Понятие аренды в сельском хозяйстве

Экономико-правовой институт аренды известен с давних времен. Он отражает взаимоотношения собственника имущества (арендодателя) и пользователя этих объектов (арендатора). Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

История аренды земли свидетельствует, что импульсы ее развития исходят от земельного собственника и поэтому объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений собственности, прежде всего частной. Принято считать, что если право частной собственности регламентируется законодательством, то арендные отношения принимают цивилизованный характер.

В системе земельных отношений аренда занимает важное место как особая форма реализации земельной собственности и хозяйственного использования главного средства производства в сельском хозяйстве. В переходный период, когда идет процесс преобразования земельной собственности, ограничен и неотрегулирован рынок земли, ее аренда способствует вовлечению в хозяйственный оборот участков, формальные или реальные владельцы которых по тем или иным причинам не могут или не хотят использовать сельскохозяйственные земли по прямому назначению.

В развитии арендных отношений отчетливо выделяют два взаимосвязанных аспекта: методологический и прикладной, причем особое значение придают первому, связанному с научной концепцией проблемы как условием целенаправленного решения вопросов выбора типа аренды земли, установления размеров арендной платы, юридического оформления арендных отношений, механизма их регулирования и т. д.

В экономико-правовом понимании аренда представляет собой оформленный договором имущественный наем, по которому одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за оговоренную в договоре плату.

В Республике Беларусь договор аренды детально регламентируется следующими нормативно-правовыми актами:

· Гражданским кодексом Республики Беларусь;

· Законом Республики Беларусь «Об аренде» от 12.12. 1990 г. № 460-XII;

· Постановлением Совета Министров БССР от 15.07. 1991 г.;

· Постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 02.08.1995 г. № 415 «Об обеспечении тракторами, сельскохозяйственными машинами и оборудованием субъектов хозяйствования Республики Беларусь»;

· Приказом Министерства экономики Республики Беларусь от 22.04. 1999 г. № 34, Министерства финансов от 22.04.1999 г. № 90, Министерства сельского хозяйства и продовольствия от 06.04.1999 г. № 85 «О порядке формирования и использования средств на закупку тракторов, сельскохозяйственных машин и оборудования и передачи их субъектам хозяйствования Республики Беларусь на условиях долгосрочной аренды» и рядом других нормативных актов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 577 ГК). Таким образом, аренда является, прежде всего, способом хозяйственной или иной приносящей доход деятельности. Часть этого дохода арендатор отчисляет собственнику имущества в качестве арендной платы.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности. В соответствии со ст. 3 Закона Республики Беларусь «Об аренде» от 12.12. 1990 г. № 460-XII в аренду могут быть переданы:

1) земли и другие природные ресурсы;

2) предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций;

3) отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;

4) рабочий скот.

Из вышеприведенной статьи видно, что законодательство Республики Беларусь допускает аренду не только имущества, но и иных объектов (земельных участков, лесов, недр, предприятий), которые в полном смысле слова имуществом не являются.

В сельскохозяйственном производстве объектом арендных отношений очень часто выступают земельные участки, так как ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь относит земельный участок к объектам аренды.

Важно подчеркнуть, что ранее действовавшее законодательство не допускало аренды земли. Существование аренды было невозможным в условиях монополизма государства в отношении земли и других средств производства. Реформация общественных отношений в нашей стране способствовала созданию условий для эффективного использования земли, природных ресурсов и имущества, усилению заинтересованности в развитии производства, более полному удовлетворению социальных потребностей.

Аренду земли следует относить к одному из видов пользования землей. Однако аренда земли отличается от постоянного пользования землей тем, что:

· она характеризуется срочностью. По общему правилу сроки аренды определяются договором. Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет. Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 5 лет;

· является платным видом землепользования. Возмездный характер арендных отношений требует установления арендной платы за пользование земельной недвижимостью;

· землепользователь получает землю от государства на условиях пользования. Арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у ее частного собственника, владельца и другого пользователя;

· землепользователи получают Государственные акты на право пользования землей. Арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Необходимо уяснить, что в основе арендных отношений, складывающихся в сельском хозяйстве, лежат следующие понятия:

· аренда (ее экономическая сущность) - это временное и возмездное использование несобственником земельных участков, имущественных и иных объектов на условиях, согласованных с собственником;

· аренда (ее правовое содержание) - это правовой институт, включающий систематизированные правила передачи, условия и порядок использования несобственником земельных участков, имущественных и других объектов по согласованию с их собственником;

· сельскохозяйственная аренда - это правовой институт, закрепляющий правила временного и возмездного использования земельных участков, имущественных и других объектов несобственником для производства сельскохозяйственной продукции, ее переработки и реализации;

· договор аренды - юридически оформленное в установленном законом порядке соглашение собственника с несобственником объекта аренды о временном и возмездном его использовании на согласованных сторонами условиях и взаимных обязательствах;

· арендодатель - собственник либо его законный представитель, передающий по договору несобственнику объект аренды во временное и возмездное пользование;

· арендатор - лицо, получающее по договору аренды объект аренды во временное и возмездное пользование по соглашению с его собственником.

 

 

Арендная плата за землю

Аренда земли является одним из видов временного возмездного пользования ею. Для договора аренды важное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок или за каждое из угодий в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, в виде твердых платежей; в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обязанность арендатора передать арендодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного ее внесения. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Следует обратить внимание и на то, что арендная плата в западных странах обычно составляет относительно небольшую долю в цене земли. А это означает, что аренда весьма выгодна, иногда даже более выгодна, чем приобретение земли в собственность. По некоторым расчетам, арендная плата по отношению к цене арендуемой земли в США составляет около 3 %. В 1988 г. денежная палата за аренду фермерской земли колебалась по штатам от 0,5 до 8,8 % к ее текущей рыночной цене, в том числе за пашню - от 0,6 до 10,5 %, за пастбища - от 0,9 до 10,9 %. Плата за аренду ферм к стоимости земли и строений в расчете на 1 га составляла в 1987 г. в штате Айова 9,3 %, в штате Иллинойс - 7,6, в штате Мэриленд - 2,5 и в штате Висконсин - 6,8 %.

Арендные договоры предусматривают арендную плату как в денежном, так и в натуральном виде, а также в фиксированном размере, например, в доле урожая. В счет арендной платы нередко включают вспашку огорода, подвозку дров и другие услуги.

Арендатор не платит земельного налога, если это не предусмотрено арендным договором, но, сдавая в аренду землю, ее собственник учитывает, что размер арендной платы должен быть таким, чтобы через земельный налог у него не изымалась причитающаяся ему земельная рента (или ее часть в зависимости от законодательно установленных принципов распределения ренты). В свою очередь арендатор преследует цель, чтобы размер арендной платы не сокращал причитающийся ему предпринимательский доход и позволял получать созданную им дифференциальную ренту. При этом механизм рентных и арендных отношений будет взаимодействовать с налоговой системой более эффективно, если эта система будет одноканальной - в форме земельного налога.