в том или ином сегменте рынка недвижимости, авторы обратились к рекомендациям ULI(UrbanlandInstitute), разрабо­танными ведущими западными специалистами в области девелопмента^[3]. Начинающим девелоперам рекомендуется искать относительно благоуст­роенные участки земли, где уже проложены инженерные сети и проведе­но или будет проведено зонирование территорий.