Обеспечение кредита. Ипотека. Поручительство

 

Обеспечение кредита требует соблюдения определенных юридических норм. Главными при этом являются проверка платежеспособности заемщика и четкая формулировка условий кредита.

Проверка платежеспособности заемщика предполагает изучение клиента, его статуса и характера деятельности. По требованию кредитора заемщик должен представить хозяйственно‑финансовые документы и показатели, необходимые для кредитно‑финансового анализа. О кредитно‑финансовом анализе будет рассказано ниже.

Чем вы можете обеспечить получение кредита? С точки зрения обеспеченности различают следующие виды кредита:

• обеспеченный залогом;

• обеспеченный поручительством;

• обеспеченный письменным обязательством;

• основанный на личном доверии.

При кредите, обеспеченном залогом, дебитор (заемщик) предоставляет кредитору (заимодавцу) на время кредита какую‑либо собственность с условием, что в случае невозвращения кредита в срок данная собственность реализуется кредитором. При этом обычно подразумевается, что в случае банкротства заемщика и продажи его имущества для удовлетворения других кредиторов залог в это имущество не включается.

 

Не продается вдохновенье, но можно рукопись продать…

А.С.ПУШКИН, русский поэт

 

Из суммы, полученной в результате реализации залога, кредитор берет причитающуюся ему часть (включая проценты по кредиту), а оставшаяся часть идет на удовлетворение других кредиторов.

Залог в зависимости от характера закладываемой собственности может быть следующих видов:

• залог имущества или вещи;

• залог недвижимости;

• залог товаров;

• залог ценных бумаг.

Кредит под залог недвижимости (прежде всего земли) называется ипотечным, все остальные виды залога называются ломбардными. Ипотечный залог отличается от ломбардных тем, что заложенная недвижимость (земля, здания) на время кредита остается в распоряжении заемщика.

Ипотечный кредит в современных российских условиях для малого бизнеса особенно актуален, ибо дает возможность не теряя времени приобрести необходимое для предпринимательской деятельности недвижимое имущество, не располагая начальным капиталом – под залог этого самого (еще не принадлежащего вам) имущества.

Документы, свидетельствующие о кредите, которые заемщик дает кредитору при ипотечном кредите, называются закладными. Различают частные закладные и закладные листы.

Частная закладная – долговое обязательство, выданное заемщиком (например, ипотечным банком) кредитору и заверенное нотариально. В частной закладной должен быть указан срок погашения кредита, величина процента и наименование имущества, служащего залогом.

Выдавая кредиты под залог имущества, ипотечные банки сами получают кредиты у других банков, которые предоставляют собой так называемые закладные листы – долгосрочные обязательства возврата кредита под залог того имущества, которое ипотечный банк получает в залог. Закладной лист – одна из форм ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью и имеющих хождение на рынке.

Кредит, обеспеченный поручительством, предполагает заключение договора, в котором поручитель берет на себя обязательство перед кредитором погасить при необходимости долг заемщика. В качестве этого вида кредита могут служить поручительства оптового торговца за розничного, производителя товара за торговца, предпринимателей друг за друга и т. п.

Особые надежды малый предприниматель возлагает на поручителя – государство. В ряде случаев государственная федеральная и муниципальная власть весьма нуждаются в начинаниях малых предпринимателей на своей территории, но не располагают реальными средствами для стимулирования этой деятельности. В этих случаях поручительство властей перед банками может оказаться выходом из положения. (В этом случае вы можете сказать чиновнику: «Это дело нужно и мне, и вам. Я готов поработать. От вас требуется денежный вклад, но денег на это нет. Так хотя бы поручитесь, а деньги под ваше поручительство даст банк».)

 

Особой формой поручительства служит круговая порука – взаимное ручательство друг за друга группы физических или юридических лиц.

 

Кредит, обеспеченный письменным обязательством, – важнейший вид кредита. Наиболее распространенной формой письменного обязательства является вексель. Вексель – это письменное долговое обязательство установленной формы. Владелец векселя (векселедержатель) получает бесспорное право требовать по истечении срока, указанного в векселе, уплаты указанной там же денежной суммы с лица, выдавшего вексель (векселедателя). Векселедержатель имеет право, не дожидаясь срока погашения, пустить вексель в продажу (в оборот). В этом случае обычно на векселе ставится помимо подписи векселедателя еще одна или несколько подписей лиц, гарантирующих по ним выплату.

Кредит, основанный наличном доверии, базируется на словесном обещании заемщика погасить кредит к определенному сроку. Этот вид кредита применим лишь тогда, когда кредитор испытывает к заемщику особое доверие или имеет на него мощные рычаги влияния. Целью управления кредитом со стороны кредитора является получение прибыли. Предоставление кредита – рискованная операция: всегда существует опасность не получить целиком долг и проценты по нему. Поэтому особенно важно при управлении кредитом выявить степень надежности заемщиков. Это достига ется путем банковского кредитно‑финансового анализа деятель ности заемщиков по их кредитоспособности.

 

Новые законы создают и новые лазейки.

Из «ЗАКОНОВ МЕРФИ»‑американского управленческого.

 

 

Банковские премудрости

 

Народная мудрость «Денежки счет любят» воплощается в кредитно‑финансовом анализе предпринимательской деятельности.

Кредитно‑финансовый анализ предполагает четыре основные характеристики платежеспособности предприятия, берущего в долг: характер заемщика, его платежеспособность, дополнительное обеспечение, деловую конъюнктуру.

Характер заемщика определяется прежде всего путем тщательного анализа информации о том, как он расплачивался за предыдущие кредиты. Анализируются также производственная и маркетинговая деятельность заемщика, состояние его финансов, хозяйственно‑финансовые показатели работы предприятия.

Платежеспособность заемщика оценивается на основе анализа его хозяйственно‑финансовых показателей – как за прошедшие годы, так и планируемых. Особое значение при этом имеет динамика капиталовложений в прошлом и в перспективе.

Дополнительное обеспечение кредита осуществляется с помощью всех видов залога, как это описано в данной главе.

Деловая конъюнктура (внешние условия) займа определяется действующим либо перспективным законодательством, экономической об станов кой, технологическими изменениями, социальными тенденциями. Так, законодательство может существенно повлиять на деятельность фирмы‑заемщика и отразиться на ее способности вернуть кредит в срок.

Изменения экономических условий (прежде всего экономической конъюнктуры) проявляются в сезонных или периодических распродажах, изменении возможностей получения и величины прибыли, тенденциях роста производства и торговли. Технологические изменения касаются введения всевозможных новшеств, повышающих производительность труда на предприятии, увеличивающих предложение товаров и т. д. Социальные тенденции проявляются в изменении доходов потребителей и связанной с ним платежеспособности и цены товаров, услуг и работ.

В качестве примера управления кредитом на малом предприятии рассмотрим возможность получения ООО «Дом розничной торговли» кредита в банке на сумму 41 тыс. усл. ден. ед. (см. соответствующие таблицы планируемого счета прибылей и убытков и балансового отчета ООО «Дом розничной торговли»).

Кредитно – финансовый анализ вашего предприятия надо проводить в сравнении с хозяйственно – финансовой деятельностью других предприятий отрасли и конкурентов. Только так можно получить объективное представление о возможностях предприятия в настоящем и будущем.

К примеру, в случае если банк выдает ООО процентный кредит, банковский долг предприятия составит 41 тыс. усл. ден. ед. За этот кредит фирме придется выплачивать банку ежегодно около 4 тыс. усл. ден. ед. (при банковской ставке 10 % годовых). Поскольку долговременные долги фирмы равны 10 тыс. усл. ден. ед., теперь, чтобы рассчитаться с банком, чистый доход (прибыль) до выплаты налога должен быть не менее 10 + 4 = 14 тыс. усл. ден. ед. Чистая прибыль после уплаты налога будет равна 14‑3,5 = 10,5 тыс. усл. ден. ед. Это лишь немного больше планируемой прибыли (10 тыс. усл. ден. ед.). В подобной ситуации банк может как дать кредит, так и отказать. Следует ожидать, что банк потребует залог либо дополнительное обеспечение.

Залогом по кредиту предприятие может выставить выплаты по счетам – 54 тыс. усл. ден. ед. Однако подобный залог банк может не принять из‑за того, что есть вероятность задержки оплаты счетов. Может быть не принят и залог в виде товарных запасов, так как нет гарантии, что при необходимости они будут быстро распроданы.

В качестве дополнительного обеспечения предприятие может предложить свои основные фонды. Однако это слабое обеспечение, так как, имея долгосрочные долги в 10 тыс. усл. ден. ед., фирма должна быть готова расплатиться по ним основными фондами в первую очередь.

В рассматриваемой ситуации возможны следующие рекомендации фирме ООО «Дом розничной торговли» по получению кредита:

• получить, по возможности, заем у банка под залог выплаты по счетам;

• получить заем у банка под некоторую приемлемую для него часть запасов;

• получить кредит у поставщиков, заинтересованных в успешной деятельности фирмы по реализации своих товаров.

 

Как вы думаете, три‑это много или мало? Ответ: прежде всего нужно договориться: три – чего. Скажем, три волоса.

А затем уточнить ситуацию: где три волоса? Если на голове – конечно, мало. А если в супе?…

Из «ЗАКОНОВ МЕРФИ»– американского управленческого фольклора

 

Кредитно‑денежные отношения вашего предприятия будут находиться под неусыпным контролем государства. При этом нормативной основой кредитования вашей предпринимательской деятельности станет Гражданский кодекс Российской Федерации. Полезно познакомиться с некоторыми положениями этого документа, относящимися к кредиту.

 

Дело не в том, чтобы быстро бегать, а в том, чтобы выбежать пораньше.

ФРАНСУА РАБЛЕ, французский писатель