Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

 

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Вопрос 38. Аренда предприятия.

 

Договор аренды предприятия как имущественного ком­плекса — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользо­вание предприятие как комплекс для осуществления пред­принимательской деятельности

Арендодатель передает земельные участки, здания, со­оружения, оборудование и другие входящие в состав пред­приятия основные средства, запасы сырья, топлива, матери­алов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприя­тием, права на обозначения, индивидуализирующие деятель­ность предприятия, и другие исключительные права, а также уступает права требования и переводит на арендодателя дол­ги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования производится в порядке, предусмотренном за­коном.

Предмет договора — предприятие как единый иму­щественный комплекс, который состоит из имущества, предназначенного для осуществления деятельности предприятия (земельных участков, зданий, сооружений, обо­рудования, инвентаря, сырья, продукции, прав требования, долгов, а также прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменные наименования, товарный знак, знак обслуживания)).

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, несоблю­дение данных условий влечет его недействительность.

Существенными условиями договора выступают цена (т.е. арендная плата, размер которой устанавливается в до­говоре) и предмет договора.

Разрешения на занятие соответствующей деятельностью (лицензии) передаче по договору аренды предприятия не подлежат, если иное не предусмотрено законом или иным нормативным актом.

Передача предприятия по договору производится по пе­редаточному акту.

Арендодатель обязан до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредитора по обязательствам, входящим в состав предприятия.

Главная обязанность арендодателя — предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем усло­виям договора и назначению имущества. Иные обязанности устанавливаются договором.

Арендатор обязан:

· в течение всего срока действия договора поддержи­вать предприятие в надлежащем техническом состо­янии;

· при прекращении договора аренды предприятия под­готовить и передать арендодателю арендованный имущественный комплекс.

 

Вопрос 39. Договор финансовой аренды (лизинга).

 

Договор финансовой аренды (договор лизинга) — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное другой стороной (арендатором, лизингополу­чателем) имущество у определенного им продавца и пре­доставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Арендодатель по договору лизинга не несет ответ­ственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договор финансовой аренды трехсторонний, возмезд­ный, консенсуальный.

Стороны договора:

1. арендодатель (лизингодатель), которым может быть лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг;

2. арендатор (лизингополучатель), которым могут быть юридическое лицо или индивидуальный предприни­матель, осуществляющие предпринимательскую де­ятельность;

3. продавец имущества, которым может быть любое де­еспособное лицо, выступающее собственником про­даваемого имущества (продавца выбирает арендатор, но договором может быть предусмотрен выбор про­давца арендодателем).

Предмет договора —любые непотребляемые вещи, ис­пользуемые для предпринимательской деятельности.

Договор заключается в письменной форме. Для исполне­ния данного договора субъекты лизинга должны заключить обязательные и сопутствующие договоры.

Обязательный договор — договор купли-продажи. Сопутствующие договоры — договоры о привлечении средств, залога, гарантии, поручительства и другие, заклю­чаемые во исполнение основного договора.

Существенными условиями договора выступают пред­мет, срок, цена договора, порядок балансового учета пред­мета лизинга.

Виды договоров лизинга:

1. по форме выделяют внутренний (субъекты догово­ра — российские лица) и внешний (один из субъек­тов договора — иностранец);

2. по типу выделяют долгосрочный (в течение трех лет), среднесрочный (от полутора до трех лет), кратко­срочный (до полутора лет);

3. по виду выделяют финансовый, возвратный (прода­вец выступает лизингополучателем), оперативный (лизингодатель покупает имущество на свой страх и риск) договоры.

Арендодатель обязан:

1. приобрести в свою собственность имущество, выбран­ное арендатором, у указанного им продавца на осно­вании договора купли-продажи;

2. обеспечить передачу имущества арендатору в состо­янии, соответствующем условиям договора и назна­чению имущества.

Арендодатель не несет ответственности перед арен­датором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответствен­ность за выбор продавца лежит на нем самом. В таком случае продавец и арендодатель несут перед арендатором солидар­ную ответственность.

Арендодатель не выступает собственником имущества на момент заключения договора лизинга, а лишь берет на себя обязанность приобрести имущество в свою собственность для передачи его в аренду арендатору. При этом на него за­коном возлагается обязанность предупредить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду.

Арендатор несет риск случайной гибели или порчи арендованного имущества, который переходит на него в мо­мент передачи арендованного имущества. Арендатор вправе предъявить продавцу требования относительно качества, комплектности, срока и др. При этом на него возлагаются обязанности покупателя, кроме оплаты товара, но он не мо­жет расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Продавец обязан передать имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмот­рено договором. Если просрочка передачи имущества допу­щена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать расторжения договора и воз­мещения убытков. При этом риск случайной гибели или пор­чи арендованного имущества переходит в момент его пере­дачи к арендатору, если иное не предусмотрено договором.

Вопрос 40. Договор ссуды.

 

Договор безвозмездного пользования имуществом — это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудода­тель) обязуется передать или передает вещь в безвозмезд­ное временное пользование второй стороне (ссудополу­чателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом морального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования двусторонний, безвозмездный, консенсуальный, реальный.

Стороны договора: ссудодатель и ссудополучатель.

Ссудодатель — собственник вещи или лицо, управомоченное на передачу ее в безвозмездное пользование.

Ссудополучателем могут быть юридические и физиче­ские лица, кроме тех, которые выступают учредителями, уча­стниками, руководителями, членами органов управления или контроля организации, осуществляющей передачу имущества.

Предмет договора — индивидуально-определенные, не­потребляемые вещи.

Форма договора зависит от передаваемой вещи и субъек­тов договора и может быть как письменной, так и устной. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то договор по общему правилу заключается в письменной форме.

Существенными условиями договора выступают его предмет и безвозмездность.

Ссудодатель обязан:

1. предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению со всеми принад­лежностями и документами;

2. предупредить ссудополучателя обо всех правах тре­тьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.).

Ссудополучатель обязан:

1. поддерживать переданную ему вещь в исправном со­стоянии, включая осуществление текущего и капи­тального ремонта;

2. нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором;

3. вернуть вещь в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудодатель несет ответственность за недостатки вещи только в случае, если он не оговорил их (умышленно или по грубой неосторожности) при заключении договора. Но он не отвечает за недостатки вещи, которые были оговоре­ны при заключении договора, либо заранее известны ссудо­получателю, либо должны были быть обнаружены ссудопо­лучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправ­ности при заключении договора или передаче вещи.

Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожно­сти ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.

По данному договору возмещается только реальный ущерб.

Стороны имеют право отказаться от договора в любое время при предварительном (за месяц) извещении об этом другой стороны.

Ссудодатель может требовать досрочного рас­торжения договора, если ссудополучатель:

1. использует вещь не в соответствии с договором;

2. не выполняет обязанности по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

3. существенно ухудшает состояние вещи;

4. без согласия ссудодателя передает вещь третьему лицу.

Ссудополучатель имеет право требовать досрочного расторжения договора:

1. если вещь не передана ссудодателем;

2. при обнаружении недостатков, о которых он не знал;

3. если вещь оказалась в непригодном для использова­ния состоянии;

4. если ссудодатель не предупредил о правах третьих лиц на вещь.

Договор прекращает свое действие в случае его растор­жения, смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица — ссудополучателя, если иное не преду­смотрено договором.

 

Вопрос 41. Право граждан на жилище. Понятие и виды жилищных фондов.

 

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозглашает право каждого гражданина России на жилище. Основные же принципы и механизмы реализации данного конституционного права российских граждан, как и важнейшая часть правового регулирования жилищных отношений, определена в ЖК РФ.

В ч. ч. 2 и 3 ст. 1 ЖК РФ указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Анализ конституционных норм, а также положений, предусмотренных федеральным законодательством, показывает, что в настоящее время право на жилище может быть реализовано различными способами, а именно:

-путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Конституция РФ предусматривает ограниченный круг граждан, имеющих такое право. К ним относятся малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище;

-путем передачи жилых помещений в соответствии с договором коммерческого найма. По данному договору в коммерческий наем может передаваться жилье из государственных, муниципальных и частных жилищных фондов на условиях, существенно отличающихся от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение данного договора, неограничен;

-путем приобретения либо строительства жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства без ограничения площади, в том числе и за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ). В первом случае граждане решают свои жилищные проблемы посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, наследования, а также строительства и других действий, не противоречащих законодательству. Во втором случае государственные и муниципальные органы обеспечивают приобретение гражданами жилых помещений из государственных либо муниципальных жилищных фондов за доступную плату (например, при освобождении комнаты в коммунальной квартире) или предоставляют нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездные субсидии на покупку либо на строительство жилых помещений.

На основании ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают создание условий для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

-содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

-используют бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений;

-в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

-стимулируют жилищное строительство в соответствии со спросом;

-обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, а также потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

-обеспечивают государственный контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

-обеспечивают государственный контроль за соблюдением требований градостроительного законодательства, государственных норм и стандартов при жилищном строительстве.

Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Конституционное право на жилище непосредственно связано с другим конституционным правом, закрепленным в ст. 27 Основного Закона. Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто на законных основаниях находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом данное право, как и иные конституционные права и свободы человека и гражданина, в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях:

- защиты основ конституционного строя;

- защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц;

- обеспечения обороны и безопасности государства.

В ГК РФ месту жительства гражданина посвящена ст. 20, в соответствии с которой "местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает", а "местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов".

Из вышеизложенного следует, что многочисленные подзаконные акты, регулирующие пресловутую прописку, не имеют законных оснований. Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (далее - Закон о праве граждан на свободу передвижения) вместо прописки вводит регистрационный учет граждан России. Одновременно данный Закон указывает на то, что регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.