Особенности рассмотрения споров с участием граждан-инвесторов.

В настоящее время государство проводит активную инвестиционную политику посредством использования всех ветвей власти. Через законодательные органы осуществляется правовое регулирование инвестиционной деятельности. В основном создана нормативная база деятельности инвесторов. Исполнительные и законодательные органы власти на основе взаимодействия реализуют меры инвестиционной политики государства и формируют инвестиционный климат. Одной из современных тенденций социально-экономического развития России является решение социальных задач за счет привлечения частных инвестиций на договорной основе.

С другой стороны, осуществление инвестиционной деятельности на территории Российской Федерации, полученный правоприменительный опыт выявили многочисленные недостатки, пробелы в инвестиционном законодательстве РФ. Несовершенство нормативной базы, отсутствие единого доктринального и законодательного подхода по вопросам инвестиционных правоотношений являются благодатной почвой для возникновения инвестиционных споров как между самими инвесторами, так и между государством и инвесторами*(265).

Поэтому для того чтобы иметь правовые возможности для защиты прав и законных интересов инвесторов, необходим надлежащий механизм для решения возникающих споров.

Для решения указанных задач исключительно важное значение имеет судебно-арбитражная практика. Согласно Конституции РФ только суд, а не какой-либо иной орган государственной власти или управления вправе принимать на себя функции и полномочия, находящиеся в компетенции судов, указанных в Конституции и федеральных конституционных законах. При осуществлении правосудия как особой функции государственной власти в задачи суда входит защита основ конституционного строя Российской Федерации; прав и свобод граждан; прав и законных интересов предприятий, учреждений, организаций. Как видно, защита прав и свобод граждан стоит на втором месте, но это вовсе не умаляет значимости и необходимости такой защиты. Более того, такая очередность видится оправданной и вполне логичной. Ведь права, свободы человека и гражданина, равно как и их защита государством, признаются неотъемлемой частью конституционного строя.

 

 

Существуют два аспекта понятия "судебная власть" - функциональный и институциональный. В функциональном аспекте судебная власть представляет собой совокупность юрисдикционных полномочий, ограниченных юридической конституцией и общими принципами права, и связанных с ними полномочий государства, реализуемых от имени народа независимыми должностными лицами - судьями - в особо оговоренной законом судебной процедуре и иными должностными лицами, которые обеспечивают юрисдикционную деятельность судей. В институциональном аспекте судебная власть - это обособленная группа связанных между собой государственных учреждений (в основном судов), организующих и обеспечивающих реализацию судьями юрисдикционных полномочий.

Правосудие в России осуществляется судом как носителем судебной власти посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч. 1 и 2 ст. 118 Конституции РФ)*(266).

Российская Конституция содержит ряд положений правоохранительного свойства, которые обеспечивают как пользование правами и свободами, так и порядок их восстановления, причем в разных формулировках. Последних сравнительно много, например ч. 1 ст. 46 Конституции РФ гласит: "Каждому гарантируется судебная защита прав и свобод". Из данной формулировки можно сделать по крайней мере два вывода.

Во-первых, государство возлагает на себя обязанности судебного вмешательства по требованию любого гражданина и разрешения спора по существу согласно действующему законодательству.

Во-вторых, судебная защита осуществляется тогда, когда законное право или интерес человека уже нарушен, т.е. гарантия реализуется не как предотвращение правонарушений в будущем (что является неким правовым идеалом), а как наказание за уже совершенное правонарушение. Иными словами, во втором случае гарантия предстает некоей "подстраховкой": если право будет нарушено (безусловно, при судебной доказанности такого нарушения), государство гарантирует пострадавшему гражданину восстановление нарушенного права.

Осуществляя свое исключительное правомочие по разрешению правового конфликта, суд в процессе рассмотрения и разрешения по существу конкретного дела восстанавливает нарушенное благо одной из конфликтующих сторон и защищает от возможного необоснованного нарушения или ограничения благо другой стороны.

Следует отметить и еще один момент. Защита прав и свобод инвесторов далеко не единственная функция государства: помимо всего прочего, оно заинтересовано в своей целостности, неприкосновенности, суверенитете, в экономическом процветании и политической стабильности. Обусловленная асимметричной структурой общества роль государства как социально-политического арбитра заключается в предоставлении определенных гарантий одним и установлении ограничений для других*(267).

Специфика инвестиционного спора обусловлена столкновением при их разрешении частного и публичного права, что создает научный и практический интерес для его исследования.

Под инвестиционными спорами в широком смысле понимаются любые споры, связанные с инвестициями. Это могут быть споры экономического, технического, технологического, административного и правового характера между различными субъектами. Причем экономические, технические, технологические и административные споры могут иметь как самостоятельный характер, так и являться составной частью правового спора.

В российском законодательстве термин "инвестиционный спор" прямо не используется. Пока в действующих нормативных правовых актах дефиниция "инвестиционный спор" не применена, она имеет доктринальное, собирательное значение*(268). Однако необходимо отметить, что данный термин имеет квалифицирующие признаки - особый состав участников споров (инвестор как обязательный участник), специфику предмета (связаны с инвестиционной деятельностью), особый порядок урегулирования.

Из анализа законодательства, судебной и договорной практики следует, что содержание терминов "инвестор", "инвестиции" имеют ключевое значение. От толкования этих и других понятий зависит объем предоставляемой инвестору правовой защиты.

Для классификации инвестиционных споров интересен ряд критериев, предложенных С.И. Крупко*(269).

По характеру требования инвестиционные споры можно разделить на частноправовые, публично-правовые, смешанные.

Примером публично-правовых споров могут быть споры, возникающие в связи с налогообложением инвестиционной деятельности.

По основанию возникновения инвестиционные споры можно разделить на две группы.

К первой группе относятся споры, связанные с односторонними суверенными актами государства по вмешательству в инвестиционную деятельность, - изменение условий осуществления инвестиционной деятельности через изменения в законодательстве (изменение налоговых ставок, внесение в одностороннем порядке изменений в соглашение о разделе продукции и т.д.), предоставление фискальных льгот и привилегий. Для рассматриваемой категории споров характерны два вида требования. Это требование установления юридического факта (например, подтверждение факта ухудшения условий осуществления инвестиционной деятельности) и требование о выплате компенсации.

Вторую группу образуют споры, связанные с инвестиционными соглашениями, между контрагентами по договорам.

По критерию предмета спора инвестиционные споры можно разделить на три категории:

- связанные с допуском инвестора к осуществлению инвестиционной деятельности;

- связанные с реализацией инвестиционного проекта, т.е. возникающие непосредственно при осуществлении инвестиционной деятельности;

- связанные с прекращением инвестиционной деятельности.

В свою очередь, споры, связанные с реализацией инвестиционного проекта, могут быть разделены на виды в зависимости от формы осуществления инвестиций. Это споры, связанные с:

- осуществлением прямого инвестирования;

- портфельными инвестициями;

- иностранными инвестициями.

В зависимости от содержания инвестиционной деятельности можно выделить споры, связанные с:

- инвестициями в капитальном строительстве;

- контрактными формами инвестиционной деятельности;

- договором франчайзинга;

- деятельностью ПИФов;

- деятельностью пенсионных фондов;

- инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве.

Как уже отмечалось ранее, одну из категорий споров составляют споры между инвестором и принимающим инвестиции государством. Принято считать, что данную категорию инвестиционных споров можно разделить на три группы*(270).

К первой группе относятся инвестиционные споры, которые касаются условий и порядка выплаты компенсации в случае национализации и осуществления других принудительных мер, возмещения убытков в случае вооруженных конфликтов, причинения убытков инвестору действиями органов государства и должностных лиц в аналогичных случаях.

Во вторую группу включаются различные имущественные и хозяйственные споры: между участниками совместных предприятий, одного участника с самим совместным предприятием; между предприятиями и фирмами страны местонахождения предприятия с иностранными инвестициями или с юридическими и физическими лицами других стран. По мнению М.М. Богуславского, вышеназванные споры можно определить как иные споры, связанные с осуществлением иностранных инвестиций. Однако, как он считает, по своей природе, как правило, это не споры с государством, а различные гражданско-правовые (хозяйственные) споры между равноправными субъектами*(271).

Третья группа охватывает споры между инвестором и органами государства страны. По своему характеру это споры административно-правовые.

Судебная практика высших судебных инстанций РФ, являясь важнейшей составной частью процесса, призвана обеспечить законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной, кассационной инстанций, а также единство и постоянство правоприменительной практики.

Хотя говорить о судебном прецеденте в правовой системе РФ не совсем корректно, тем не менее судебная практика приобретает все большее влияние на правильное толкование и применение правовых норм судами всех уровней.

Не случайно в юридической литературе уже давно поднимается вопрос о придании судебному решению значения источника права*(272).

Учитывая, что речь идет о толковании и применении такого сложного и противоречивого законодательства, как инвестиционное, следует признать, что направление дела на новое рассмотрение в первую или во вторую инстанцию не всегда оправдано и нередко приводит не к справедливому и законному разрешению судебного спора, а к затягиванию судебного разбирательства и грубому нарушению прав и интересов стороны, обратившейся за судебной защитой*(273).

Поэтому можно утверждать, что процессуальная форма защиты прав инвесторов представляет собой институт, направленный на обеспечение стабильности материальных правоотношений и способствующий достижению результата, предусмотренного материальными нормами инвестиционного права. Действительно, о каком праве можно говорить, если в случае его нарушения субъект не имеет возможности обратиться к государству в целях своей защиты?

Эволюция способов и средств процессуальной защиты убедительно свидетельствует о том, что наиболее эффективными среди них являются специализированные формы и средства. Воссоздание в РФ несколько лет назад специализированных коммерческих (арбитражных) судов и коммерческого (арбитражного) процесса было обусловлено необходимостью обеспечения стабильного функционирования экономического оборота и отразило общемировую тенденцию специализации правосудия*(274).

Новое материальное законодательство, в том числе и относящееся к сфере инвестиционной деятельности, привело к специализации и усложнению отдельных категорий гражданских дел, которые, в свою очередь, требуют формирования новых подходов к доказыванию наличия или отсутствия спорных юридических фактов.

Инвестор в случае нарушения его прав обладает субъективным правом на судебную защиту. В теории права в структуре субъективного права выделяются следующие правомочия: право требования, право на положительные действия, притязание*(275).

Реализация права на обращение за судебной защитой возможна лишь при наличии предусмотренных законом предпосылок, которые выступают в качестве непременных условий возбуждения гражданского дела в суде первой инстанции. Их отсутствие является основанием для отказа в принятии заявления или жалобы заинтересованного лица*(276).

Субъектами обращения в суд являются физические и юридические лица, являющиеся участниками инвестиционной деятельности, заинтересованные в защите собственных прав, свобод и интересов. При этом общепризнанным считается мнение, что процессуальное право на возбуждение дела не связано с реальным наличием у заинтересованного лица субъективного материального права, по поводу которого оно обращается в суд.

В процессе осуществления правосудия через соответствующие правоотношения происходит реализация норм инвестиционного материального права и процессуального права. При этом одной из общих задач судопроизводства является правильное разрешение дела, что соответствует выявлению и реализации материального правоотношения, действительно существующего между участниками спора. Выполнение же этой задачи возможно лишь в результате рассмотрения дела по существу.

Право на судебную защиту имеет материально-правовой и процессуальный аспекты. Наличие такого права в материально-правовом смысле суд может определить лишь после соблюдения всей установленной процессуальным законом процедуры рассмотрения и разрешения гражданского дела. Что же касается процессуального аспекта права на судебную защиту, то он как раз и связан с конкретным содержанием гражданской процессуальной правоспособности лиц, заинтересованных в возбуждении дела.

К предпосылкам реализации права на обращение за судебной защитой относят также подведомственность дела. Правила о подведомственности позволяют распределить дела между различными юрисдикционными органами.

Таким образом, важнейшим фактором создания благоприятных инвестиционных условий в РФ следует считать правовую защиту инвесторов. Механизм такой правовой защиты включает в себя эффективную нормативную и судебную систему, призванную обеспечить реализацию прав инвесторов в РФ*(277).

Исключительно важное значение приобретает в этих условиях сложившаяся судебная практика отдельных категорий инвестиционных споров.

 

24. Особенности рассмотрения споров о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма. Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ, - права граждан на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Однако следует учитывать, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договору социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Причем их правовое положение как очередников отличается по сравнению с теми гражданами, которые были поставлены на учет после 1 марта 2005 г. Для первых не имеет значения изменение их материального положения, для последних это обстоятельство предусмотрено в качестве самостоятельного основания для снятия с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Поскольку ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений, жилые помещения могут быть предоставлены только в порядке очередности исходя из времени постановки на учет и включения в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий. Внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма допускается в исключительных случаях, связанных со стихийным бедствием или чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Другие случаи предоставления жилых помещений во внеочередном порядке могут быть установлены федеральными законами.

Те граждане, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставлены на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения таких действий (ст. 53 ЖК РФ). К числу таких действий нормативные акты субъектов Российской Федерации относили, к примеру, обмен жилой площади, изменение порядка пользования жилым помещением, расторжение брака, вселение других лиц, а также отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли.

Решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения является основанием для заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный этим решением.

Федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации могут быть определены иные категории граждан, помимо малоимущих, имеющих право на обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма. Для таких категорий граждан правила постановки на учет и предоставления жилых помещений могут быть предусмотрены этими законами (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

По общему правилу предметом договора социального найма должно быть изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Помещения вспомогательного характера, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом такого договора. Комнаты по договору социального найма могут быть переданы только в случае освобождения их в квартирах коммунального заселения. Согласно п. 4 ст. 59 ЖК РФ такая комната заселяется на общих основаниях по договору социального найма только в том случае, если другие наниматели и (или) собственники, проживающие в коммунальной квартире, не имели оснований для предоставления им этой комнаты по договору социального найма либо она не передана им по договору купли-продажи.

Договор социального найма заключается в письменной форме и по общему правилу вступает в силу с момента подписания. По его условиям наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Фактическая передача его должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения. Важное значение имеет норма ст. 64 ЖК РФ о том, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю для использования его по целевому назначению в качестве жилья. Но в определенных пределах ему принадлежит право распоряжения предоставленным в пользование жилым помещением. Согласно ст. 67 ЖК РФ наймодатель наделен рядом полномочий по вселению в занимаемое жилое помещение других лиц, сдаче его в поднаем, поселению временных жильцов, осуществлению обмена, а также иных полномочий, предусмотренных как ЖК РФ, так и другими федеральными законами.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, предоставлена ли им жилая площадь одновременно с нанимателем или они вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. К членам семьи нанимателя ст. 69 ЖК РФ относит проживающих с ним совместно супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в исключительных случаях в судебном порядке. Иные лица, которые по закону могут быть признаны в исключительном случае членами семьи нанимателя, - это прежде всего неусыновленные дети мужа или жены нанимателя, их родители, лицо, находящееся с нанимателем в фактически брачных отношениях.

Вопрос, связанный с судебным признанием их членами семьи нанимателя, не требует отдельного рассмотрения: он должен решаться судом в процессе рассмотрения спора по существу о признании за этими лицами права на жилое помещение нанимателя.

В силу ст. 70 ЖК РФ вселение нанимателем своего супруга, детей и родителей производится с согласия в письменной форме членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Вселение других лиц производится с письменного согласия членов семьи нанимателя, в том числе отсутствующих, и наймодателя. Наймодатель может запретить(в определенных законом случаях) вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. В случае же вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя.

Один из самых спорных и неясных вопросов в судебной практике связан с определением момента возникновения права пользования жилым помещением лица, вселенного в качестве члена семьи нанимателя.

Призванный регулировать гражданско-правовые отношения сторон, договор социального найма жилого помещения, во-первых, должен быть составлен в письменной форме, во-вторых, все члены семьи нанимателя должны быть внесены в текст договора. Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя также требует внесения изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ).

Следовательно, письменное согласие о вселении нового лица в качестве члена семьи на жилую площадь нанимателя,-это гражданско-правовая сделку (договор), направленную на изменение жилищных прав нанимателя и членов его семьи. Можно полагать, что именно с момента внесения изменений в договор социального найма возникает право на жилое помещение нового члена семьи.

Меняется отношение и к довольно распространенной категории дел, именуемых на практике как иски "о признании не приобретшими права пользования жилым помещением". В основе обращений в суд с такого рода требованиями лежит утверждение истцов о том, что зарегистрированное в спорном жилом помещении то или иное лицо на самом деле в него не вселялось, проживало по другому адресу и семейных отношений с ним не поддерживалось, а, следовательно, это лицо право пользования данным жилым помещением не приобрело.

На смену этим делам должны прийти другие споры: о признании недействительным договора социального найма в части включения в него новых членов семьи, если при этом не были соблюдены требования закона, к примеру не получено согласие заинтересованных лиц. Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

При этом отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя. Точно так же любой из членов семьи нанимателя вправе отказаться от дальнейшего пользования жилым помещением.

Ясно, что когда выбывают не все, а только некоторые из пользователей жилого помещения, договор социального найма в целом сохраняется. Очевидно, что в этом случае, как и при вселении, необходимо вносить изменения в договор социального найма жилого помещения, иначе существенно будут затронуты интересы оставшихся проживать в жилом помещении лиц. В частности, если юридически не оформлен выезд лица на другое место жительства, то те, кто остался на прежней жилой площади, не имеют возможности без его согласия вселить других лиц, приватизировать жилое помещение, если оно было получено до 1 марта 2005 г., совершить обмен и т.п. Единственный выход из этой ситуации - обращение в суд с иском о признании такого лица утратившим право пользования данным жилым помещением в связи с его добровольным выездом и выходом из договора социального найма жилого помещения.

В обоснование данной позиции, помимо ч. 3 ст. 83, можно сослаться на ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, которой предусмотрено сохранение прав по договору социального найма только за теми бывшими членами семьи нанимателя, кто продолжает проживать в занимаемом жилом помещении.

Поскольку не всегда возможно отграничить временный выезд лица от постоянного, сложившаяся судебная практика ориентирует суды на истребование доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить сведения об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, приобретении права на иное жилое помещение.

Как правило, иск не может быть удовлетворен, если бесспорно будет установлено, что гражданин не имеет, кроме спорного, другого жилого помещения.

Кроме раздела жилой площади ЖК РСФСР допускал изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а также вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 82 ЖК).

Что касается изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, то такая возможность действующим ЖК РФ не предусмотрена. Исключает ли это в настоящее время раздел жилых помещений, при том что закон по этому поводу прямого запрета не содержит? Ответ на этот вопрос дан в ст. 67 ЖК РФ, в соответствии с которой наниматель имеет те жилищные права, которые прямо предусмотрены ЖК РФ, федеральными законами либо договором социального найма. В настоящее время этот вопрос жилищным законодательством не урегулирован. По нашему мнению, правовых оснований к этому не имеется.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Из содержания данной нормы видно, что обмен возможен только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Это означает, что любой иной обмен по новому ЖК невозможен, к примеру на приватизированную или кооперативную квартиру, не говоря уже о жилом помещении, предоставленном по договору коммерческого найма.

Анализ ст. 72 ЖК РФ, посвященной обмену жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет прийти к выводу о том, что предмет обмена жилого помещения не может быть иным по сравнению с предметом договора социального найма.

Не имеется препятствий для обмена жилых помещений между двумя и более нанимателями, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах Российской Федерации (ст. 72 ЖК РФ).

Для оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, законом предусмотрено: во-первых, заключение договора об обмене в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями обмениваемых помещений; во-вторых, получение согласия наймодателей на осуществление обмена между нанимателями в соответствии с представленным договором об обмене. И только согласованный с наймодателями договор обмена жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения новых договоров с каждым из обменивающихся нанимателей жилых помещений.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена на жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, находящиеся в разных домах или квартирах (ч. 2, 3 ст. 72 ЖК РФ).

Осуществление одним или несколькими членами семьи своего права на обмен жилого помещения не должно вести к ущемлению прав и интересов нанимателя и других членов его семьи, проживающих в этом помещении. Поэтому при рассмотрении в суде конкретного варианта обмена, на который получено согласие наймодателя, необходимо проверять, заслуживают ли внимания доводы и возражения членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.

Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, рассматривала наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Наряду с нанимателем и членами его семьи с вариантом предложенного обмена может быть не согласен и наймодатель. Однако в отличие от них отказ наймодателя может иметь место только по основаниям, прямо предусмотренным законом. В противном случае он не может повлечь за собой правовые последствия и не должен учитываться судом при разрешении конкретного дела.

Согласно ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями не допускается, если оспаривается право члена семьи на обмениваемое жилое помещение либо одно из обмениваемых жилых помещений является непригодным для проживания, принято решение о его сносе или капитальном ремонте, происходит вселение лица, страдающего тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в коммунальную квартиру. Еще одно основание к отказу наймодателя в обмене жилыми помещениями содержится в ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, и связано оно с необходимостью соблюдения учетной нормы при вселении лиц в жилое помещение по договору социального найма.

Положительное решение суда по иску бывшего члена семьи о принудительном обмене жилого помещения заменяет собой договор обмена и не требует дальнейшего согласования с наймодателем, являясь основанием для расторжения одних и заключения других договоров социального найма.

 

Из нового жилищного законодательства вытекает возможность предъявления гражданами следующих исков: о праве на жилое помещение по основанию фактического проживания в нем и внесении в связи с этим изменений в договор социального найма; об исключении из договора социального найма лиц, не вселившихся в жилое помещение, предоставленное по этому договору; о недействительности договора социального найма в части включения в него отдельных граждан; об утрате права пользования жилым помещением и исключении из договора социального найма граждан в случае их выезда в другое место жительства (добровольного расторжения этими гражданами договора социального найма в части, относящейся к ним).

Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи предусмотрено в ст. 70 ЖК РФ. Эти граждане, будучи вселенными в соответствии с названной статьей, приобретают равные с нанимателем права и обязанности (ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ). Из названных норм и положений ст. 83 ЖК РФ вытекает, что права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма возникают или прекращаются при наличии совокупности двух фактов: 1) вселение в жилое помещение и проживание в нем совместно с нанимателем либо добровольный выезд в другое постоянное место жительства; 2) внесение соответствующих изменений в заключенный договор социального найма.

Из этого следует, что суд может признать право пользования жилым помещением за лицом, фактически вселенным нанимателем, если были соблюдены требования ч. 1 ст. 70 ЖК РФ и не имеется обоснованных возражений со стороны наймодателя. Обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении указанных требований при вселении, о проживании в жилом помещении совместно с нанимателем и об отсутствии у наймодателя оснований для отказа во вселении, устанавливаются судом на основе доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости. В решении суда о признании права пользования жилым помещением должно быть также указано о внесении изменений в договор социального найма и включении в него нового члена семьи нанимателя, а в случае смерти нанимателя - в качестве нанимателя жилого помещения (ч. 2 ст. 70, ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

В то же время если гражданин был включен в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя, но не реализовал свое право на вселение в жилое помещение, предоставленное по этому договору, и в нем не проживал совместно с нанимателем, то такой гражданин может быть исключен из договора социального найма как не приобретший право на жилое помещение, предоставленное по этому договору.

Лицо, выбывшее из жилого помещения в другое место жительства, фактически добровольно отказывается от своих прав и обязанностей по договору социального найма, по сути расторгает договор в этой части.

Из изложенного следует, что превалирующее значение придается факту вселения с соблюдением установленных требований и пользования жилым помещением. Внесение соответствующих изменений в договор социального найма является следствием возникшего либо прекращенного права лица на жилое помещение, предоставленного по данному договору.

Разрешение спора о праве на жилое помещение всегда связано с изменением договора социального найма, что влияет на права и законные интересы нанимателя и всех членов его семьи, включенных в договор, а также наймодателя, являющегося стороной по договору. Поэтому в случае возбуждения жилищного спора в суде все эти лица должны быть обязательно привлечены к участию в деле.

 

25. Особенности рассмотрения дел по спорам, связанным с сохранением самовольно переустроенного (перепланированного) жилого дома. Процессуальный порядок их рассмотрения.

Данная категория жилищных дел возникла после введения в действие Жилищного кодекса РФ, в ч. 4 ст. 29 которого предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Новая норма не определяет, в каком порядке и при каких условиях суд должен рассматривать дела такой категории. Одно из нее ясно: суд вправе сохранить жилое помещение в том состоянии, в котором оно существует после переустройства и (или) перепланировки, проведенных при отсутствии соответствующего документа о согласовании или с нарушением проекта. Целесообразность такой нормы очевидна, поскольку она позволяет сохранить переоборудования, направленные на повышение качества и благоустроенности жилого пом<